Внешнее наблюдение за застройщиком установленное судом. Застройщик банкротится – что делать дольщику? Порядок и правила выставления требований
Последние несколько лет не самым лучшим образом обстоят дела в сфере строительства многоквартирных домов в Москве и Московской области. Количество недостроенных домов растет, а вместе с этим увеличивается и количество «обманутых» дольщиков. Не на руку застройщикам сыграла и нынешняя экономическая ситуация.
Итак, если новостройка все же достраивается, пусть и очень в медленном темпе, со всевозможными просрочками со стороны застройщика, то у соинвесторов (дольщиков) есть возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи недвижимого имущества, а также получить различного рода компенсации. Более подробно права дольщиков и алгоритм действий при взыскании неустойки с застройщика уже был рассмотрен специалистами нашей компании.
В случае, если история с долгостроем принимает наиболее печальный оборот, и застройщик не справившись с финансовыми трудностями, все же банкротится, то действовать соинвесторам придется несколько иным образом.
В этом случае взыскание неустойки придется отодвинуть на второй план, так как тут уже речь пойдет о том, чтобы доказать, что объект недвижимости (пусть и недостроенный) не относится к имуществу застройщика, а, следовательно, не может быть включен в конкурсную массу при банкротстве застройщика, и в дальнейшем реализован.
Для того, чтобы закрепить право на будущую квартиру за собой дольщику придется обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру за собой. А если строительство еще не завершено и дом не введен в эксплуатацию - то с иском о признании права на долю в виде соответствующей квартиры в объекте, не завершенном строительством.
В настоящей статье мы рассмотрим подробный порядок действий участника долевого строительства при банкротстве застройщик.
Прежде всего, дольщик должен четко осознать для себя, что приобретенная им на основании договора долевого участия квартира не является его имуществом.
До момента, пока за дольщиком не будет оформлено право собственности на квартиру в установленном законом порядке, данная квартира (или объект, не завершенный строительством) принадлежит застройщику. Это утверждение основывается на ст. 219 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом ля себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Важность этого понимания заключается в том, что уверенность дольщика, подписавшего договор долевого участия, и оплатившего по нему свою будущую квартиру, в том, что она, только на основании этих факторов, уже принадлежит ему, приводит не к самым положительным последствиям. Среди данных последствий моет возникнуть такая ситуация, когда в результате своего «спокойного бездействия» дольщик лишается не только самой квартиры, но и возможности вернуть за нее деньги в полном объеме. Но об этом мы расскажем несколько позднее.
Сейчас стоит вернуться к моменту, когда дольщик узнает о введении в отношении его застройщика процедуры банкротства.
В этот момент, у большинства людей, рассчитывающих в обозримом будущем стать новоселами, рушатся все их планы и наступает чувство паники. Однако в этот самый момент мы рекомендуем не поддаваться эмоциям, а трезво оценить ситуацию и действовать по предложенному нами плану.
Для того, чтобы в общих чертах ознакомить читателя с процедурой банкротства, не особенно углубляясь в юридические тонкости, хотим сообщить, что процедура банкротства состоит из нескольких стадий 1 :
- Наблюдение
- это процедура применяется к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.
В результате данной процедуры платежеспособность должника может быть восстановлена в процедурах финансового оздоровления и внешнего управления , которые могут применяться как последовательно, так и каждая в отдельности. - Конкурсное производство - эта процедура применяется к должнику в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов, если восстановление платежеспособности не возможно.
Кроме того, в процессе процедуры банкротства может быть введен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающий особенности банкротства застройщиков. Он может быть введен арбитражным судом по заявлению должника, либо конкурсного кредитора или уполномоченного органа непосредственно в заявлении о признании должника банкротом. В случае, если сведения о том, что должник является банкротом, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил указанного параграфа. О последствиях и преимуществах применения положений параграфа 7 расскажем чуть ниже.
Итак, при введении в отношении застройщика первого этапа банкротства - процедуры наблюдения , у дольщика есть два пути, по которым он может пойти, чтобы не лишиться приобретенной им недвижимости.
Первый путь - обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность - ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) за признанием права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством).
Второй путь - обратиться в арбитражный суд с заявлением о вступлении в реестр кредиторов.
I. Признание права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством)
Во-первых, еще раз напомним, что если новостройка еще не достроена, или фактически достроена, но не введена в эксплуатацию и квартиры дольщикам по актам приема-передачи не переданы, то иск будет о признании права на долю в виде квартиры в объекте недвижимости, незавершенном строительством (в этом случае признавать право непосредственно на квартиру нельзя, поскольку юридически самой квартиры как объекта, не существует).
Если же жилье документально передано дольщику (т.е. объект строительства введен в эксплуатацию, квартиры переданы по актам приема-передачи), но право собственности на них по тем или иным причинам еще не оформлено, то в суд можно обратиться с иском о признании права собственности на квартиру.
Обращение в суд общей юрисдикции с подобными исками прямо не связано с процедурой банкротства и возможно даже если застройщик не собирается банкротиться, а просто «заморозил» стройку или перевел ее в вяло текущий режим и всячески пропускает сроки передачи дольщику готового жилья. Положительное решение, вынесенное по данным искам, является некой страховкой дольщика, закрепляющей за ним право на долю в виде своей будущей квартиры (собственно, как это и видно из названия самого иска). В случае же с банкротством застройщика это решение поможет исключить конкретную квартиру из общего имущества застройщика и, как следствие, исключит ее попадание в конкурсную массы. Конкурсная масса - это все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)).
Иными словами, получив на руки вступившее в законную силу решение суда у дольщика отпадает необходимость участия а процедуре банкротства застройщика, которая может длиться далеко не один месяц, и не дает каких-либо гарантий на получения своего будущего жиля.
Также хотим отметить, что в связи со сложившейся на рынке недвижимости ситуацией, подобного рода иски рассматриваются судами в большом количестве, и по ним сложилась устойчивая практика принятия решений в пользу дольщиков.
Перечень документов, необходимых для подготовки и подачи иска о признании права:
- Документы, которые непосредственно подтверждают приобретение квартиры (в большинстве случаев это договоры долевого участия, или договоры уступки прав по договору долевого участия, однако это могут быть и иные документы). Если приобретение квартиры осуществлялось не на прямую по договору долевого участия, а путем уступок и т.д., то необходим также сам договор, в котором право уступалось.
- Документы, подтверждающие произведенную в полном объеме оплату по заключенному с застройщиком оговору (платежные поручения с отметкой банка об исполнении - для безналичных оплат, кассовые чеки - для наличных оплат).
- Правоустанавливающие документы . К ним относятся:
- договор аренды на земельный участок под строящимся домом;
- действующее разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости.
Еще одним из преимуществ выбора данного пути является то обстоятельство, что, имея на руках решение суда о признании права на долю в виде квартиры, в дальнейшем будет легче зарегистрировать на нее свое право собственности. Так, после достройки дома и введения его в эксплуатацию, дольщику не надо будет ждать подписания акта приема-передачи (эту процедуру застройщики не редко затягивают), а обратиться все в тот же суд общей юрисдикции, но уже с иском о признании права собственности на квартиру. При этом, к заявлению прикладывается решение о признании права на долю, которое по этому делу будет преюдициальным (т.е. приоритетным). Второй суд будет носить больше технический характер. В результате, на основании решения о признании права собственности на квартиру, регистрирующий орган регистрирует право собственности дольщика на определенную квартиру.
ВАЖНО! Если арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика, будет применен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то иски о признании права собственности на долю и объекте незавершенного строительства будут рассматриваться уже непосредственно арбитражным судом. А сложившаяся в настоящее время арбитражная практика прямо противоположена практике судов общей юрисдикции. Арбитражные суды единодушны в своем мнении о том, что нельзя признать право собственности на долю, а право собственности может быть признано только на существующий объект недвижимости - квартиру, переданную дольщику по акту приема-передачи в доме, сданном в эксплуатацию.
При этом сам процесс признания права содержит ряд юридических тонкостей и для получения максимально желаемого результата, рекомендуем обратиться за юридической помощью к профессионалам. Специалистами нашей компании наработан большой опыт в подобного рода делах. В частности наши юристы успешно сопровождали процедуры признания права собственности на квартиры, приобретенные у Mirax group , Объединенная строительная компания (ООО «ОСК») и т.д. В этих случаях ситуация осложнялась тем, что квартиры приобретались до введения в действие Федерального закона №214-ФЗ, и доказывать возникновение прав на квартиры юристам приходилось на основании предварительных договоров купли-продажи и прочих документов, к которым суды относились не однозначно. Тем не менее эти дела были нами выиграны и за клиентами были признаны права на их квартиры.
В настоящее время мы защищаем интересы дольщиков, заключивших договоры с банкротящимися ОА «СУ-155» и АО «Алеутстрой» (бывшее ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ).
II. Вступление в реестр кредиторов
Данный путь более сложный и содержит в себе ряд рисков для дольщика.
Итак, дольщик узнает о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения и решает вступить в реестр кредиторов. Для этого необходимо обратиться в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, и заявлением о включении требования дольщика в реестр требований кредиторов застройщика. Свои требования дольщик может заявить в течение 30 дней с момента опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика.
При этом важно определиться, какие именно требования дольщик хочет заявить, поскольку законодательством предусмотрено два вида данных требований: о передаче жилого помещения или денежные требования.
Для того чтобы помочь определиться отметим, что существует один важный момент: заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. Таким образом, мы рекомендуем обращаться с требованием о передаче жилого помещения.
Кроме того, в целях защиты нарушенных прав участников строительства ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр (в случае если судом применен параграф 7 упомянутого закона). Справедливости радо надо отметить, что конкурсные кредиторы не охотно сообщают суду, что должник является застройщиком именно потому, что дольщики имеют некий приоритет при погашении их требований. Однако и этот приоритет в реальности не очень ощутим для дольщиков.
К документам, которые необходимо будет приложить к соответствующему заявлению, относятся документы, которые подтверждают обоснованность требований участника строительства. В первую очередь это документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение. Также это документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору. Иными словами это те же документы, что прикладываются к иску о признании права собственности на квартиру (п.п. 1 - 2 Перечня, приведенного на стр. 4 настоящей статьи).
Реестр требований кредиторов по денежным обязательствам также имеет свои особенности. В частности в таком реестре не три очереди, как обычно, а четыре. В третью очередь включаются требования участников строительства физических лиц, имеющих требования в отношении жилых помещений, а в четвертую - требования всех остальных кредиторов, в том числе участников строительства - физических лиц, имеющих требования в отношении нежилых помещений, а также участников строительства, являющихся юридическими лицами.
В случае преобразования требований участников строительства в денежные требования погашение таких требований происходит также в преимущественном порядке.
Законом определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.
- В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.
- Во вторую - расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.
- В третью - расчеты по денежным требованиям граждан участников строительства.
- В четвертую - с другими кредиторами.
Таким образом, денежные требования участников строительства имеют определенные преимущества перед конкурсными кредиторами, включенными в четвертую очередь реестра (инвесторы, подрядчики, банки и т.д.), так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства производится из денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок. Иными словами - от реализации всего дома, в том числе и приобретенной дольщиком квартиры.
Как уже было указано, законодательно предусмотрено три варианта удовлетворения таких требований:
- Путем передачи объекта незавершенного строительства.
- Путем передачи жилых помещений.
- Путем погашения денежных требований.
1) Погашение требований дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства.
В рамках процедур в деле о банкротстве предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.
Решение о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК, а также решение о создании ЖСК принимается на собрании участников строительства, которое должно быть проведено не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего.
Помимо кредиторов, в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства.
При создании ЖСК его члены вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
Реализация данного варианта удовлетворения требований участников строительства, может потребовать дополнительных затрат. В частности, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства или третьими лицами вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
После передачи объекта незавершенного строительства ЖСК требования участников строительства считаются удовлетворенными. Завершение строительства объекта в данном случае ложится на плечи участников ЖСК.
2) Погашение требований дольщиков путем передачи им жилых помещений.
Закон урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
3) Погашение требований дольщиков по денежным обязательствам
В случае обращения дольщика в суд с денежным требованием, либо невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка, требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.
Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников первой и второй очереди кредиторов.
При этом фактически, если от продажи объекта незавершенного строительства остаются средства на погашение требований дольщиков, то на практике это всего около 7% от стоимости приобретенной квартиры.
Подводя итог всему вышесказанному, можно прийти к выводу, что хотя и процедура банкротства застройщика сама по себе является достаточно не приятной, однако у участника долевого строительства есть все шансы на получение своих заветных квадратных метров. Однако все это зависит от правильной оценки текущей ситуации и своевременности предпринятых действий.
1 На основании Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)
Ведущий юрист компании dp consult - Наталья Дементьева
Если застройщик обанкротился, то не стоит раньше времени паниковать, но и сидеть на месте тоже нельзя. Выход из данной ситуации есть. Далее в статье мы подробно поговорим о том, .
Участие в долевом строительстве - весьма популярный способ стать собственником нового жилья. Покупателей привлекает более низкая цена недвижимости по сравнению с той, которую приходится платить, когда дом уже сдан в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы. Нередко инвесторы для расчетов по договору берут ипотечный кредит. Наряду со своей привлекательностью долевое строительство имеет и существенные риски, например, банкротство застройщика. Что в такой ситуации делать с ипотекой?
Как происходит банкротство застройщика
Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:
- Наблюдение . Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
- Финансовое оздоровление . Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
- Внешнее управление . Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
- Конкурсное производство . Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.
На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика
После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.
Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.
- Если дом построен , то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
- Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан . Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.
Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика. Но, к сожалению, может сложиться ситуация, когда страховая компания просто не в состоянии выплатить все возмещения и тоже себя объявляет банкротом. Поэтому на 100% защищенным себя чувствовать участник долевого строительства не может.
Что делать с ипотекой?
В такой ситуации наиболее страдают лица, которые для расчетов по договору долевого строительства оформили ипотечный кредит в банке. Если дом не достроен и продолжение строительства маловероятно, то заемщик остается с кредитом и без жилья.
Обычно первое, что решает делать заемщик, - это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то остаток должен будет погасить заемщик.
Отказ выплачивать кредит несет для дольщика такие же последствия, как и для любого другого заемщика, не выполняющего свои обязательства:
- Начисление штрафных санкций. В любом случае, если дольщику удастся получить обратно свои средства через конкурсное производство или выплату страхового возмещения, все эти мероприятия занимают немало времени. Если весь этот период не платить кредит, банк совершенно правомочно будет начислять штрафные санкции, что только усугубит ситуацию заемщика.
- Испорченная кредитная история. В бюро кредитных историй запись о несвоевременном выполнении обязательств вносится без каких-либо комментариев о причине. Если заемщику и удастся решить вопрос с текущим кредитором, то взять следующий кредит будут весьма проблематично.
Поэтому прекращение погашения кредита - это не оптимальное решение вопроса. Лучше продолжать вносить платежи и при этом приложить максимум усилий, чтобы вернуть кредитные и собственные средства, оплаченные застройщику.
Если процедура банкротства еще не начата, но есть все предпосылки для этого, например, стройка прекращена или существенно нарушены сроки, целесообразно инициировать одностороннее расторжение договора . Это право дольщика прописано в Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.
Если дом практически достроен, то возможно более эффективным будет объединения с другими дольщиками и найти источники финансирования на достройку дома. При этом необходимо заявить о своих требованиях для последующего оформления права собственности. В любом случае делать определенные действия стоит только после тщательного анализа сложившейся ситуации.
Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас .
- Федеральным законом Российской
Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ«О внесении изменений в
Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи
17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части
установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные
средства участников строительства был установлен порядок участия
»дольщиков в деле банкротства застройщика. - Согласно ст.1 Закона с даты
вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении
застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,
применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых
помещений и (или) денежные требования участников строительства, за
исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть
предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с
соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления
требований к застройщику. - С даты введения наблюдения в
отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих
процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение
исполнительных документов по требованиям участников строительства,
предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия
конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов
прекращается. - Временный управляющий, конкурсный
управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех
известных им участников строительства о введении наблюдения или об
открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками
строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных
требований, а также о возможности одностороннего отказа участника
строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого
помещения. - Расходы арбитражного управляющего
на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых
помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника. - Требования о передаче жилых помещений
предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100
Закона о банкротстве. - Арбитражному суду при рассмотрении
обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть
предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной
оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих
обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу
жилого помещения. - Требование о передаче жилого
помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению
арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. - Определение о включении требования
о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений
или определение об отказе во включении указанного требования в такой
реестр может быть обжаловано. - В реестр требований о передаче
жилых помещений включаются следующие сведения: - 1) сумма, уплаченная участником
строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого
помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; - 2) размер неисполненных
обязательств участника строительства перед застройщиком по договору,
предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе
стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); - 3) сведения о жилом помещении (в
том числе о его площади), являющемся предметом договора,
предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения,
идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором. - То есть, после вынесения Решения
суда о введении процедуры банкротства в Отношении Застройщика, арбитражный
управляющий уведомляет участников строительства(дольщиков) о возможности
предъявить свои требования для включения в реестр требований о передаче
жилых помещений в собственность. - В силу ст.71 Закона о банкротстве
Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить
свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты
опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования
направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с
приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих
обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр
требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о
включении указанных требований в реестр требований кредиторов.При наличии
возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет
обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных
требований в реестр требований кредиторов Требования кредиторов, по
которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для
проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр
требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд
выносит определение о включении или об отказе во включении требований в
реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены
без привлечения лиц, участвующих в деле.Определение о включении или об
отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов
вступает в силу немедленно и может быть обжаловано. - Требования кредиторов,
предъявленные по истечении 30-дн. срока для предъявления требований,
подлежат рассмотрению арбитражным судом после введения процедуры,
следующей за процедурой наблюдения. - Участники строительства в части
требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях
кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы,
уплаченной участником строительства застройщику по договору,
предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости
переданного застройщику имущества. - Участники строительства имеют право
предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в
порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона. - Таким образом, сейчас Вам следует
подавать требование о включении в реестр передачижилых помещений в
собственность. - В ходе финансового оздоровления,
внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у
застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий
не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его
утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников
погашении требований участников строительства путем передачи прав
застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок
созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или
иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача
объекта незавершенного строительства). - То есть, арбитражный управляющий
обязан вынести в установленный срок вопрос о погашении требований
участников строительства.
конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего
отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего
передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о
банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования
участника строительства
- В случае наличия у застройщика
многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный
управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два
месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе
конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его
завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников
строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о
погашении требований участников строительства путем передачи им в
собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений). - В случае, если в течение двух
месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201. 10
и пунктом 1 статьи 201.11 Закона, собранием участников строительства не
принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче
объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном
доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет
об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13
настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования
которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений,
уведомление о: - 1) возможности предъявления в
арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования
в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии
одновременного отказа участника строительства от исполнения договора,
предусматривающего передачу жилого помещения. - 2) последствиях непредъявления
указанных требований в срок, установленный подпунктом 1 настоящего пункта. - То есть, если собрание участников
строительства не примет решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством
о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в
многоквартирном доме, строительство которого завершено, Вы имеете право
обратиться в суд с денежным требованием. - Таким образом, участники
строительства имеют возможность вынести решение об обращении арбитражного
управляющего в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного
строительства на любой стадии процедуры банкротства. - Сейчас Вам необходимо предъявить в
арбитражный суд заявление с требованием о включении Вашего требования в
реестр передачи жилых помещений в собственностью
оказать услугу по составлению заявления
В кризис повышается риск банкротства застройщиков. Это пугает покупателей жилья. Однако если грамотно вести себя в случае банкротства, то можно выйти из этой сложной ситуации почти без потерь.
Не стоит тянуть
ВАЖНО
Чем дольше вы ждете, пока застройщик исполнит свои обещания сдать дом, тем больше денег вы теряете
Слово «банкротство» пугает само по себе. Поэтому многие застройщики, у которых возникают проблемы с завершением возведения дома, манипулируют дольщиками, пользуясь их юридической неграмотностью. «Ну да, мы задерживаем сдачу дома на год, – признает такой застройщик. – Но в ваших интересах подождать еще годик-другой, пока у нас кончатся финансовые трудности и мы возобновим строительство. Хотите судиться с нами – вам же хуже! Мы обанкротимся по вашим судебным искам, и тогда у вас никогда не будет квартиры!»
На самом деле, если дольщики видят, что стройка уже несколько месяцев как застряла на одном уровне, если выясняется, что застройщик не платит подрядчикам, да еще, возможно, из компании массово уходят сотрудники – тянуть с банкротным иском не стоит.
Во-первых, это может подстегнуть застройщика все-таки найти средства и поскорее завершить объект. Ведь он тоже не заинтересован в банкротстве. А если компания создана в мошеннических целях, чтобы собрать деньги с дольщиков и исчезнуть, то чем скорее начать банкротство, тем больше вероятность, что она не успеет ликвидировать или перевести на другие юрлица имеющиеся у нее активы, за счет которых можно было бы расплатиться с кредиторами.
Во-вторых, в данном случае время – в прямом смысле деньги. Стройка стоит. Компания продолжает платить за аренду участка строительства, за банковские кредиты, если они привлекались для проекта, пени и штрафы за просрочку платежей дольщикам и подрядчикам – то есть финансовое бремя застройщика растет. И чем оно выше, тем тяжелее в итоге будет компании с ним справиться. Соответственно, тем сложнее дольщикам будет получить свое жилье или его денежный эквивалент.
В-третьих, если покупатели хотят, чтобы им вернули деньги, а не отдали квартиру в доме, то со временем эти деньги обесценятся. На средства, вложенные в строительство два года назад, уже не купить такое же жилье, на которое рассчитывал дольщик.
Иными словами, бояться банкротства не нужно. Наоборот, это возможность получить свою квартиру или ее денежный эквивалент с минимальными потерями.
Конечно, забрасывать банкротными исками компанию, которая задержала сдачу дома на пару дней, тоже не нужно. Предварительно надо выяснить, какие у компании проблемы. И только убедившись, что высок риск неисполнения обязательств с ее стороны, подавать иск о банкротстве.
Процедурный процесс
ВАЖНО
После введения конкурсного производства суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего
Банкротный процесс может начаться и без участия дольщиков – если его инициировали другие кредиторы. Особенности банкротства застройщиков определены принятым в 2011 году Федеральным законом № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства…». В закон внесен специальный параграф № 7 «Банкротство застройщиков».
По закону дело о банкротстве может быть возбуждено, когда в течение более чем трех месяцев застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.
В ходе судебного процесса о банкротстве арбитражный суд рассматривает возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов: государства, банков, поставщиков, дольщиков.
Процесс банкротства застройщика может включать в себя пять процедур: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство и мировое соглашение. Но на практике в подавляющем большинстве случаев применяется лишь две из них – наблюдение и конкурсное производство.
Все процедуры вводятся арбитражным судом.
Наблюдение – подготовительная процедура. Суд утверждает кандидатуру временного управляющего, который анализирует финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Это еще не значит, что застройщика обязательно признают банкротом. Временный управляющий может прийти к выводу, что компания справится с проблемами, и процедуру наблюдения отменят, а застройщик продолжит работу.
Правда, такое происходит редко. Обычно после проведения наблюдения в отношении застройщика вводится процедура конкурсного производства. С этого момента застройщик является банкротом. Суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего.
Быстро в реестр!
ВАЖНО
Можно требовать как денежной компенсации, так и получения квартиры
Какова задача дольщика? Добиться включения в реестр требований кредиторов. Этот реестр включает в себя информацию обо всех требованиях кредиторов, а также о самих кредиторах.
Времени на включение требований отводится немного, так что стоит поспешить. На стадии наблюдения у дольщиков есть 30 дней, на стадии конкурсного производства – два месяца, чтобы направить требования в суд. Срок отсчитывается с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.
Составляется как общий реестр требований кредиторов, так и отдельная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики имеют право войти либо в один, либо в оба этих перечня. Обычно покупатели хотят получить квартиру: даже если придется подождать дольше, чем они рассчитывали, это лучше, чем денежная компенсация, – по уже упомянутым причинам.
Для включения в реестр дольщик должен направить в суд заявление, приложив документы, подтверждающие его отношения с застройщиком (договор долевого участия, переписку с застройщиком об изменении сроков строительства, внесении дополнительных платежей и пр. – если такие письма есть). Если дело находится на стадии наблюдения, копию заявления нужно послать временному управляющему и застройщику.
Важный параграф
ВАЖНО
Если дело квалифицируется как банкротство застройщика, то дольщики получают более надежную защиту
Подача заявления не означает, что дольщика автоматически включат в реестр. Нужно удостовериться в этом, дождавшись соответствующего решения суда.
Кроме того, вовсе не факт, что суд решит применить в отношении застройщика положения параграфа № 7 – о несостоятельности застройщиков. Если суд посчитает, что для этого нет оснований, то дело пойдет по общему порядку.
В таком случае дольщикам стоит подать ходатайство о том, чтобы суд все-таки применил параграф № 7. Почему это важно? Потому что если седьмой параграф не применить, то все кредиторы выстраиваются в общую очередь, а когда дело рассматривается как банкротство застройщика, то дольщики попадают в приоритетный список удовлетворения требований.
Закон о банкротстве предусматривает четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Первая – те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред. Вторая – сотрудники самой строительной компании. Третья – дольщики. Четвертая – остальные кредиторы (банки, подрядчики, поставщики и пр.).
Еще одно преимущество седьмого параграфа – он позволяет покупателям, с которыми были заключены предварительные, инвестиционные и прочие квазидолевые договоры, претендовать на то, чтобы их переквалифицировали и признали договорами долевого участия (ДДУ). Тогда такие покупатели будут гораздо больше защищены законом, чем обычные кредиторы, так как на них распространяется действие 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Например, если покупатель заключал с застройщиком предварительный договор, то суд может посчитать, что срок этого документа истек (ведь в нем обычно указывается, что застройщик обязуется перезаключить с таким гражданином ДДУ в определенный срок). И тогда покупатель сможет претендовать только на получение денежной компенсации, а не квартиры.
А договор купли-продажи будущей недвижимости вообще может быть не признан судом, так как такой недвижимости не существует, ей не присвоен регистрационный номер.
Кроме того, покупатель, признанный дольщиком, в ходе банкротства застройщика получит не только квартиру (или деньги), но и неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, если сдача была задержана более чем на два месяца.
Стать собственниками досрочно
ВАЖНО
Получив право собственности в недостроенном доме, можно продать свою квартиру в нем
В ходе банкротного разбирательства дольщики могут претендовать на признание права собственности на недвижимость, которую возводил застройщик. Когда готовность дома еще очень низкая, у гражданина есть право получить долю в общем имуществе объекта незавершенного строительства. Если стадия готовности высокая и уже есть все этажи и квартиры на них, то дольщики могут получить право собственности на квартиры.
Право собственности позволяет дольщикам объединиться в жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно, если такой вариант им подходит больше, чем ждать назначения компании, которая завершит стройку. Поиск такой компании может сильно затянуться. Так что вариант с правом собственности отметать не стоит. Кроме того, такой собственник может продать свою недвижимость в недостроенном доме.
Страховка и фонд нам помогут
ВАЖНО
С 2017 года за достройку домов компаний-банкротов будет отвечать специальный компенсационный фонд
Отдельно стоит сказать об обязательном страховании ответственности застройщика. Страховку должен оформлять каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он обанкротится, то дольщик может получить внесенные деньги по страховке.
Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Так что покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей.
В 2016 году в 214-ФЗ были внесены поправки, которые отменяют страхование с 1 января 2017 года. Вместо этого вводится специальный государственный компенсационный фонд дольщиков, куда девелоперы будут отчислять минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.
В любом случае для получения квартиры или денег при банкротстве застройщика дольщику нужно добиться включения в реестр требований.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления