Особенности правового регулирования общей собственности. Общая долевая собственность
Собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.
Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.
В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:
- доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
- доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).
Осуществление права общей долевой собственности
Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.
При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).
Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:
- обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
- издержки по содержанию и сохранению имущества.
В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.
При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение , следует различать:
- распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
- распоряжение долей в праве долевой собственности.
В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.
Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.
Право преимущественной покупки
В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Изменения с 01.01.2017 г.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю
- в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
- в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней
со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).
Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.
Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.
Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.
Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.
Прекращение права общей долевой собственности
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.
Едва ли не во всех нормах Гражданского кодекса об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Однако законодателя интересует не столько юридическая природа доли в праве общей собственности (в дальнейшем – доли в общей собственности), сколько количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности не остается неизменным. Размер доли может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать. Словом, для того, чтобы отношения между сособственниками отличались требуемой в гражданском обороте четкостью и определенностью, необходимо знать, в чем именно в тот или иной момент наличия общей собственности выражается принадлежащая каждому из них в этой собственности доля. Доля в общей собственности выражается в виде дроби либо в виде процентов. Так, сособственнику могут принадлежать 1/4, 3/3 и т.д. или 10,20,35,50 процентов и т.д. в общем имуществе. Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме производится по правилам, предусмотренным ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может бытъ установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в указанном имуществе зависят, во-первых, от того, был ли соблюден при внесении улучшений установленный порядок и во-вторых, от того, относятся ли улучшения к неотделимым или отделимым. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Иными словами, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли. 5
2.2 Права общей долевой собственности
Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи), то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (см. ст. 248 и 249 ГК РФ).
Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме). Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.
В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли). 6
Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий. Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами. Во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору – Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью созастройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных созастройщиками в строительство дома, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в признании дома общей собственностью дело ограничивается присуждением созастройщикам стоимости труда и материалов.
Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы и в приращении своих собственных долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.
При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми принципами, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
Множественность субъектов прав собственности сказывается и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Впрочем, выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.
Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела выдала, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.
В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ср. п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, пп. 4 и 5 ст. 252 ГК РФ). Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать. Пункт 4 ст. 252 ГК РФ сформулирован под несомненным влиянием части 3 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. №4. При этом не учтено, что правило ч. 3 п. 12 названного постановления находилось в соответствии со ст. 117 ГК 1964 г., согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. Ныне же суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью. 7
В заключении главы можно сделать следующие выводы:
Общая долевая собственность – это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.
Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.
Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т.д.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.
Согласно ст. 247 ГК РФ осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.
Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности: раздел общей собственности; выдел из общей собственности.
Комментарий к статье 245 1.
Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности.
Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако, по существу, она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех, либо выделяющегося сособственника. Такой вывод находит подтверждение в правилах п. 1 ст. 39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п. 3 ст. 258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п. 3 ст. 258 ГК о равенстве долей членов хозяйства в праве общей совместной собственности на имущество хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов. Если же по соглашению между членами крестьянского (фермерского) хозяйства на их общее имущество установлена долевая собственность, то соглашением между членами хозяйства определяются и размеры их долей (см. абз. 2 п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Принцип равенства долей закреплен и в отношении общей совместной собственности, принадлежащей членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого объединения, находящееся в совместной собственности его членов, может быть с согласия бывших членов объединения продано, а вырученные средства - переданы членам объединения в равных долях. 2.
В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться). 3.
В развитие общих положений об определении размера долей п. 3 ст. 245 предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т. д. При отсутствии такой договоренности отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры о судьбе улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
Комментарий к статьям 246 и 247 1.
В методических целях комментарий к ст. 246 и 247 является совместным. При этом после изложения общих норм, относящихся к осуществлению долевой собственности, вначале проанализированы правила ст. 247, а затем - ст. 246. 2.
В отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самой природы общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов по общему правилу производится соразмерно долям.
В товариществе собственников жилья каждый из домовладельцев располагает количеством голосов пропорционально его доле в праве долевой собственности на общее имущество, а эта доля, в свою очередь, должна быть пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме, если их соглашением не установлено иное (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещения в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании, которая превышает 30% голосов (п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья). Поясним на конкретном примере. При этом будем исходить из того, что на каждые 10 кв. м площади, принадлежащей домовладельцам, приходится один голос. Допустим, что общая площадь в кондоминиуме, находящаяся в собственности домовладельцев, составляет 6000 кв. м. Из них 3000 кв. м находятся в частной собственности домовладельцев, а 3000 кв. м - в государственной и (или) муниципальной собственности. При соотношении 10 кв. м площади - один голос домовладельцы в общей сложности располагают 600 голосами. Однако собственник государственной и (или) муниципальной собственности (уполномоченный им орган) располагает не 300, а 180 голосами (не более 30% от 600 голосов). Остальные 120 голосов (или их часть) могут быть по решению собственника или уполномоченного им органа разверстаны между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия. Разумеется, никакой дискриминации домовладельцев, т. е. расширения прав одних за счет других при распределении поступивших в общий котел голосов, не допускается. Возможно и вовсе исключить из подсчета голоса, принадлежащие государству или муниципальному образованию, в части, превышающей 30% голосов, что практически равнозначно распределению этих голосов между остальными домовладельцами. Лимит в размере 30% голосов предусмотрен для того, чтобы голоса остальных домовладельцев не были подавлены уполномоченным органом государства или муниципального образования, имеющим более 30% голосов. Иными словами, этот лимит с точки зрения законодателя позволяет обеспечить демократические начала в управлении товариществом собственников жилья. 3.
Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками не достигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом.
Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле, а если это невозможно - требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. Не исключено, однако, и перераспределение частей имущества, дабы привести их в соответствие с долями в праве общей собственности. 4.
Пункт 1 ст. 246 сформулирован таким образом, что вроде бы не оставляет для сособственников, не достигших согласия относительно порядка распоряжения общим имуществом, возможности установить его через суд. Этот вывод выглядит еще более весомо при систематическом толковании п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247. Однако сопоставление правила п. 1 ст. 246 с другими нормами как Кодекса, так и других правовых актов, позволяет прийти к несколько иным выводам. Так, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, в сущности, допускает при определенных обстоятельствах совершение распорядительных актов по поводу принадлежащей сособственнику части имущества вопреки его воле. Еще большие изъятия из общего правила п. 1 ст. 246 допускает Закон о товариществах собственников жилья, согласно которому решения на общем собрании членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих членов товарищества (иногда квалифицированным большинством голосов) - п. 4 ст. 35 Закона о товариществах собственников жилья. Здесь, конечно, возникает вопрос, соответствует ли эта правовая модель абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, где без каких бы то ни было изъятий закреплено приоритетное значение норм ГК по сравнению с нормами гражданского права, содержащимися в других законах. Но и в самом ГК можно найти положения, которые не вполне соответствуют общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 246 (см. коммент. к ст. 252). 5.
Правило, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, должно неукоснительно соблюдаться и в тех случаях, когда одним из сособственников является недееспособный, частично или ограниченно дееспособный. Для распоряжения имуществом подопечного, в т. ч. и его долями в праве общей собственности, должно быть получено предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением, такое разрешение требуется независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в т.ч. и бывшими. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).
Указанные положения подлежат применению и в тех случаях, когда квартира, приватизированная до 31 мая 2001 г., находится в общей совместной собственности членов семьи, в т. ч. и лиц, находящихся под опекой и попечительством.
Эти вопросы приобретают особую остроту, когда приватизированное жилое помещение, на которое подопечный имеет право, отчуждено вопреки его воле или без участия его воли (например, потому что он недееспособен), в результате чего права и интересы подопечного нарушены. Достаточно широко распространены случаи, когда помещение отчуждено без разрешения органов опеки и попечительства либо по разрешению, полученному за взятку.
Позиция, занятая по данной категории дел Конституционным Судом РФ, не свободна от противоречий. В Постановлении от 21.04.2003 N 6-П (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657) КС РФ, с одной стороны, пришел к правильному выводу о том, что защита права лица, считающего себя собственником имущества, путем удовлетворения виндикационного иска возможна лишь тогда, когда имеются предусмотренные ст. 302 ГК основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). С другой стороны, из последующего хода рассуждений, получивших отражение в Постановлении КС РФ, может быть сделан вывод, что имущество при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК, может быть истребовано лишь у приобретателя по первой сделке, который приобрел имущество у лица, не имевшего права на его отчуждение. Если же имущество возмездно приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок (второй, третьей, четвертой и т. д.), то он становится собственником имущества, а потому истребованию у него оно не подлежит. Между тем на поставленный вопрос однозначно ответить нельзя. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли или без участия его воли, то сколько бы сделок по поводу имущества ни было совершено, приобретатель собственником имущества стать не может, хотя бы в поведении самого приобретателя никаких юридических дефектов не было (он приобрел имущество добросовестно и возмездно). Этот вывод тем более может быть распространен на случаи, когда неуправомоченный отчуждатель распорядился имуществом, воспользовавшись отсутствием юридически полноценной воли представляемого им лица и не получив в установленном законом порядке разрешения на совершение сделки от органов опеки и попечительства. Например, родители-алкоголики за взятку получили от органов опеки и попечительства разрешение на продажу приватизированной квартиры, вопреки интересам несовершеннолетних детей, которые были участниками приватизации. В результате деньги были пропиты, а дети остались без жилья.
6. Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим. Для распоряжения своей долей сособственник не должен испрашивать согласия других сособственников. Однако при возмездном отчуждении доли (например, при ее продаже) необходимо соблюдать правила ст. 250 ГК. В то же время законом может быть предусмотрено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена отдельно от права собственности на то имущество, которое не находится в общей собственности и принадлежит только отчуждателю. Так, в силу п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Иными словами, собственник квартиры не может, например, ее продать без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме и наоборот. При этом в Законе правильно говорится об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума, поскольку сам кондоминиум закреплен ныне как единый комплекс недвижимого имущества, а не как правосубъектная организация, что имело место раньше. Указанное обстоятельство не учитывается в Законе об основах жилищной политики, в котором речь идет об общем имуществе кондоминиума (ст. 8 "Общее имущество кондоминиума").
7. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения определены в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К сделкам с долями в праве общей собственности на указанные земельные участки, к выделу земельных участков, определению порядка владения и пользования ими применяются правила ГК с учетом особенностей, установленных указанным Законом.
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Здравствуйте!
Существует ли судебная практика по вопросам определения компенсации за доли в общей долевой собственности. Например, необходимо определить стоимость ¼ доли в праве общей долевой собственности, равна ли она ¼ от рыночной стоимости данной квартиры.
Возможно, подскажите мне, где можно подробнее познакомиться с этой темой. Буду рада и ссылкам на законы.
Заранее спасибо
Основные принципы и подходы определения рыночной стоимости имущества установлены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .
В Разделе III. Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") (в редакции от 22.10.2010), закреплены подходы к оценке.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО № 1).
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО № 1).
Определенные и исключительные подходы и методы определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости не названы ни в законе "Об оценочной деятельности в РФ ", ни в ФСО № 1. Оценщик вправе сам определить метод оценки в рамках применения каждого из подходов.
Для определения стоимости недвижимого имущества (доли в праве на него) обычно применяется сравнительный подход. Как правило, не возникает сложностей при поиске объекта, сходного объекту оценки.
Затратный же или доходный подход при определении рыночной стоимости недвижимого имущества либо не применяется в российской практике, либо применяется редко.
Варианты определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости
1. Оценка объекта в целом , определение стоимости доли пропорционально рыночной цене объекта.
Например, объект - нежилое помещение, площадью 100 кв. м. Доля в праве на него - 1/4.
Оценщик, используя сравнительный подход, может определить стоимость всего объекта и разделить полученную величину на 4. То есть придя к заключению о стоимости объекта в 1 миллион рублей, оценщик сделает вывод о стоимости доли равной 250 000 рублей.
2. Оценка доли в праве
Когда речь идет об оценке незначительной доли, которую невозможно выделить в натуре, более логичным, на наш взгляд, будет не оценка объекта в целом с последующим делением полученной величины на знаменатель дроби, а сравнение с аналогами объекта оценки - доли. Необходимо использовать информацию о цене по которой совершались сделки по отчуждению объектов (долей в праве) сходных объекту оценки.
Надо понимать, что стоимость доли в праве определенная с использованием метода, приведенного во втором варианте будет меньше, чем стоимость определенная путем "деления" по первому варианту.
Стоит также отметить, что играет существенную роль назначение помещений, доля в праве на которые является объектом оценки. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле, нежели 250000 рублей в приведенном нами выше примере.
- Рекомендуем также по теме :
- Компенсация вместо выдела доли в натуре. Судебная практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ
- Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ . Судебная практика
Общая собственность на недвижимость может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи с приватизацией жилого помещения. Она может быть долевой либо совместной . В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (1/2, 3/4 и т.п.), во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).
Совместная собственность возникает в тех случаях, когда законом предусмотрено образование такой собственности на имущество. В частности, совместной собственностью может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, жилое помещение (ст. 34 СК РФ, ст. 256, 257 ГК РФ).
Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
От размера долей участников долевой собственности непосредственно зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. По общему правилу если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Это не исключает права любого из участников долевой собственности оспорить равенство долей , например, исходя из вклада каждого в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение долей в праве долевой собственности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные решения, которыми был удовлетворен иск И. к О. о признании права собственности на 1/2 долю приобретенной по договору купли-продажи квартиры, указала следующее. В решении суда не названы нормы закона, позволяющие признать спорную квартиру совместной собственностью сторон, не состоящих между собой в браке, в связи с чем правовая норма, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, применена неправильно. Право собственности на спорную квартиру О. приобрела со дня государственной регистрации, истец, оспаривающий существующее право, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не наоборот, из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на недоказанность ответчицей своих доходов. Наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности не является достаточным основанием для вывода о размере его доли в праве собственности на квартиру - должны быть представлены доказательства, подтверждающие размер вложенных им средств в совместную покупку квартиры.
Любой из участников долевой собственности на недвижимое имущество вправе за свой счет произвести неотделимые улучшения этого имущества, например осуществить пристройку к жилому дому, надстройку, перестройку дома. Такие действия могут быть совершены им при наличии определенных условий.
Во-первых
, если осуществляется новое строительство, изменяется объект недвижимости, то на это должно быть получено необходимое разрешение.
Во-вторых
, требуется согласие всех остальных участников долевой собственности, поскольку это связано с осуществлением правомочий в отношении общего имущества.
В случае отказа сособственников в даче согласия заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании их возражений против строительства необоснованными. По таким делам суду должны быть представлены соответствующее разрешение государственного органа и утвержденный проект предполагаемого строительства, а также заключение компетентных органов о соответствии проекта архитектурным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности.
Круг обстоятельств, которые суд должен поставить на обсуждение, зависит от характера заявленных возражений против строительства. Если указывается на то, что в результате предполагаемого строительства другой сособственник лишается возможности подхода к занимаемой им части дома и производства ремонта, то эти возражения проверяются с учетом заключения эксперта. Если утверждается о существенном затенении других частей общего дома, то с учетом заключения санитарного органа проверяется уровень инсоляции помещений, которыми пользуются остальные сособственники, и будет ли соответствовать этот уровень по окончании строительства установленным нормам. При удовлетворении иска суд признает возражения против строительства согласно утвержденному проекту необоснованными. В этом случае требование закона о необходимости получения согласия всех участников долевой собственности будет соблюдено.
Участники долевой собственности вправе заключить соглашение об изменении размера долей в связи с дополнительным строительством в зависимости от вклада каждого из них в приращение общего имущества. В случае спора размер долей определяется судом с учетом права участника, осуществившего за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).