Зигзаги судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости. Новые правила оспаривания кадастровой стоимости
В 2015 году в 28 субъектах Российской Федерации организации исчисляют налог на имущество на торгово-офисные помещения исходя из кадастровой стоимости данных объектов. Например, такие субъекты, как Амурская, Кемеровская, Московская области, Москва, Алтай, Башкортостан, Бурятия, Татарстан, Хакасия, Удмуртия и т. д. При территориальных органах Россреестра были созданы специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости…»). Из статистики обращений в комиссии видно, что заявления о пересмотре кадастровой стоимости в большинстве случаев организации и предприниматели подают в отношении оценки земельных участков. Но с момента утверждения перечня объектов недвижимости, налог с которых уплачивается исходя из кадастровой стоимости, ее размер становится важным не только для правообладателей земельных участков, но и для собственников торговых и офисных помещений. А значит, число обращений в комиссии и суды о пересмотре кадастровой стоимости значительно увеличится.
Как показывает статистика, почти в половине случаев комиссия удовлетворяет заявления собственников о пересмотре кадастровой оценки объектов. Например, за период с 1 января по 31 мая 2015 года комиссия пересмотрела кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении 3311 объектов недвижимости, тогда как по 3891 объекту оставила прежнюю. Общая величина кадастровой стоимости за этот период снизилась также почти в два раза: 975,6 млрд рублей против 590,6 млрд.
Но статистика сильно варьируется в зависимости от региона. Больше всего кадастровую стоимость оспаривают в Москве. Ведь именно в столице с 2015 года в разы увеличилось количество организаций, которые платят налог на имущество с кадастровой стоимости недвижимости. Перечень объектов, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимости, вырос более чем в два раза (постановление правительства Москвы от 28.11.14 № 700-ПП). Несомненно, что такой факт подтолкнул организации, предпринимателей и физических лиц обратиться за пересмотром в комиссию, а в случае отказа - в суд, чтобы затем пересчитать налоги на имущество и землю.
Процессуальные особенности дел о пересмотре кадастровой стоимости объектов.
Организациям, которые заинтересованы в пересмотре кадастровой стоимости, нужно учитывать, что в 2015 году существенно изменятся процедурные моменты подготовки, подачи и рассмотрения судебных обращений об оспаривании кадастровой стоимости. Так, с 15 сентября вступил в силу Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в котором оспариванию кадастровой стоимости посвящена отдельная глава «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости». Кроме того, Верховный суд в постановлении Пленума от 30.06.15 № 28 (далее – постановление № 28) установил единый подход к практике рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости на территории Российской Федерации уже с учетом норм нового кодекса. Например, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости надо обратиться в суд не позднее пяти лет с даты внесения в реестр результатов определения ее кадастровой стоимости. Такой срок устанавливает часть 3 статьи 245 КАС РФ. Верховный суд отметил, что пропуск пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в кадастр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. А значит, общий срок исковой давности или срок оспаривания актов к заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости не применяется. Кроме того, оспорить можно даже архивные данные о кадастровой стоимости, если они могут быть применены в отношении заявителя.
Если в процессе судебного разбирательства по объекту будет утверждена очередная кадастровая оценка, то организации необходимо обратиться в суд с новым иском (п. 16 постановления № 28). Изменить размер исковых требований в этом случае будет невозможно.
Подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции – Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. При этом до подачи иска в суд организации должны обратиться с заявлением о пересмотре стоимости в комиссию. А вот индивидуальные предприниматели и физические лица вправе не соблюдать досудебную процедуру, а сразу обратиться в суд (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).
Стороны по делу об оспаривании кадастровой стоимости могут примириться. Однако пределы усмотрения сторон при заключении мирового соглашения ограничены: пересмотр кадастровой стоимости должен быть основан на имеющихся в деле доказательствах. Сторонам потребуется представить в дело доказательство достоверности кадастровой стоимости, которую они сочтут компромиссной.
Судебные расходы.
Спорным моментом является распределение судебных расходов. Организации пытаются взыскать с проигравшей стороны (в деле об изменении кадастровой стоимости земли или недвижимости до уровня рыночной) стоимость услуг оценщика. Но суды округов пока не нашли в этом вопросе единой позиции. Одни удовлетворяют требования собственников (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.15 № А27-10366/2014). Другие считают, что это досудебные расходы, и отказывают во взыскании (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.15 № Ф06-23247/2015, определение ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-3765/14).
Обратимся к судебной практике. Проанализировав ее, можно выявить типичные основания для отказа в удовлетворении заявлений. Приведем некоторые из них.
Рыночная стоимость согласно отчету оценки определена не на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
По общим правилам такой датой является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В отношении новых объектов недвижимости (либо при изменении характеристик, повлекших за собой изменение кадастровой стоимости) датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового объекта (либо дата внесения в кадастр изменений характеристик объекта). Верховный суд РФ подчеркивает, что дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости не является датой оценки вновь сформированных либо измененных объектов (п. 12 постановления № 28).
Самой распространенной причиной отказа в удовлетворении заявлений является ошибочное определение даты, на которую необходимо провести оценку рыночной стоимости.
Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Суд не примет заявление к производству, если к нему не приложить отчет оценщика, а также подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение на отчет оценщика.
Суд обязан проверить отчет оценки на соответствие законодательству об оценочной деятельности, а также оценить доводы заинтересованных лиц (с 15 сентября – административных ответчиков) относительно достоверности отчета и его содержания. Поэтому, как разъяснил Верховный суд, если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, суд вправе назначить экспертизу. Как по своей инициативе, так и по ходатайству лиц, участвующих в деле (п. 21, 22 постановления № 28). Суд вправе поставить перед экспертом, например, вопросы об установлении рыночной стоимости (то есть получить еще один результат оценки стоимости объекта), а также о том, нарушил ли оценщик требования федеральных стандартов оценки по форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и т. п.
Таким образом, если отчет составлен неправильно или в нем содержатся недостоверные сведения, суд может отказать в удовлетворении требований заявителя.
Истец не является заинтересованным лицом.
Подход к кругу заинтересованных лиц у окружных судов не совпадает. Так, бесспорно заинтересованными лицами признавались практически только действующие собственники недвижимости. Например, суды считали, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, заказчиками оценки могут выступать только публично-правовые образования. А значит, отчеты оценщиков, подготовленные по инициативе частных лиц, являются недопустимыми доказательствами (см., например, постановления ФАС Московского округа от 03.07.14 по делу № А40-59687/13, Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.14 № 09АП-18501/2014 по делу № А40-150424/13, от 07.07.14 № 09АП-19647/2014 по делу № А40-167357/13, от 26.06.14 № 09АП-13852/2014 по делу № А40-123052/13, от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13). К такому выводу суды приходили на основании статьи 10 закона № 135-ФЗ.Таким образом, арендаторы участков и собственники зданий и сооружений на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, фактически исключались из числа заявителей, поскольку приложение отчета оценщика к заявлению является обязательным.
В других случаях суды отмечали, что находящийся в государственной собственности участок, на котором расположено здание, может быть отчужден только собственнику здания или сооружения, соответственно, участок не обращается на открытом рынке. А согласно статье 3 закона № 135-ФЗ, рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
На основании этой нормы суды приходили к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности, по обращению собственника, расположенного на нем объекта недвижимости, не может быть определена (см., например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13, от 19.05.14 № 09АП-11160/2014 по делу № А40-122160/13, от 23.07.14 № 09АП-24032/2014 по делу № А40-2068/14).
Теперь Верховный суд конкретизировал круг заинтересованных лиц (к ним относятся: арендаторы недвижимости, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, бывший собственник и т. д.). Заметим, что после издания постановления № 28 круг лиц, которые могут рассчитывать на рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости по существу, без отказов по формальным основаниям, значительно расширился.
Земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.
Справочно. Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости недвижимости регламентированы Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Более подробно о порядке определения и расчета кадастровой стоимости смотрите в статье по ссылке.
В практике встречаются случаи, когда кадастровая оценка объекта недвижимости и, следовательно, налоговая база является завышенной. Законодательством предусмотрен порядок обжалования результатов кадастровой оценки. Подробнее о способах изменения кадастровой стоимости можно прочитать в статье по ссылке.
В соответствии с Закон об оценочной деятельности результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:
- в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Росреестре. Подробнее о порядке подачи заявления в комиссию можно прочитать в статье по ссылке;
- либо в суд.
При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В настоящей статье рассмотрим судебный порядок оспаривания стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Порядок оспаривания кадастровой стоимости в суд
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости собственник объекта недвижимости вправе обратиться в суд.
Для этого необходимо составить исковое заявление или обратиться в адвокатскую компанию для составления такого заявления.
В зависимости от того, было ли досудебное обращение в комиссию при Росреестре, при обращении в суд необходимо подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Разъяснения по рассмотрения дел судами содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В соответствии с данным постановлением исковое заявление может содержать следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.
Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:
- наименование суда, в который вы направляете иск;
- Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты;
- наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).
По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.
По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр.
По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана;
- сведения о том, какие права и законные интересы нарушены;
- требования, а также основания и доводы, посредством которых обосновываются требования;
- сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
- перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы.
Необходимые документы
К административному исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- решение комиссии (при наличии);
- документ, подтверждающий уплату госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);
- документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом;
- иные документы, подтверждающие требования.
Порядок подачи искового заявления в суд
Определение подсудности
С административным исковым заявлением и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (см. п. 3 Постановления № 28).
Сроки подачи искового заявления
Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки:
- в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;
- в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии - в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о таком решении.
Справочно. С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.
Порядок рассмотрения заявления в суде
Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости заявитель должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Подготовлено "Персональные права.ру"
22 июля вступил в силу Федеральный закон №225-ФЗ от 21.07.2014 г. об изменениях в Закон об оценочной деятельности. А 6 августа вступает в силу Федеральный закон №143-ФЗ от 04.06.2014 г., которым так же вносятся изменения в закон об оценочной деятельности, а кроме того и в Гражданский процессуальный кодекс.
В совокупности произошедшие изменения дали основания экспертам, работающим в сфере кадастровой оценки, сделать выводы, что все споры по снижению кадастровой стоимости любых объектов недвижимости перейдут в компетенцию судов общей юрисдикции, а арбитражные суды будут не вправе рассматривать такие дела даже с участием коммерческих организаций и предпринимателей. Другим “страхом” участников рынка является обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре.
Мы решили расставить точки над “и” и разобраться, так ли страшен черт, как его малюют, и какие все-таки есть плюсы в этих новеллах законодательства.
Прежде всего, необходимо внести ясность в используемых терминах:
- Под “оспариванием кадастровой стоимости
” понимаются все случаи, когда кто-либо не согласен с кадастровой оценкой/стоимостью своего объекта и пытается через суд или через специальную комиссию изменить ее.
В том числе, к таким ситуациям относятся: иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (на основании отчета об оценке рыночной стоимости), оспаривание кадастровой стоимости объекта в связи с недостоверностью сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости. - Объекты недвижимости — это и земельные участки (только поставленные на кадастровый учет), и объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения).
В чем суть основных изменений законодательства?
1. Уточнение органов, в которые можно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости.
- В Законе об оценочной деятельности при упоминании органов, в которые можно обратиться для оспаривания кадастровой стоимости, исключается слово “арбитражный”, остается только “суд” и “комиссия” (было внесено 143-ФЗ, а затем продублировано в 225-ФЗ).
- Одновременно в Гражданский процессуальный кодекс вносятся поправки в статью о делах, подсудных судам уровня субъектов РФ (областные, краевые и пр.), а именно добавляется категория дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (143-ФЗ).
Данные нововведения не сопровождались какими-либо отсылочными или разъясняющими нормами, поэтому, на первый взгляд, могло показаться, что из подведомственности арбитражным судам были изъяты дела об оспаривании кадастровой стоимости юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Действительно в последнее время законодатель последовательно урезал компетенцию арбитражных судов. Например, с июня 2013 года дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, могли быть рассмотрены арбитражным судом только в случае, если подобные дела прямо отнесены федеральными законами к его компетенции.
В последнее время законодатель последовательно урезал компетенцию арбитражных судов.
Затем Федеральным законом №186-ФЗ от 28.06.2014 г. (вступает в силу с 06.08.2014) из подведомственности арбитражным судам были изъяты вообще все дела об оспаривании нормативных правовых актов (только за Судом по интеллектуальным правам, входящим в систему арбитражных судов, сохранили его подведомственность по рассмотрению дел об оспаривании соответствующих нормативно-правовых актов в сфере интеллектуальной собственности).
Более того, в пояснительной записке к законопроекту и прочих документах, сопровождающих процесс принятия закона (заключения комитетов и т.д.), прямо указано:
“Проектом федерального закона предусматривается исключение из компетенции арбитражных судов дел по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости и отнесение рассмотрения дел указанной категории к компетенции судов общей юрисдикции — верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области и судов автономных округов. В этих целях соответствующие изменения вносятся в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Однако важно не то, что хотели “законотворцы”, а что получилось на деле, с учетом системного толкования норм права. Считаем, что в данном случае для выводов об очередном “урезании” компетенции арбитражных судов нет достаточных оснований.
- Во-первых, исключение слов “арбитражный” в Законе об оценочной деятельности свидетельствует лишь о том, что дела об оспаривании кадастровой стоимости могут быть подсудны не только арбитражным судам. Ведь ранее по закону об оценочной деятельности и физические, и юридические лица могли обратиться только в арбитражные суды, где к качеству правового обоснования своей позиции предъявляются более высокие требования, чем в судах общей юрисдикции (Зачем это было сделано, не ясно, но скорее всего было вызвано невнимательностью к при написании текста закона).
- Во-вторых, изменения в ГПК РФ вносятся не в части подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции, а в отношении подсудности дел конкретным судам системы судов общей юрисдикции — судам уровня субъектов. Это означает, что если конкретное дело подлежит по закону рассмотрению в общем суде, то это дело должно быть рассмотрено именно областным, а не районным, мировым или Верховным судом.
В других российских законах мы нередко можем встретить такой же прием определения компетентного суда — просто указывается “в суд”, “судом”, “в судебном порядке”. Что толкуется как суд, уполномоченный для рассмотрения конкретных дел (конституционный, арбитражный, суд общей юрисдикции, третейских суд).
Например, сама Конституция Российской Федерации предусматривает следующие случаи такого рода:
- Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст.35).
- Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ч.2 ст. 46).
- Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом (ч.1 ст. 47).
- Правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч.1 ст. 118).
С учетом изложенного, считаем, что если у законодателя стояла задача изменить не только подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости, но и их подведомственность конкретным судам (общей юрисдикции), то она не была решена с помощью обозначенных формулировок.
К слову, в АПК РФ имеется статья 28 об исключительной подведомственности дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 ГПК РФ. Таким же образом в АПК РФ и ГПК РФ могли быть включены нормы об исключительной подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции уровня субъектов РФ.
2. Изменение порядка оспаривания.
Устанавливается разный порядок для оспаривания кадастровой стоимости в зависимости от статуса заявителя.
Комиссия в каждом субъекте РФ создается региональным управлением Росреестра.
В нее входят представители самого Росреестра, Кадастровой палаты, органа исполнительной власти субъекта, а также представители предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков (сменяются каждые 3 года не менее чем на 75%). При этом чиновники могут составлять не более половины от общего числа членов комисии.
До поправок вместо представителей предпринимательского сообщества и СРО оценщиков в качестве членов комиссии были предусмотрены представителя Национального совета по оценочной деятельности. Но их присутствие было скорее формальным, так как не было такого требования по пропорциональному соотношению чиновники/бизнес — 50/50.
В новом составе комиссии заработают лишь после утверждения Минэкономразвития положения о создании и порядке работы комиссий.
Предусмотрена возможность отдельного оспаривания решений комиссии.
Тем не менее, по старым правилам комиссии в настоящее время созданы во всех регионах России. Если по каким-либо причинам они не функционируют по факту или не смогли рассмотреть заявление заинтересованного лица за 1 месяц, можно не дожидаться от них решения, а идти напрямую в суд.
Кстати, видимо для того, чтобы держать комиссии в тонусе, предусмотрели возможность отдельного оспаривания решений комиссии. В этом контексте допустимым будет возложить на нее судебные расходы, но есть одна проблема: у комиссии нет статуса юрлица, и Росреестр за ее действия тоже не отвечает.
Поэтому такое средство правовой защиты пока, до соответствующих разъяснений закона лучше отложить — оно ничего не даст: судебных расходов взыскать не получится, а при оспаривании кадастровой стоимости в суде решение комиссии по существу вообще не изучается. Значение имеет только факт обращения в комиссию — соблюдение досудебного порядка. Поэтому можно подождать месяц после подачи заявления в комиссию и пойти в суд.
Срок на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Ранее этот срок составлял всего 6 месяцев.
3. Новые требования к отчету об оценке рыночной стоимости.
По-прежнему, согласно закону об оценочной деятельности в новой редакции, существуют два основания для оспаривания кадастровой стоимости:
- Обнаруженная заявителем недостоверность сведений, использованных для кадастровой оценки объекта.
- Определение рыночной стоимости объекта.
- Отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость в комиссию или в суд, должен готовиться по состоянию на
В свою очередь, датой установления кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую Кадастровой палатой сформирован перечень объектов для оценки.
Ранее в отношении этих дат не было ясности. В первых делах об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной суды требовали представить отчеты на дату обращения в суд или не позднее 6 месяцев от этой даты. Затем Высший арбитражный суд разъяснил, что дата, по состоянию на которую оценивались земельные участки в конкретном регионе, и дата в отчете об оценке рыночной стоимости — для целей оспаривания кадастровой стоимости должны совпадать.
Отчет должен готовиться нату же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки.
При этом обращаем внимание, что имеет значение не дата определения кадастровой стоимости конкретного участка (например, он был образован или изменен после проведения кадастровой оценки в регионе), а именно дата, указанная в отчете о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости как момент, по состоянию на который оценивались объекты в рамках государственной кадастровой оценки.
Как правило, эти даты указываются в нормативных актах об утверждении результатов государственной кадастровой оценки (например, Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 13.01.2012 № 2 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области») или их можно найти с помощью сервиса на сайте Росреестра — Фонд данных государственной кадастровой оценки.
- Во-вторых, для обращения в комиссию отчет об оценке должен быть предствлен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью оценщика .
Закон не устанавливает требований к способу заверения электронной формы заключения эксперта на отчет об оценке. Считаем, что целесообразно также иметь его заверенным экспертом СРО с помощью усиленной квалифицированной ЭЦП.
Кстати, закон не разъясняет, в каких случаях такое заключение на отчет для целей оспаривания кадастровой стоимости обязательно, а по-прежнему отсылает к непринятому пока нормативному акту уполномоченного федерального органа. Во избежание недоразумений имеет смысл получать такое заключение на каждый отчет.
4. Частота проведения кадастровых оценок. Момент, с которого начинает применяться оспоренная кадастровая стоимость.
Государственную кадастровую оценку запрещено проводить чаще, чем раз в 3 года, а в Москве и Санкт-Петербурге — чаще раза в 2 года (ст. 24.12 закона об оценочной деятельности в новой редакции). Это означает, что теперь не удастся ежегодно менять кадастровую стоимость и игнорировать результаты оспаривания.
Более того, введено ограниченно ретроспективное применение оспоренной кадастровой стоимости — для целей налогообложения и взимания земельных платежей она применяется с 01 января того года, в котором подано заявление в комиссию или суд (ст. 24.20 указанного закона).
К примеру, если заявление подано в комиссию в 2014 году, а она не рассмотрела или отклонила заявление (отказала в пересмотре), а в суд обратились только в 2015 году, то измененная кадастровая стоимость будет применяться с 1 января 2015 года.
Важной новеллой стало правило, согласно которому при пересмотре кадастровой стоимости в связи с техническими ошибками она начинает применяться с даты, когда была ошибочно внесена в кадастр недвижимости.
Какие изменения на какие дела об оспаривании кадастровой стоимости распространяются, или о введении закона в действие?
1. Выбор компетентного суда.
- Если арбитражный суд, принявший дело к своему производству до 22 июля и рассматривающий его после этой даты, истолкует произошедшие изменения как передачу компетенции по указанным делам в общую юрисдикцию, он прекратит дело по ст. 150 АПК РФ, что можно оспорить в вышестоящий суд.
- Не исключаем, что начиная с 22 июля наступит путаница в отношении того, в какой суд обращаться (у юристов) и какой суд вправе такие дела рассматривать (у судей). Поэтому при возвращении арбитражным судом исковых заявлений по ст. 129 АПК РФ по причине неподсудности дела именно арбитражному суду, будут все основания для обжалования таких судебных актов.
- Районный суд, принявший дело в производство до 6 августа, имеет право не передавать его в областной суд и рассмотреть до конца по ст. 33 ГПК РФ: “дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду”.
- Для физических лиц, не имеющих статуса предпринимателей, и для физических лиц, имеющих такой статус, но обладающих объектом, используемым для личных, а не для предпринимательских целей (квартира, земельный участок для ИЖС, садовый домик и пр.), единственным компетентным судом по спорам о кадастровой оценке их объектов с 6 августа станет соответствующий суд уровня субъекта федерации.
2. Требования об обязательном соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию для юрлиц, возможность изменения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года обращения в суд и остальные новеллы.
Возможность применения изменений в порядок оспаривания кадастровой стоимости, внесенных законом № 225-ФЗ, связана напрямую с моментом заключения государственного контракта, в рамках которого проводились работы по государственной кадастровой оценке объектов в соответствующем регионе или населенном пункте.
Что имеется в виду? Остановимся на этом поподробнее.
В закон об оценочной деятельности Глава III.1. “ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА” была включена законом №167-ФЗ от 22.07.2010.
В соответствии со статьей 5 указанного закона №167-ФЗ его “положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования (опубликован в «Российской газете» — 26.07.2010) и работы, по проведению которых не завершились в указанный выше срок ”. Данные работы проводятся в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации (Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316).
Следовательно, глава III.1 распространяется не на все, рассматриваемые в настоящее время споры. В частности, она не распространяется на случаи оспаривания кадастровой стоимости, которая была установлена в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по государственному контракту, заключенному до 26.09.2010 г.
Закон № 225-ФЗ от 21.07.2014 применяется только к случаям оспаривания «новых» государственных кадастровых оценок.
Узнать дату договора на государственную кадастровую оценку вашего объекта можно посредством сервиса на сайте Росреестра — Фонд данных государственной кадастровой оценки.
Учитывая, что закон № 225-ФЗ от 21.07.2014 вносит изменения в главу III.1 закона об оценочной деятельности, он применяется только к случаям оспаривания «новых» государственных кадастровых оценок (договоры на их проведение были заключены после 26.09.2010 г.).
Следовательно, при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, оцененного в рамках “старой” кадастровой оценки заявитель лишается возможности претендовать на ретроспективное применение результатов оспаривания (на 1 января года обращения в суд). Но, с другой стороны, ему не требуется соблюдать досудебный порядок обращения в комиссию, заказывать отчет в электронной форме и пр. А возможность применения оспоренной кадастровой стоимости с даты вступления в силу решения суда об изменении кадастровой стоимости подтверждена актуальной судебной практикой.
Кроме того, даже по “новым” кадастровым оценкам, если арбитражный суд до 22 июля принял к своему производству дело об оспаривании кадастровой стоимости, считаем, что требование об обязательном досудебном обращении в комиссии не должно быть выдвинуто судом по причине его очевидной невыполнимости (истец уже не сможет до суда обратиться в комиссию).
Как будут применяться рассмотренные изменения закона, покажет практика. Но уже сейчас очевидно, что дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости перестают быть “техническими”.
Дмитрий Малинин
Другие публикации на данную тему:
Всю большую актуальность в настоящее время, в том числе в связи с увеличением налогового бремени собственников недвижимости, приобретают вопросы изменения и(или) оспаривания кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости в ближайшее время должна стать, а в некоторых регионах уже стала налоговой базой не только для налогообложения земли, но и для всех объектов недвижимости.
Кроме этого, кадастровая стоимость земельных участков является основой для исчисления арендной платы за использования земельных участков из государственной и муниципальной стоимости, а так же порой является основой для определения стоимости таких земельных участков при их приватизации, то есть оказывает существенное влияние практически на все, в той или иной степени, сферы инвестиционного и экономического развития страны.
В настоящей статье предлагаю на суд читателя, основанный в том числе на собственной практике, краткий анализ кардинальных изменений судебной практики изменения кадастровой стоимости способом оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости (иные способы уменьшения кадастровой стоимости возможно опишу в ином повествовании).
За последние несколько лет, как казалось бы большинству практикующих юристов, практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков достаточно прочно устоялась, затруднений у арбитражных судов и представителей юридического сообщества не порождала, все спорные моменты были в большинстве урегулированы Высшим арбитражным судом Российской Федерации, о чем в свою очередь написано множество статей, в том числе и на правовом портале «Праворуб».
Однако, Министерство экономического развития Российской Федерации в конце 2013 года стало инициатором внесения значимых изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценке), направленных на повышение эффективности проведения процедур государственной кадастровой оценки, что должно было являться условием дальнейшего развития земельного рынка, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица, совершенствования системы платного землепользования и реформирования принципов налогообложения объектов недвижимости.
Указанные изменения на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2013 года №2552-р были внесены на рассмотрение в Государственную Думу Федерального собрания Российской Федерации. Законопроект № 421531-6 был рассмотрен Государственной Думой, с поправками принят, одобрен Советом Федерации и подписан 21 июля 2014 года Президентом.
Принятым Федеральным законом от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вступившим в законную силу 22 июля 2014 года, глава III.1 изложена в новой редакции, согласно которой изменилась были уточнены не только многие положения, но и изменена нумерация статей в ней. В частности статья регулирующая вопросы рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, стала нумероваться не 24.19, а 24.18, следовательно предыдущие редакции как самого Закона об оценке, так и главы III.1 утратили свою силу, и не могут подлежать применению.
Стоит отдельно обратить внимание на тот факт, что немного ранее указанного события Федеральным законом от 04 июня 2014 года №143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами», вступившим в законную силу 06 августа 2014 года, первая часть статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации была дополнена пунктом 8, об отнесении гражданских дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости к подсудности верховным судам республик, краевым, областным судам, судам городов федерального значения, судам автономной области и судам автономного округа.
Таким образом, в правила оспаривания кадастровой стоимости (анализ изменений в правила кадастровой оценки опускаю) были внесены некоторые изменения, основные из которых я бы определил так:
1. Исключена исключительная подведомственность дел данной категории арбитражным судам.
2. Установлена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в течение всего срока действия кадастровой стоимости, до следующей кадастровой оценки, а не в течение 6 месяцев как ранее.
3. Юридические лица вправе обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок, а на физических лиц такое ограничение не распространяется.
4. Установленная комиссией, либо судом кадастровая стоимость применяется для расчета соответствующих платежей с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление (ранее применялась с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости).
5. Сохранен исчерпывающий перечень документов, необходимых для приложения заявлению, при этом заявление о пересмотре кадастровой стоимости (в том числе в суд) без таковых не подлежит принятию к рассмотрению.
6. Немного уточнены требования к составу комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
7. Для устранения разнообразного подхода в правоприменительной практике по вопросу о надлежащей дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости, при заявлении требования об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, произведено понятийное разграничение в терминологии «установление кадастровой стоимости» и «определение кадастровой стоимости».
8. Необходимость подачи отчета об оценке и экспертного заключения в электронной форме.
Тем не менее, как мне представляется, далеко не все нововведения находят должное понимание и подлежат надлежащему толкованию в правоприменении. И как часто бывает в нашем царстве рыцарей без страха и упрека, наступивший эффект от изменений, во всяком случае в краткосрочной перспективе, однозначно не соответствует ожиданиям как субъектов правоотношений в области изменения кадастровой стоимости, так и по моему мнению источника законодательной инициативы.
Судебное оспаривание
Во первых, хотелось бы обратить внимание читателя на явный перекос обсуждаемых норм права об оспаривании кадастровой стоимости, как в новой редакции закона, так и в утративших свою силу. Согласно моим убеждениям, кадастровая стоимость может быть изменена либо способом ее оспаривания (при совершении ошибок либо злоупотреблений при проведении государственной кадастровой оценки), либо установлением кадастровой стоимости равной рыночной.
Как правило, нас интересует второй вариант, как более простой для достижения желаемого результата – снижения кадастровой стоимости. При этом, таковой вариант не предполагает выявления каких либо нарушений прав заинтересованного лица до проведения административной процедуры изменения кадастровой стоимости, поскольку нет цели доказывать злоупотребления при проведении государственной кадастровой оценки.
Следовательно, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, является нечем иным, как административной процедурой, вытекающей из публичных правоотношений между субъектом прав на недвижимое имущество и органами исполнительной ветви власти. Властно-распорядительные полномочия в части таких отношений никак не должны (не могут) входить в сферу деятельности судебной ветви власти, так как до рассмотрения соответствующего заявления об изменении кадастровой стоимости органами исполнительной власти, отсутствует основной квалифицирующий признак – нарушение прав, нуждающееся в судебной защите.
Таким образом, смею сделать вывод, в силу конституционных принципов Российской Федерации, рассматривать заявления заинтересованных лиц об определении кадастровой стоимости равной рыночной, до рассмотрения такового комиссией по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, суды не вправе. С учетом изложенного, считаю крайне необходимым разделить способы изменения кадастровой стоимости на «оспаривание», - в случаях оспаривания результатов кадастровой оценки, и на «определение кадастровой стоимости равной рыночной» - административную процедуру.
Оспаривание в комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости
Согласно новой редакции Закона об оценке, вступившей в законную силу, юридические лица вправе обращаться с заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости только после отклонения такового заявления комиссией по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости (далее по тексту «комиссия»), что является совершенно логичным. Следовательно, в силу императивного указания Закона об оценке, комиссии обязаны рассматривать таковые заявления, так как без рассмотрения (отклонения) таковых заявлений комиссией, заинтересованные лица не вправе обращаться в суд в силу положений процессуальных норм права, о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования споров.
Как бы то ни было, но в подавляющем большинстве случаев не только суды принимают к рассмотрению такие заявления, но и во многих регионах Российской Федерации, в том числе в Псковской области, комиссии не считают необходимым даже принимать к рассмотрению заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Мотивы принятия таковых, явно неправильных решений тоже различны.
Зачастую отказы в рассмотрении заявлений обоснованы пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о применении установленных настоящим Законом требований к комиссии с момента принятия Министерством экономического развития Российской Федерации, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.
Однако признать такую позицию правильной невозможно, поскольку Закон об оценке в новой редакции от 22 июля 201 года, предъявляя определенные требования к комиссии, не содержит никаких оговорок относительно применения (неприменения) самого порядка рассмотрения требований юридических лиц о пересмотре кадастровой стоимости комиссией. Кроме этого, запрет на формирование комиссий положениями Закона об оценке и Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же необходимость роспуска ранее сформированных и, хоть и формально, но действующих комиссий не предусмотрен. Кроме этого, комиссии сформированы во всех субъектах Российской Федерации на основании Приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» и попросту бездействуют.
Другой способ «отфутболить» комиссией заявление об оспаривании кадастровой стоимости опирается на нормы Федерального закона от 22 июля 2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в Закон об оценке была введена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка» и согласно пункту 1 статьи 5 которого, положения настоящего Закона не подлежат применению к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.
Таким образом, некоторые чиновники, в том числе Псковской области, предполагают невозможность изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости на рыночную комиссией. Таковая платформа, по моему убеждению, так же не может быть признана основанной на действующем законодательстве. Во первых, положения Закона об оценке, введенные в действие Федеральным законом от 22 июля 2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили свою силу с 22 июля 2014 года в связи с принятием Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и соответственно не могут применяться (напоминаю, изменилась не только содержание указанных норм права, но и нумерация статей). И во-вторых, никакая норма права (в том числе никакой Федеральный закон) не ограничивает(-ал) права заинтересованных лиц на определение кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, гарантированной статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Думаю необходимо отметить еще один немаловажный казус, фикцию Закона об оценке в последних его редакциях. Не смотря на тот факт, что Закон об оценке предоставляет право заинтересованным лицам оспаривать решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, таковые комиссии в силу уже упомянутого выше Приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», не являются юридическими лицами, что в силу процессуальных норм права исключает участие комиссии в любом виде судопроизводства. Можно, но нельзя!
Подведомственность и подсудность
Следующим моментом, на который я бы хотел обратить внимание коллег, является вопрос правильного определения подведомственности и подсудности. Несколько лет исключительная подведомственность дел данной категории была закреплена законодателем за арбитражными судами. Но с июля 2014 года ситуация изменилась. Как указывалось мною в начале настоящей статьи, были внесены изменения не только в Закон об оценке, но и в Гражданский процессуальный кодекс. В силу указанных изменений, практика свидетельствует о передаче полномочий по рассмотрения данной категории дел от арбитражных судов к областным и им равным. Однако, и таковая практика представляется мне противоречивой и не основанной на действующих нормах как материального, так и процессуального законов.
Закон об оценке, в редакции действующей с 22 июля 2014 года, не содержит более положений об оспаривании решений комиссии в арбитражном суде, но вместе с этим не содержит и положений и об оспаривании решений комиссии в судах общей юрисдикции, поэтому подведомственность, по моему глубокому убеждению, основанному на буквальном толковании указанных норм в системном единстве с иными нормами материального права, в том числе Федеральным конституционным законом от 31 декабря 1996 года №1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», должна определяться в соответствии с процессуальными нормами. В силу таковых норм, к федеральным судам (судам) в равной степени относятся как суды общей юрисдикции, так и арбитражные суды.
Ссылки в данном случае на положения Федерального закона от 04 июня 2014 года №143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами», вступивший в законную силу 06 августа 2014 года, которым были внесены изменения в часть первую статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в части подсудности гражданских дел , по моему нению, являются несостоятельными, так как законодатель указанной нормой определил подсудность споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, а не их подведомственность, в противном случае указанной нормой законодатель внес бы изменения в статью 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающую правила подведомственности, а никак не в статью 26.
Таким образом, подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости явно должна определяться по общему правилу экономической составляющей, в соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Следовательно, гражданин оспаривающий кадастровую стоимость земельного участка, использование которого не связано с экономической деятельностью, например для ведения личного подсобного хозяйства, должен обращаться в областные и равные им суды, а хозяйственные общества – в арбитражные суды. Именно так нам предписывает закон в буквальном, а не извращенном его толковании.
Подобное мнение имело место в правоприменении, но довольно редко и крайне непродолжительное время. Все сомнения судов были «расстреляны» явно неверным толкованием Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в новой редакции, и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, данных как мне кажется при превышении своих полномочий, заместителем председателя Верховного суда Российской Федерации Свириденко О.М. в письме от 02 октября 2014 года № 7-ВС-4473/14 (текст как я понимаю секретный, поскольку отсутствует в открытых источниках).
В силу статьи 126 Конституции Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за деятельностью этих судов и дает разъяснения по вопросам судебной практики. При этом в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 05 февраля 2014 года №3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», полномочия разъяснения нижестоящим судам вопросов судебной практики в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации принадлежит Пленуму Верховного суда Российской Федерации, и в силу пункта 7 части 1 статьи 7 Президиуму Верховного суда Российской Федерации, но никак не судье, какую бы высокую должность он не занимал. Как вы понимаете, постановлений Пленума Верховного суда Российской Федерации и(или) постановлений Президиума Верховного суда Российской Федерации по данному вопросу пока еще не вынесено, но мнение заместителя председателя Верховного суда превалирует.
Надлежащий ответчик
Давно не дает мне спокойно и добро спать мысль о необходимости установления в процессуальных законах Российской Федерации норм, регулирующих правила определения истцами (заявителями) надлежащих ответчиков, и о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований на основании неправильного определения ответчика. Отсутствие таковой нормы позволяет на практике без малейшего зазрения совести нерадивым истцам предъявлять, а судьям удовлетворять иски в отношении ответчиков не только никоим образом не нарушивших никакие права и свободы истца и не создавших угрозу их нарушения, но вообще не имеющим ни малейшего отношения к спорным правоотношениям(например массово применяется в случаях исправления кадастровых ошибок).
Поэтому я полагаю, не последним моментом при рассмотрении подобной категории дел в суде, является определение надлежащего ответчика. В соответствии со сформированной за последние годы судебной практикой, в подавляющем большинстве случаев ответчиком назначается учреждение, которому Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии переданы полномочия ведения государственного кадастра недвижимости. Таким учреждением с 2012 года стало ФГБУ «ФКП Росреестра» (Кадастровая палата). В некоторых случаях истцы обосновывали данное решение необходимостью обязать именно данное учреждение внести измененную кадастровую стоимость в Государственный кадастр недвижимости, но в большинстве рассмотренных гражданских дел как истцы, так и судьи, руководствуясь позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенной в Постановлении № 913/11 от 28 июня 2011 года, считали необходимым привлечь в качестве ответчика орган кадастрового учета, каковым считали указанное учреждение. Иногда, довольно редко в соответчики привлекали орган власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, как правило Администрация субъекта Российской Федерации.
Между тем, таковое толкование явно не соответствует не только номам права, но и толкованию этого же, на который ссылаются, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 от 28 июня 2011 года. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» исполняет полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в части ведения государственного кадастрового учета, при этом полномочий на изменение кадастровой стоимости не имеет, осуществляет кадастровый учет и внесение сведений в государственный кадастр недвижимости строго на основании поступивших в этот орган в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» документов. Поскольку указанный Закон не содержит положений о полномочиях органа кадастрового учета самостоятельно на основании отчетов об оценке изменять кадастровую стоимость, орган кадастрового учета никакими своими действиями, либо бездействием не нарушал и не мог нарушить прав и свобод лиц, оспаривающих кадастровую стоимость.
Полномочия об определении кадастровой стоимости равной рыночной в силу Закона об оценке в действующей редакции имеют комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, при определении кадастровой стоимости равной рыночной; и органы государственной власти субъектов Российской Федерации при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель соответствующих категорий. При этом, орган кадастрового учета (учреждение осуществляющее полномочия) правомочен внести сведения о кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости только на основании решений указанных в настоящем абзаце органов государственной власти.
Стало быть, с учетом изложенного в начале настоящей статьи мнения, надлежащим ответчиком при установлении кадастровой стоимости равной рыночной может быть только административный орган, не удовлетворивший правомерное заявление заинтересованного лица об определении кадастровой стоимости равной рыночной, то есть только комиссия по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости и никто иной. Однако, поскольку комиссия не является юридическим лицом, действует при Управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации, на базе имущества такового Управления, возглавляется руководящим должностным лицом Управления, делопроизводство ведется должностными лицами Управления, соответственно именно только этот орган - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту Российской Федерации может быть привлечен в качестве надлежащего ответчика.
Кроме этого, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28 июня 2011 года не в какой своей части не содержит мнения высшей судебной инстанции о правильности, либо необходимости привлечения в качестве ответчика по спорам об определении кадастровой стоимости равной рыночной органа кадастрового учета, либо бюджетного учреждения, осуществляющего полномочия указанного органа (к слову сказать органом кадастрового учета как раз и является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих управлений по субъектам Российской Федерации). Мнение Высшего арбитражного суда базируется на необходимости привлечения в качестве надлежащего ответчика не органа кадастрового учета, а федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, а таковым органом так же является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих управлений по субъектам Российской Федерации. Как не крути, надлежащий ответчик – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
Указанный мной вывод о необходимости привлечения надлежащего ответчика, коим ФГБУ «ФКП Рорсеестра» не является, в спорах данной категории наконец нашел свое отражение в судебных актах Верховного суда Российской Федерации. В декабре 2014 года Судебной коллегией по административным делам Верховного суда Российской Федерации была удовлетворена апелляционная жалоба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области, решение Псковского областного суда было отменено, в удовлетворении иска к ФГБУ «ФКП Росреестра» об определении кадастровой стоимости равной рыночной было отказано (Определение от 17.12.2014 №91-АПГ14-4).
Однако, вместе с этим, этим же определением по неясным мне мотивам была изменена судебная практика в части необходимости рассмотрения дел указанной категории в порядке искового производства. Согласно мнению судей Верховного суда, споры об определении кадастровой стоимости относятся к сфере публичных правоотношений, поэтому подлежат рассмотрению в порядке определенном главой 23 Гражданского процессуального кодекса. Во всяком случае, в Псковской области практика теперь пошла именно по таким рельсам. Но таковая позиция представляется мне основанной на неверном толковании норм процессуального права, так как спор о размере кадастровой стоимости является ничем иным как спором о праве, рассмотрение которого в силу императивного указания процессуального закона может осуществляться только в исковом порядке.
О дате рыночной оценки
Дополнительно считаю своим долгом обратить внимание коллег и на необходимость предоставления документов, прилагаемых к заявлению, перечень которых является обязательным, и заявление без которых не должно приниматься к рассмотрению, в том числе думаю и в суде. Обязательным является не только отчет об оценке, но и экспертное заключение саморегулируемой организации о соответствии отчета законодательству при разнице в рыночной стоимости и кадастровой 30% и более, в том числе в электронном виде, для последующего внесения в Государственный кадастр недвижимости.
В заключение своего повествования хочу осветить вопрос о дате, на которую оценщику по заявке заинтересованного лица необходимо подготовить отчет об определении рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости. К слову сказать, именно данный вопрос и побудил меня к написанию настоящего опуса.
В силу положений как статьи 24.18 Закона об оценке в действующей редакции, так и статьи 24.19 в редакции действующей до 22 июля 2014 года, при оспаривании кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С первого взгляда казалось бы все предельно понятным, однако в редакции до 22 июля 2014 года данный вопрос остался недостаточно четко урегулирован для правообладателей тех земельных участков, которые были образованы после проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется учреждением, осуществляющим полномочия органа кадастрового учета, на основании удельных показателей кадастровой стоимости для определенных видов разрешенного использования в конкретном кадастровом квартале, установленных в результате ранее проведенной кадастровой оценки, в соответствии с Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года №222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». То есть, при проведении государственной кадастровой оценки проводится оценка не только всех существующих земельных участков каждой категории земель, но и устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) в отношении 15 - 17 групп видов разрешенного использования в каждом кадастровом квартале, для определения кадастровой стоимости образованных в будущем земельных участков, стоимость которых будет определяться органом кадастрового учета путем произведения такого показателя на площадь образованного земельного участка.
Таким образом, кадастровая стоимость таковых земельных участков была определена задолго до их образования, при государственной кадастровой оценке способом определения удельных показателей, следовательно в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости таковых участков, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату не по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость в соответствии с 2 частью статьи 24.19 Закона об оценке, а на дату, по состоянию на которую установлен удельный показатель кадастровой стоимости, то есть на дату государственной кадастровой оценки. Изложенное мной мнение соответствует сформированной за несколько лет судебной практике арбитражных судов и соответствует выводам Высшего арбитражного суда Российской Федерации, сформулированным в Постановлении от 25 июня 2013 года №10761/11.
Всегда считал неправильным и не сулящим ничего положительного скрещивание дворовой собаки с породистым псом – из мероприятия не выйдет ни дворняги, ни борзой. Однако, правовые позиции сформулированные в Постановлениях Пленума и Президиума Высшего арбитражного суда не являются обязательными для применения судами общей юрисдикции, уж тем более судьями Верховного суда. Поэтому в 2015 году практика в данной части снова претерпела изменения, по мнению судей апелляционной инстанции Верховного суда рыночная стоимость вновь образованных земельных участков, при оспаривании кадастровой стоимости, должна определяться в соответствии с частью 2 статьи 24.19 Закона об оценке на дату внесения сведений о таком земельном участке в Государственный кадастр недвижимости (Определения ВС РФ от 28.01.15 №55-АПГ14-16 и от 04.02.15 №58-АПГ14-24). Именно в данный поворот судебной практики давеча и
Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
В последнее время получили широкое распространение споры о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Стремясь минимизировать обязательные платежи, владельцы недвижимого имущества буквально заваливают суды соответствующими исками.
Комментируемое постановление содержит разъяснения Пленума ВС РФ по вопросам, возникающим у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Полагаем, данный материал также будет полезен субъектам хозяйственной деятельности (организациям и индивидуальным предпринимателям) и физическим лицам.
Порядок определения кадастровой стоимости
Понятие кадастровой стоимости дано в ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ и включает следующие этапы:
В отношении каждого объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости. Так, согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ дополнительными сведения об объекте недвижимости в ГКН являются сведения о его кадастровой стоимости.
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно путем запроса сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ). Кроме того, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 504 указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте.
На что влияет кадастровая стоимость объекта недвижимости?
В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действительно, в первую очередь кадастровая стоимость влияет на размер некоторых налогов, Так, она является базой для:
- налога на имущество организаций (ст. 375 НК РФ);
- земельного налога (ст. 390 НК РФ);
- налога на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ).
Кроме того, кадастровая стоимость используется в следующих случаях:
Таким образом, кадастровая стоимость является, прежде всего, экономическим показателем и существенно влияет на гражданский оборот.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости
Особенности рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица (если затрагиваются их права и обязанности), а также органы госвласти (ОГВ) и муниципального самоуправления (ОМС) в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве органов, рассматривающих заявления об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрены суд и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). При этом физические лица не обязаны до суда обращаться в комиссию. Комиссия действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263 .
Основанием для пересмотра комиссией результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления).
Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ):
1. Обращение в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости |
|
---|---|
Основание – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости |
Основание – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость |
Приложения к заявлению: |
Приложения к заявлению: – кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости; |
– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; – иные документы |
– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем; – отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа; – положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; – иные документы |
2. Рассмотрение комиссией заявления |
|
3. Принятие решения |
|
– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; – о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости |
– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; – об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости |
4. Направление уведомления о принятом решении заявителю и органу местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости |
Особенности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суде
Прежде всего, в п. 1 комментируемого постановления указано, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии.
Помимо требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, может быть предъявлено требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии (п. 2 и 4 этого документа).
Следует отметить, что дела об оспаривании кадастровой стоимости в первой инстанции рассматриваются верховными судами республик, краевыми, областными судами, судами городов федерального значения, судом автономной области и судами автономного округа (пп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ). При этом заявление подается по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 комментируемого постановления). Срок рассмотрения заявления – два месяца со дня его поступления в суд.
Заявления не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей, о признании нормативного правового акта недействующим.
Однако при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена такого объекта.
Согласно п. 6 комментируемого постановления с заявлением в суд могут обратиться:
- юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
- иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
- ОГВ и ОМС в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
- бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление;
- участник долевой собственности независимо от согласия других сособственников;
- арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- арендатор имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц, если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, при наличии согласия собственника на такой пересмотр в письменной форме;
- лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;
- прокурор в случаях защиты прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.
Состав участников определен в п. 7 комментируемого постановления. Так, по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной обязательно участвуют государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
При рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.
По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.
Кроме того, суд может привлечь к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости).
Обратите внимание
Немаловажным является вопрос о сроке исковой давности.
Установлено, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Решения и действия (бездействие) комиссии могут быть оспорены в трехмесячный срок (п. 8 комментируемого постановления).
К заявлению в суд обязательно прилагаются (п. 11 этого документа):
- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подает правообладатель);
- документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
- отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости , а также в необходимых случаях подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение (если подается заявление об установлении рыночной стоимости).
К сведениию
Юридические лица должны приложить к заявлению документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка (рассмотрения заявления в комиссии). Такими документами могут быть решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
Если заявление не было принято комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
Досудебный порядок не обязателен для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей (п. 9 и 10 комментируемого постановления).
Не стоит забывать об уплате государственной пошлины, которая при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается (для физических лиц – 300 руб., для организаций – 2 000 руб.). Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 11.02.2015 № 75-АПГ14-7.
Особенности судебного рассмотрения заявления об оспаривании кадастровой стоимости
Дела по заявлениям об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Интересно, что ранее ВАС считал, что споры об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11).
Однако с 15.09.2015 (введение в действие Кодекса административного судопроизводства) такие дела будут рассматриваться в соответствии с гл. 25 КАС РФ. Так, согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Обратите внимание
Дело должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в ГКН результаты очередной кадастровой оценки (п. 15 комментируемого постановления).
В случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в ГКН результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования и оспорить результаты очередной кадастровой оценки. В этом случае необходимо обращаться с новым заявлением, соблюдя досудебный порядок.
Особенности судебного разбирательства:
Недостоверность сведений |
Установление рыночной стоимости |
---|---|
Заявитель обязан доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости |
Суд проверяет отчет об оценке объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки |
Заинтересованное лицо (административный ответчик) обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы |
В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались |
В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось |
В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет |
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении |
В соответствии с п. 28 комментируемого постановления установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за , в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости , и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.
В заключение сформулируем основные выводы:
- кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена путем подачи соответствующего заявления в специальную комиссию и суд;
- юридические лица вправе обратиться в суд только после обращения в комиссию. Указанное требование не распространяется на физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей;
- в суд могут быть предъявлены требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, а также требование об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Приказ Минэкономразвития РФ от 25.08.2014 № 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории».
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Приказ Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».