Аккредитованные объекты газпромбанка. Аккредитации новостроек по договору долевого участия
Новостройка аккредитована банком.
Что это значит?
В понимании заемщика это означает, что банк квартиру проверил. А раз банк проверил, значит, рисков при покупке квартиры в этой конкретной новостройке у заемщика не будет. Так считает заемщик, берущий в банке кредит.
Проверять документы на новостройку?
А зачем? Банк же проверил! Иначе бы кредит не выдавал!
Но так ли это?
Иногда так, но иногда - совсем иначе.
?
А давайте рассмотрим пример:
Есть квартира. По факту ее, конечно, нет, но на «шахматке» застройщика квартира есть.
И даже купить ее, вроде как, можно (считает «покупатель новостройки»).
На деле же, квартиры нет, потому как строящийся дом - это гора стройматериалов. Квартира на каком этаже продается? На 15-м?
А ничего, что из земли только 2 этажа торчит, да и на них лишь ветер гуляет, да одинокие бомжи.
Поэтому, «покупатель новостройки» - никакой не покупатель, а инвестор: он инвестирует в строительство, то есть, «мягко выражаясь», достает свои деньги из кармана и вкладывает их в строительство дома, в надежде, что может быть, когда нибудь...
Но речь сейчас не об этом.
Итак, квартира, пусть не реально, а виртуально, есть.
И стоит эта «квартира» ни много, ни мало, а 5 миллионов.
И есть банк «аккредитовавший» новостройку. То есть, этот банк готов выдавать людям кредит.
Но смотрим дальше: когда-то давно банк выдал кредит этому застройщику. Кредит - сравнительно небольшой: миллионов 100 рублей.
Плюс процентов набежало по кредиту еще миллионов на 50.
Но застройщик дом не строит, по кредиту не расплачивается.
Вопрос: как банку вернуть свои деньги?
И приходит «гениальная идея»: «А давайте выдадим кредит тем, кто хочет «купить квартиру» в новостройке».
Что получится в итоге, нужно показывать на цифрах. Смотрите внимательно:
- банк выдает заемщику кредит, к примеру, 4 миллиона рублей;
- заемщик добавляет из собственных сбережений 1 миллион рублей;
- заемщик платит застройщику 5 миллионов рублей;
- застройщик перечисляет банку 5 миллионов рублей.
Заметили?
Банк, в ходе этой нехитрой операции, выдав 4 миллиона в виде кредита, тут же получил обратно 5 миллионов.
Долг застройщика банку (с процентами) составляет 150 миллионов (по условию) или, в пересчете на квартиры стоимостью по 5 миллионов каждая, 30 квартир.
30 квартир застройщик продал - банк вернул себе 30 миллионов.
И, более того, банк переложил на 30 разных людей обязанность расплачиваться по кредиту.
Несложно заметить, что после всей этой операции по продаже 30 квартир, денег на строительство не прибавилось. Но зато, застройщик банку ничего не должен.
Ну а чтобы были деньги на строительство, нужно продать еще квартиры: лишь тогда стройка «разморозится».
Но будут ли покупать эти квартиры?
На этот счет есть серьезные сомнения.
Почему?
Потому что если человек (один из тех 30, кто уже заплатил свои деньги) видит, что строительство в течение нескольких месяцев и не начинается, он начинает нервничать. Пытается вернуть свои деньги, скандалит с застройщиком, обращается в суд. Но это уже другая история.
Кстати, банк, как кредитная организация, только деньги дает: он квартирами не торгует. И то, что заемщик не стал собственником квартиры - это не его проблемы. От обязанности платить по кредиту заемщика это не освобождает.
Так что, дорогие мои, застройщика нужно проверять, не зависимо от того, аккредитован объект банком или нет.
С каждым годом в России стремительно растёт число жилья, приобретённого по ипотечным программам. При этом многие застройщики предлагают незавершённые объекты. Цены на квартиры в таких новостройках выгодно отличаются от жилья в уже сданных домах, но не с каждым банком можно договориться об оформлении ипотечного кредита.
По условиям ипотечного договора средства предоставляются под залог приобретаемой квартиры. Если жилище пока существует виртуально, кредит можно считать беззалоговым, т.е. банк выдаёт свои реальные средства заёмщику под ещё несуществующую квартиру. При отсутствии платежей по кредиту банк не может взыскать в качестве залога жилое помещение, ему приходится оперировать только правом требования на него. Если строительство не было доведено до конца, кредитор может надолго «заморозить» свои средства. Таким образом, при ипотечном кредитовании незаконченных объектов значительный банковский риск может быть оправдан только уверенностью в успешном завершении сделки, а также высокой степенью доверия к застройщику – его аккредитацией в данном банке. Такое доверие основано, прежде всего, на предыдущей истории строительной компании, а также на экспертном изучении конкретного объекта. Кроме того, существенное значение имеет форма документа, определяющего право собственности на приобретаемое жильё. Так, договор о долевом строительстве (по ФЗ № 214) является самым надёжным и защищённым законом документом, соответствующим всем требованиям кредитных органов.
Аккредитация новостройки – свидетельство законности и надежности застройщика
Аккредитация конкретного объекта свидетельствует о том, что специалисты банка на основании проведённого аудита убедились в том, что строительство проводится на законных основаниях, с достаточными объёмами финансирования и не является потенциально опасным для реализации ипотечных программ.
Проверке могут подвергаться как объекты недвижимости, так и сами застройщики. Со временем, строительные компании, осуществляющие свою деятельность не один год и сдавшие в эксплуатацию не один объект, приобретают определённую деловую репутацию. В вопросе реализации недвижимости по ипотечным кредитам строители и финансисты являются партнёрами, поэтому отсутствие аккредитации строящегося объекта свидетельствует либо о сомнениях в его надёжности, либо, напротив, о высоком спросе и уверенности застройщика в собственных силах. Разумеется, что к новичкам в данном «бизнесе» также будут относиться с определённым недоверием.
При оценке «прозрачности» предлагаемого жилья изучаются документы, определяющие права собственности на земельный участок, разрешение на строительство именно жилого дома, а также соответствующие проектные, инвестиционные и ревизионные документы по контролю над целевым использованием средств дольщиков. Разумеется, что банку провести такой аудит проще, чем для заёмщика, тем более что оценка всего объекта целиком, гораздо выгоднее, чем для отдельно взятых квартир, а затраты можно равномерно распределить между всеми заёмщиками.
Чаще всего вопрос об ипотечных программах возникает на уровне возведения 30-40% будущей новостройки, но если банк принимает долевое участие в строительстве, то аккредитация будет произведена ещё на «котлованном» этапе. Финансисты будут «кровно» заинтересованы в запуске ипотечного кредитования и для скорейшей реализации квартир могут применять сниженные процентные ставки.
Аккредитация новостройки несколькими банками
Новостройка может быть аккредитована одновременно несколькими банками, что свидетельствует о неоднократных проверках надёжности застройщика. Сам факт того, что несколько банков доверяют данной строительной компании, может вселить уверенность покупателям в том, что они не станут жертвами обмана. Кроме того, в борьбе за «своего» клиента банки могут применять специальные предложения со сниженными процентными ставками, проводить розыгрыши ценных призов или другие завлекательные акции.
Долевое участие в строительстве (особенно по ипотеке) – очень серьёзный шаг, связанный со значительным финансовым риском, поэтому необходимо полностью убедиться в надежности, как застройщика, так и банка, оформляющего ипотеку. Возможно, стоит прибегнуть к услугам квалифицированного юриста, который окажет помощь в изучении всех документов и разъяснит все тонкости и нюансы оформляемой сделки.
Сразу оговорюсь, что аккредитация застройщика в банке не дает дольщику 100% гарантии выполнения договора (), т.е. получения оплаченного по нему жилья. Так как любой процесс инвестирования в новостройку – это риск в той или иной степени. Но, как и во всех операциях инвестирования, есть большие и малые риски. Получение кредита доверия (аккредитации) строительной компанией в надежном банке является снижением рисков к минимуму, но не исключает неожиданностей полностью. Разберемся подробнее.
Застройщик и аккредитация в банке
Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:
- Финансовую надежность застройщика.
- Разрешительную документацию на новостройку.
- Положение дел на строительной площадке.
Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.
Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.
Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.
Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.
Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и .
Чем полезна аккредитация новостройки дольщику
Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство.
Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.
Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».
Для это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:
- СберБанк
- ВТБ24
- Газпромбанк
- Райффайзенбанк
- Банк «Санкт-Петербург»
- Ханты-Мансийский банк
- Банк «Открытие» и другие.
Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.
Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.
Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова:
Партнерские программы банков и застройщиков сегодня весьма популярны. Они позволяют продать недвижимость с большей выгодой для всех участников рынка. Готовность идти на взаимные уступки выливается в снижение процентной ставки по ипотечному кредиту или стоимости квадратного метра. А если покупателю приглянулась новостройка, которая не аккредитована ни в одном банке?
Отсутствие логотипов банков-партнеров на рекламе застройщика и, соответственно, специальных ипотечных программ для покупателей квартир еще не говорит о том, что данная новостройка плоха. Возможно, она еще только вышла на рынок и банки не успели к ней присмотреться. Пока они готовы предложить заемщику для покупки квартиры в этом объекте потребительский кредит или ипотеку под залог имеющейся недвижимости.
Немного позже, когда новостройка обретает известность и построены первые этажи, кредитных программ становится больше. Банки охотно предлагают свои продукты желающим, но перед этим проводят специальную процедуру - аккредитацию новостройки. Она включает в себя проверку застройщика и самого объекта. Нужно убедиться в том, что уровень рисков является приемлемым. Однако банк может отказать в аккредитации, если строящийся дом не выдержал проверку.
Попавшие в стоп-лист
По мнению Евгения Лапина, управляющего директора по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка, наиболее распространенной причиной того, что новостройка не аккредитована, является отсутствие разрешительной документации.
Неполный пакет документов у новостройки, только появившейся на рынке, можно объяснить чисто техническими причинами - просто не успели еще собрать все справки. Но что может помешать получить аккредитацию объекту с высокой степенью готовности? Как признаются эксперты, такая ситуация маловероятна, однако новостройки без аккредитации все же присутствуют на рынке. «Основная причина отказа в таких случаях - это история строительства. Если стройка была заморожена из-за финансовых проблем компании-застройщика, имеются пострадавшие дольщики, то банк может отказать в аккредитации даже на высокой стадии готовности объекта», - отмечает Нина Крючкова, вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Играет в минус затянувшийся процесс сдачи дома в эксплуатацию. «Банк вряд ли аккредитует объект, если застройщик неоднократно переносил срок сдачи, публикуя изменения в проектной декларации», - отмечает Евгений Лапин.
Минимальный опыт работы компании-застройщика тоже вызывает опасения. «Если речь идет о строительстве первого дома, то вполне возможно, что банки не захотят брать на себя риски работы с недавно открывшейся незнакомой организацией», - резюмирует Антон Павлов, начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка. И тот факт, что новостройка практически завершена, еще ни о чем говорит. «Высокая стадия готовности жилого дома не всегда свидетельствует об отсутствии рисков, - отмечает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. - Приведу пример. Дом уже готов под крышу, но при изначальных проблемах с исходно-разрешительной документацией застройщик не сможет получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и, соответственно, люди не смогут заселиться в купленную ими квартиру».
Схема, согласно которой застройщик планирует привлекать средства покупателей, также имеет большое значение для банка. Логично, что финансовые организации требуют, чтобы продажи шли по 214-ФЗ. Покупка по договору долевого участия (ДДУ) - верный путь получить кредит на желаемую новостройку. Другая схема, ЖСК, не противоречит требованиям действующего законодательства, однако банки настороженно относятся к ней. «Покупатели квартир в подобных новостройках могут получить кредиты, - рассказывает Нина Крючкова. - Однако защищенность банка как кредитора при данной схеме меньше по сравнению с ДДУ. Таким образом, к объектам, строящимся в рамках ЖСК, банки в основном предъявляют более жесткие требования (степень готовности, известные банку застройщики и т. д.)». Стоит отметить, что, по данным «НДВ-Недвижимость», в старых границах Москвы на этих условиях (ЖСК) реализуется 7% новостроек, а на ДДУ приходится около 40%. А вот в Новой Москве доля предложения по ДДУ составляет более 90%. По предварительному договору купли-продажи продается 6% новостроек, по основному договору купли-продажи - 2%.
С аккредитацией надежнее
МНЕНИЕ
Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ «МИА»:
«Нередко застройщик начинает продажи сразу после получения разрешения на строительство. Это распространенная практика, и связана она с тем, что девелопер спешит получить средства от продажи квартир для вложения их в дальнейшее строительство. Покупатели, оформив сделку на ранних стадиях, получают хорошую скидку».
Если новостройка аккредитована в банке, значит, кредитор убедился в ее надежности. Но вот вопрос, стоит ли спешить расставаться с деньгами, если объект сотрудничает с несколькими, но малознакомыми банками? «Крупные банки устанавливают определенные требования к объектам и застройщикам, что позволяет быть уверенными в качестве залога», - подчеркивает Нина Крючкова. Более мелкие банки либеральнее, они готовы выдавать ипотеку на новостройки с небольшими проблемами, но по высокой ставке, снижая тем самым свои риски, - считает эксперт.
Перед принятием решения покупателю строящегося жилья нужно взвешенно оценить последствия. Как замечает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ «МИА», по отсутствию аккредитации компании в Сбербанке или ВТБ24 нельзя судить о ее надежности. Чтобы развеять сомнения, стоит поинтересоваться историей застройщика: оценить опыт работы, узнать, какие объекты им построены, как соблюдались сроки строительства.
«Аккредитация в крупных банках - всегда плюс для застройщика и реализуемого объекта, - рассказывает Антон Павлов, - однако иногда в этом нет необходимости. Например, когда застройщик пользуется своим кэптивным (карманным) банком, через ипотечные программы которого продает квартиры, ему просто не нужно получать аккредитацию в других банках». Яркий пример - группа компаний «Пересвет», куда входит Банк Пересвет и девелопер «Пересвет-инвест». Или компания «Дон-Строй», которая принадлежит группе ВТБ. «Никаких дополнительных рисков для клиента, на мой взгляд, в этом случае нет. К тому же, учитывая тесную взаимосвязь и общих собственников, банки и застройщики могут предлагать сниженные ставки по кредитам и дополнительные скидки», - добавляет эксперт.
Выбери меня
МНЕНИЕ
Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка:
«Новостройка может получить отказ в аккредитации, если при наличии уже большого пула банков в продаже остался минимальный объем квартир. Многое зависит от категории жилья: эконом, комфорт, бизнес или элитное. Практика показывает, что в новостройках класса эконом и комфорт основой объем продаж приходится на начальную стадию строительства, а на высокой степени готовности в продаже остаются, как правило, менее ликвидные трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Поэтому экономический эффект от аккредитации дома, в котором распродаются остатки квартир, для банка не очевиден».
Сам процесс аккредитации, по данным начальника отдела жилищного кредитования Управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России Ирины Тереховой, в среднем занимает порядка трех недель. «Если условия аккредитации не стандартные, то срок увеличивается до 1,5 месяцев», - отмечает эксперт.
Некоторые банки не предусматривают проведение подобной процедуры. Правда, нужно учитывать несколько нюансов. Кредитование плохо изученных новостроек - дело рискованное. И покрывать риски приходится с помощью ряда условий. Например, в КБ «МИА» представлена программа «Новостройка». Ставка, срок кредитования и размер первоначального взноса такие же, как и при покупке квартир в аккредитованных объектах недвижимости. Однако есть два обязательных условия: реализация квартир согласно 214-ФЗ и сумма кредита не более 3 млн руб. В ВТБ24 действует программа «Свобода выбора». Здесь тоже есть ограничения по сумме кредита: без аккредитации - до 2 млн руб., при этом ставка на период до оформления квартиры в залог будет повышена на 3,5% от базовой.
Как отмечает Нина Крючкова, в случае поддержки неаккредитованных новостроек риски банка закрываются более высоким процентом. Однако ставка понижается после оформления заемщиком права собственности и залога в пользу банка.
Существует множество факторов, из-за которых новостройку могут не аккредитовать. Но это не означает, что рассчитывать на заемные средства не стоит. В конечном счете в ипотеке заинтересованы все участники рынка. А потому компромисс будет найден. Вопрос только в цене.