Когда переходит право собственности на недвижимое имущество? Особенности оформления и регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.
Сегодня переход права собственности от одного гражданина к другому на недвижимое имущество осуществляется в большинстве случаев в результате сделки купли-продажи. Это относится как к вторичному рынку жилья, так и к только что построенным домам, а также при долевом строительстве, при приобретении земельных участков или домов.
Согласно договору купли-продажи, права на владение недвижимостью переходят от одного владельца к другому, причем этот документ должен зарегистрироваться продавцом и покупателем в соответствующем государственном органе в обязательном порядке. Переход от одного собственника к другому производится только после официальной регистрации данной бумаги. Только после этого новый владелец вступает в полное владение.
Стоит отметить, что право собственности на недвижимость может возникнуть и несколько раньше. Момент перехода права собственности наступает в результате оформления ипотечного кредита, когда новый владелец подписывает акт приемки-передачи имущества.
Однако это право будет оставаться ограниченным вплоть до тех пор, пока документ не пройдет через обязательную государственную регистрацию.
В этой статье
Вступление в право собственности по ипотечному кредиту
В последнее время покупка жилой или иной недвижимости так или иначе связана с ипотечным договором. Все имущество, которое передается заемщику по результатам данного соглашения, недвижимого типа будет выступать в качестве залога. Заемщик продолжает проживать в зарегистрированном на него имуществе, эксплуатировать его по своему желанию, но при этом все основные права на эту недвижимость будут так или иначе принадлежать кредитору.
Согласно действующему законодательству, в частности закону «Об ипотеке» , недвижимое имущество остается в собственности у залогодателя, причем он продолжает использовать его по своему усмотрению. Однако накладывается одно немаловажное ограничение: не должны ухудшаться жилищные условия.
Если в документе предусмотрен определенный пункт, то владелец имеет полное право получать определенную выгоду от объекта недвижимости. Кроме того, у хозяина недвижимости будут сохраняться обязанности, касающиеся содержания жилплощади, несения расходов, связанных с этим моментом и так далее.
Стоит отметить, что согласно договору купли-продажи, связанному с ипотечным кредитом, в качестве залога может использоваться не сам приобретаемый объект недвижимости, а какой-нибудь другой, находящийся в собственности у человека, решившего купить квартиру или дом:
- земельный участок;
- жилой дом, квартира, комната, жилая площадь иного рода;
- дача, гараж, дачные домики, коттеджи и так далее;
- здания и помещения промышленного или офисного предназначения.
Кроме того, если человек владеет воздушными либо морскими судами, то они также могут выступать в качестве залога при оформлении ипотечного кредита. Официальное свидетельство права собственности выдается гражданину после соблюдение всех необходимых процедур юридического плана.
Собственников при оформлении кредита может быть несколько, но в этом случае необходимо получить официальное согласие каждого из владельцев. Каждый владелец имеет право заложить свою долю без оформления письменного согласия иных собственников.
Хотя имущество принадлежит гражданину, оформляющему кредит, он имеет ограниченное право на его использование. В частности, ему категорически запрещается продавать или обменивать жилую площадь, не поставив об этом в известность и не согласовав этот момент с организацией, выдавшей ипотечный кредит. Все данные ограничения будут сняты после того, как задолженность будет погашена в полной мере.
Оформление жилплощади в наследство
Для получения недвижимости в собственность совершенно не обязательно его покупать, можно его получить и совершенно иными путями. Частная собственность оформляется в результате вступления в наследство. Наследники становятся официальными владельцами имущества только после того, как запускается процесс оформления прав на наследование. Здесь уже не играет роли фактическая регистрация права . При этом пользоваться квартирой у человека есть полное право. В случае, если он собирается ее продавать, сдавать или совершать иные операции, то ему все-таки придется получить определенные бумаги в регистрационной палате.
Если этого не сделать, то юристы не возьмутся за оформление подобной сделки, так как для нее будет недостаточно определенных документов. В результате свое право собственности владельцу придется отстаивать в судебном порядке. Если же недвижимость перешла по наследству сразу нескольким собственникам, то каждый из них способен зарегистрировать свое право на владение частью квартиры или иного жилья.
В этом случае право собственности возникает в момент, когда запись об этом вносится в государственный реестр . Начиная с этого, каждый из собственников может распоряжаться полученной по наследству долей по своему усмотрению.
Оформление собственности по дарственной
Нередки ситуации, когда владелец недвижимости решает передать свое право собственности другому лицу. В этом случае обыкновенной устной договоренности будет мало. Необходимо оформить соответствующий договор, составленный по необходимой форме, согласно которому будет передаваться право на владение недвижимости.
По большому счету процедура передачи права на недвижимость не подразумевает оплаты, но договор придется заключать в обязательном порядке. Наличие такого соглашения позволяет в дальнейшем не допустить возникновения разного рода имущественных споров и различных претензий со стороны людей, так или иначе заинтересованных в получении этой недвижимости. В частности, родные люди человека, подарившего недвижимость, не смогут оспорить факт операции, касающейся передачи жилплощади.
Этот момент очень важен в случаях, когда недвижимость принадлежит одновременно нескольким людям. Чтобы сделка была грамотно оформленной и имела всю юридическую силу, придется получить подтверждение от каждого из владельцев недвижимости.
Если данное условие не будет выполнено, то не удастся оформить свидетельство на право собственности. В результате, новый хозяин не сможет в полной мере использовать жилье и совершать с ним любые юридические операции, например, обменивать, продавать, сдавать и так далее.
Как оформляется право собственности на нежилую недвижимость
Очень часто встречаются ситуации, когда гражданин, имеющий у себя в собственности определенное нежилое помещение (например, склад, гараж, дачный участок, просто участок земли и так далее), пренебрегает необходимостью оформить эту недвижимость в свою собственность. Однако это все-таки лучше сделать, так как за счет получения данного права удастся полностью обезопасить себя от ряда непредвиденных моментов. Кроме того, не будут возникать лишние вопросы со стороны государственных структур, если человек вдруг решит совершить с недвижимостью определенные юридические операции.
Стоит отметить, что при неоформленного права собственности на владение нежилой собственностью могут возникнуть определенные юридические споры:
- государственные органы рассматривают строение в качестве самовольной постройки, которая не соответствует существующим нормам возведения капитальных строений;
- полученная в наследство собственность не оформлялась необходимым образом;
- если собственность все-таки была оформлена, но правоустанавливающие документы утрачены владельцем.
Чтобы не допустить подобного развития событий, следует собрать пакет документов и оформить объект недвижимости по всем правилам. Однако согласно законодательству права собственности могут быть признаны даже и без пакета необходимых бумаг. В данном случае придется решать данный вопрос через судебные инстанции.
В данном случае гражданин вступает в право собственности после того, как была внесена запись в государственный реестр. Если до этого совершались какие-либо операции с данной недвижимостью, то они должны быть признаны недействительными.
В течение какого времени проходит процедура регистрации
Заявление на оформление права собственности рассматривается соответствующими государственными органами в течение десяти рабочих дней с момента его подачи. При этом заявителю придется в обязательном порядке оплачивать государственную пошлину за оформление этих документов. Выдаваемое свидетельство регистрации считается действительным без ограничения по времени.
Переход права собственности - передача права собственности от одного лица к другому лицу. С переходом права собственности связаны налоговые последствия.
Определение из нормативных актов
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Комментарий
Момент перехода права собственности на товар (см. ) важен в налогообложении тем, что именно с этим моментом связана и, соответственно, возникновение налоговых обязательств. Если нет перехода права собственности на товар, то нет и (соответственно, нет налогообложения с операции по реализации имущества).
Так, передача товара на склад на хранения хранителю не приводит к переходу права собственности на товар.
По общему правилу, право собственности переходит в момент передачи товара покупателю (непосредственно или через транспортную или иную организацию). В то же время, договором можно предусмотреть иную дату перехода права собственности (например, после полной оплаты товара покупателем).
Правила, регулирующие передачу вещи, установлены статьей 224 ГК РФ:
«1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее».
Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Такая ситуация, к примеру с объектами недвижимости, которые подлежат обязательной государственной регистрации.
Следует отметить, что в международной торговле применяются правила ИНКОТЕРМС. Эти правила регулируют порядок перехода риска случайной гибели от поставщика к покупателю, но не регулируют вопрос перехода права собственности.
C 1 января 2011 года вступили в силу новые Международные правила толкования торговых терминов "Инкотермс 2010 (публикация МТП N 715)". Раздел «1. Цель и сфера применения Инкотермс» специально оговаривает – «Хотя Инкотермс крайне важны для реализации договора купли-продажи, значительное число проблем, возникающих в таком договоре, в них вообще не регулируются, например переход права собственности и иных вещных прав , неисполнение договора и последствия неисполнения, а также освобождение от ответственности в определенных ситуациях».
Важное судебное решение
Суд, определяя дату получения дохода от реализации товаров, не принял во внимание условие договора купли-продажи о сохранении права собственности на переданный товар за продавцом до момента его полной оплаты покупателем, поскольку это условие не отражало фактические отношения сторон и реальные финансово-экономические результаты их деятельности.
Между обществом и покупателем заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым общество поставило товар. Доход от реализации данного товара не был учтен для целей налогообложения ни на момент отгрузки товара покупателю, ни на момент налоговой проверки, несмотря на получение частичной оплаты.
Обосновывая правомерность совершенных действий, общество представило налоговому органу дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому право собственности на товар переходит к покупателю с момента его полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Поскольку на момент налоговой проверки товар оплачен полностью не был, то в силу ст. 39 и п. 3 ст. 271 НК РФ дата, на которую доход от реализации признается полученным, не наступила.
Судебный орган встал на сторону налогового органа, отметив – «Статья 491 ГК РФ предусматривает право продавца потребовать от покупателя возврата переданного товара в случае, если тот не будет оплачен. Обеспечением данного права является установление в этой статье в качестве общего правила запрета для покупателя отчуждать товар или распоряжаться им иным образом до момента перехода к нему права собственности на товар. В рассматриваемом деле предметом продажи выступал товар, характеризуемый родовыми признаками, предназначавшийся как для дальнейшей перепродажи (колесные диски), так и для фактического потребления путем использования при ремонте другой вещи (запасные части). Стороны не приняли мер по индивидуализации переданного товара (отграничению от иного товара покупателя), общество не осуществляло контроля за сохранностью товара и его наличием у покупателя.»
Момент перехода права собственности на объекты недвижимости имеет существенное значение для установления прав владения во избежание последующих споров с правовыми основаниями такого действия.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Регистрация происходит в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости, которые имеют объединенную государственную базу по всем объектам на территории РФ. Какие документы для этого потребуются, сколько составляет госпошлина и в какие сроки осуществляется регистрация перехода права собственности, подробно в материале.
Что это такое
С 1 января 2019 года произошли на основании изменений в закон №218 о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней существенные поправки. В частности, была создана единая база недвижимости, объединяющая сведения о переходах прав на объекты недвижимого имущества и информации о кадастровом учете.
Теперь все сведения можно получить, направив один запрос на выдачу выписки из ЕГРН, в котором отражается адрес, кадастровый номер квартиры, дома или земельного участка, сведения о собственниках, и при оформлении развернутой справки – об истории имущества с датами и основаниями перехода права собственности.
Законодательство
Отсутствие документов, подтверждающих собственность на недвижимость, закрепленную в единой базе недвижимости, не умаляет прав пользования помещения, однако распорядиться имуществом по своему усмотрению он не сможет. Вопрос касается, в частности, совершения сделок по купле-продаже, обмену, сдаче в аренду, залоге по ипотеке или кредитам и другим правовым действиям.
Такое имущество обычно находится в государственном или муниципальном владении и предоставлено гражданам на основании договора социального найма или по старому закону – ордера. В отношении земельных участков владение может осуществляться согласно акта о предоставлении в бессрочное или наследуемое владении на основании советского закона, действующего до введения в действие Гражданского кодекса РФ в 1993 году.
Для того чтобы произошел переход права собственности на указанные объекты недвижимости, переданные в пользование, необходимо осуществить приватизацию имущества на основании закона о передаче объектов жилого фонда в собственность граждан или согласно федерального акта о дачной амнистии в отношении земельных участков и построенных на их территории объектов индивидуальной застройки.
Переход права осуществляется при регистрации договора, акта органов власти или иного документа, подтверждающего наличие прав на имущество. После помещения сведений в госреестр недвижимости и осуществления регистрации перехода права имущество поступает в единоличное или долевое владение определенных субъектов имущественных прав на бессрочной основе на основании закона №218 о регистрации недвижимости.
Порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
Процедура осуществления перехода права владения зависит от основания ее проведения:
- В случае с регистрацией , дарения, мены и других возмездных и безвозмездных соглашений переход права осуществляется на основании представленных бумаг, свидетельствующих о переходе прав от одного частного лица к другому.
- Во втором случае осуществляется перевод помещения или земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Такие случаи имеют место при заключении договора приватизации или деприватизации (осуществляется переход права наоборот от граждан к органам власти), приобретение земельного участка в собственность, если он был получен на основании акта о бессрочном или наследственном владении.
- В третьем случае переход права реализуется в рамках наследственного дела. Наследник обязан уведомить нотариуса, в ведении которого находится дело, о правах на объект недвижимости, завещанный или положенный ему по закону. В течение 6 месяцев ведется подсчет наследников, которые явились с заявлениями о своих правах. По истечение этого срока нотариус выдает гражданам и организациям, деятельность которых не связана с извлечением прибыли, свидетельства, с которыми нужно явиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности с умершего на наследника. Порядок и сроки осуществления регистрации сделки такие же, как при совершении сделки купли-продажи или мены с присутствием обеих сторон.
В какой момент происходит
Переход права собственности на нового владельца осуществляется в момент помещения государственным регистратором сведений об об снованиях перехода собственности и сторонах сделки. Подтверждается указанное действие отметкой на оригинале договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельстве о наследовании и др.
Проставляется подпись, ФИО уполномоченного сотрудника, совершившего действие, дата. Результатом осуществления перехода права является выдача выписки из ЕГРН с отметкой о новом владельце.
При заказе справки из госреестра в расширенном виде будут указаны все сведения об основаниях и датах перехода прав на каждого владельца недвижимости. Такой документ может запросить только действительный собственник. Бумага запрашивается обычно при проведении сделок по распоряжению имуществом или наложению обеспечения при оформлении залога или ипотеки в банке.
Отказ в установлении перехода собственности осуществляется в случаях:
- когда представлены неполные сведения о владельце или объекте недвижимости;
- при подделке документов, сообщении недостоверной информации при регистрации сделки;
- при отсутствии в госреестре данных об объекте недвижимости – как пример, при владении землей на праве бессрочного пользования при отсутствии приватизации по закону о дачной амнистии или другим основаниям;
- заявитель не имеет права на распоряжение недвижимостью, к примеру, свидетельство о наследстве получено, но имущественный статус не прошел регистрацию в органах Росреестра.
Необходимые документы
В список официальных бумаг, которые требуются для оформления перехода права, входя т:
- паспорт заявителя в оригинале и копии для подачи в органы Росреестра;
- заявление – подписывается в госучреждении, распечатывается с заполненными данными сотрудником организации;
- подтверждение оплаты госпошлины – достаточно предоставить номер банковской квитанции;
- договор, акт государственного или муниципального органа, свидетельство о наследовании, выданное в нотариальном порядке, другое основание для перехода собственности;
- акт приема-передачи, подписанный продавцом или покупателем;
- правоустанавливающие документы на собственность, доказательства наличия прав на распоряжение недвижимостью продавцом;
- кадастровый паспорт и технический план БТИ с экспликацией плана этажа и передаваемого помещения в собственность.
Последний этап является заключительным, при нем осуществляется регистрация собственности дольщика с помещением сведений в госреестр и выдачей выписки ЕГРН об установлении прав единоличного владения.
Оплачивать коммунальные услуги и вселяться в помещении дольщик вправе после подписания акта приема-передачи отдельного объекта недвижимости в составе жилого фонда, установление собственности влияет только на расчет налоговых платежей – имущественного налога.
Сроки
Регистрация перехода права собственности осуществляется при подаче документов в органы Росреестра напрямую в течение 10 дней. При обращении к посреднику – в МФЦ, где можно дополнительно получить консультацию по поводу требуемого комплекта документов, период обработки документации занимает около 14-15 рабочих дней. Увеличение срока обосновано необходимостью отправления бумаг в регистрирующий орган с предварительной проверкой специалистами МФЦ.
Также есть возможность отправить заявление с комплектом документов онлайн через сайт Госуслуги. Сроки рассмотрения заявки остаются теми же что обращении непосредственно в Росреестр.
Оплата госпошлины производится также через интернет с карты или кошелька электронных валют, либо через терминалы Робокассы.
Срок оформления документов может увеличиваться в связи с приостановлением процедуры регистрации на срок не более 30 рабочих дней в связи с отсутствием определенных бумаг, которые требуются для осуществления перехода права собственности, либо при подписании заявления неуполномоченным лицом, обнаружения иных недостатков правового характера, допущенных при оформлении договора на переход права собственности.
Дополнительно, если недвижимость не оформлена в собственность других лиц, требуется провести процедуру приватизации или вступление во владение на основании закона о дачной амнистии.
Для этого в отношении жилых помещений в многоквартирных домах нужно обратиться в исполнительный орган власти по месту нахождения имущества с заявлением о проведении приватизации. Договор будет подготавливаться в течение 30 дней, после чего его необходимо предоставить в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на частное лицо.
В рамках закона о дачной амнистии нужно обратиться для получения земли во владение в орган власти, распоряжающийся фондом, с заявлением о выделении участка в собственность для определенного целевого использования. Рассмотрение заявления составляет примерно 30 дней, по результату будет выдан акт, с которым можно обратиться в Росреестр любым способом для регистрации перехода права собственности на нового владельца.
Госпошлина
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Руслан, доброй ночи! НДС меня как раз мало интересует, меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом. Какова дата продажи - дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Спасибо!
получен
гонорар
30%
Юрист, г. Орск
Общаться в чате- эксперт
Уважаемая Ирина!
меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом.
Ирина
С точки зрения налога на доходы, юридически значимым будет дата получения расчёта по договору, то есть дата получения денег по договору купли-продажи, ведь она может не совпасть ни с датой подписания договора, ни с датой государственной регистрации перехода права собственности (например, если стороны договорились произвести расчёт ДО подписания договора купли продажи или ПОСЛЕ сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности).
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Разве? У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет? В договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Полагаю, что это все-таки либо дата договора, либо дата регистрации в рег.палате.
получен
гонорар
20%
Юрист, г. Москва
Общаться в чате- 7,1 рейтинг
Добрый день, Ирина.
Насколько я понял, вы переживаете из-за того, что в налоговый кодекс внесено изменение, согласно которому срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от уплаты НДФЛ увеличен до 5 лет.
В ст.4 ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ указано:
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
С какого момента имущество считается приобретенным в собственность в целях налогобложения - с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации права - этот закон не расшифровывает.
Вероятнее всего, налоговая инспекция при трактовке этого пункта будет исходить из момента государственной регистрации. Каких-либо разъяснений Минфина на сей счет еще не выпущено, судебной практики тоже пока нет.
Поэтому, чтобы обезопасить себя от споров с налоговым органом, лучше получить свидетельство о регистрации права собственности до 01.01.2016 г.
Но даже если свидетельство вы получите после 01.01.2016 г., то полагаю, что верна вышеприведенная позиция уважаемой Людмилы о том, что договор купли-продажи является первичным документом, закрепляющим переход права собственности и возникновение права собственности у покупателя.
Государственная регистрация - это лишь акт подтверждения уже свершившегося перехода права собственности, который произошел при подписании договора купли-продажи.
С уважением, Роман.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Доброй ночи, Роман!
Не совсем так. В данной сделке я - продавец, и у меня уже прошло и 3, и 5 лет. Вопрос меня интересует с другой точки зрения, а именно, с точки зрения налога на доходы физ.лиц при продаже недвижимости. В 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому, налоговые вичеты ко мне будут неприменимы, и доход от реализации подлежит налогообложению по ставке 30%.
Про 3 и 5 лет - вопрос вторичный, это я за покупателя переживаю))
получен
гонорар
20%
Юрист, г. Москва
Общаться в чате- 7,1 рейтинг
А в 2015 - я резиден, и у меня прошли все сроки владения, и мой доход от реализации не подлежит налогообложению вообще. Разница очень существенная.
Ирина
Ну в таком случае чтобы не платить налог нужно, чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году. При этом дата перехода права собственности значения не имеет.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
"чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году" - вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так? Ведь в договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Все-таки, у нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по кассовому методу, когда прошли рассчеты?
получен
гонорар
50%
Юрист, г. Владивосток
Общаться в чате
Письмо Минфина России от 22.05.2014 № БС-4-11/9939 О порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества.
Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества, если расчет произведен в одном налоговом периоде (2011 году), а государственная регистрация сделки купли-продажи в другом (2012) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.
Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Учитывая изложенное, доход налогоплательщика, полученный в 2011 году от продажи недвижимого имущества, должен быть учтен при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц данного налогоплательщика этого же налогового периода.
Действительный государственныйсоветник Российской Федерации 3 классаС.Л. Бондарчук
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Уточнение клиента
Руслан, извините, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?
получен
гонорар
30%
Юрист, г. Орск
Общаться в чате- эксперт
У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет?
Ирина
Сделки - да. Но порядок расчётов между сторонами определяется в договоре. И если в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа - то сделка считается действительной, но доход -то человек не получил ещё. К примеру, квартира продаётся в сентябре 2015 года, договор заключен и подписан, а договоре условие - оплата по договору будет произведена в январе 2016 года путём перечисления денежных средств на счёт продавца в банке. То есть в 2015 году доход продавец не получил, хотя сделка заключена и даже переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
получен
гонорар
20%
Юрист, г. Москва
Общаться в чате- 7,1 рейтинг
«чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году» - вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так?
Ирина
Согласно налоговому кодексу налогоплательщик включает в свою налоговую базу по НДФЛ все доходы фактически полученные в налоговом периоде, в вашем случае в 2015 году, т.е кассовый метод применяется. Доходы, запланированные к получению в будущем, в налоговую базу по НДФЛ не включаются.
Статья 223 НК РФ
1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день :
1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме;
2) передачи доходов в натуральной форме - при получении доходов в натуральной форме;
3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг - при получении доходов в виде материальной выгоды.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Огромное спасибо! Теперь все предельно ясно. Благодарю за помощь!
Уточнение клиента
Роман, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?
Буду очень благодарна за ответ!
получен
гонорар
30%
Юрист, г. Орск
Общаться в чате- эксперт
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной формедата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода , в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц. Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Вот видите, уважаемая Ирина, государственный советник Бондарчук тоже придерживается такой-же точки зрения, как и мы.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Да, теперь вижу. К сожалению, это не в мою пользу, однако, теперь мне все предельно ясно. Огромное Вам спасибо!
Уточнение клиента
Людмила, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?
Буду очень благодарна за ответ!
получен
гонорар
50%
Юрист, г. Владивосток
Общаться в чате
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 апреля 2015 г. N 03-04-05/22269 О представлении налоговой декларации и уплате НДФЛ с дохода, полученного в 2015 г. от продажи квартиры
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о представлении налоговой декларации и уплате налога на доходы физических лиц с дохода, полученного в 2015 году от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком в 2015 году от продажи квартиры, включается в его налоговую базу в налоговом периоде 2015 года.
Физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны в соответствии с положениями статьи 228 Кодекса самостоятельно произвести исчисление и уплату налога на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пунктом 4 статьи 228 Кодекса установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Исходя из изложенного, налогоплательщик в связи с получением в 2015 году дохода от продажи квартиры обязан до 30 апреля 2016 года представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за налоговый период 2015 года и уплатить до 15 июля 2016 года исчисленную сумму налога.
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права собственности на недвижимое имущество (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Нормативные акты
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 07.02.2017) 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 23.05.2016) Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Статьи, комментарии, ответы на вопросы . Переход права собственности на недвижимое имущество
Путеводитель по налогам. Практическое пособие по НДС СИТУАЦИЯ: Какие риски возникали при реализации недвижимого имущества, если дата передачи имущества и дата госрегистрации перехода права собственности приходились на разные кварталы, относящиеся к периодам до и после вступления в силу п. 16 ст. 167 НК РФ (1 июля 2014 г.)?
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендодатель Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, не совпадает с моментом признания прочих доходов и расходов от его выбытия, то стоимость объекта, переданного покупателю, до момента признания таких доходов и расходов учитывается на отдельном субсчете к счету 45 «Товары отгруженные», например, субсчете «Переданные объекты недвижимости» (Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)). При этом при применении в налоговом учете метода начисления на дату передачи выкупаемой недвижимости арендатору по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) в бухгалтерском учете возникают разницы, активы и обязательства, учитываемые в порядке, установленном ПБУ 18/02, а именно:
Формы документов . Переход права собственности на недвижимое имущество
Форма: Заявление приобретателя и залогодержателя о государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017)
Документ доступен:
Форма: Заявление правообладателя о государственной регистрации возникновения (перехода, прекращения) права общей совместной собственности на недвижимое имущество
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)
Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс
Способы перехода права собственности на недвижимое имущество
Из всего имущества, которое человек зарабатывает в жизни, едва ли не самым ценным оказывается недвижимость. Способов приобретения прав собственности на эти вещи немало и все они описаны в Гражданском кодексе и подлежат обязательной государственной регистрации из-за их высокой стоимости и значения.
- правовые договоры. Это может быть купля-продажа, дарение, все большую популярность набирает брачный договор и иные соглашения.
- Приватизация недвижимости муниципального или федерального фонда.
- Принятием наследства.
- В силу признания собственности решением суда.
- При полной выплате пая в потребительских кооперативах.
- В результате реорганизации юридического лица
В договорном порядке
Каждый способ перехода права собственности имеет особенности по оформлению, сроку и моменту передачи. Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица. Первый способ - это переход права собственности на недвижимость результате гражданско-правового соглашения. Договор должен быть заключен в письменной форме, а затем пройти государственную регистрацию. Для уверенности в правильности оформления можно воспользоваться помощью юриста. Большинство таких сделок не требуют обязательного нотариального заверения, но есть исключения, например, брачный или договор ренты.
Отдельного рассмотрения заслуживает приватизация, так как сторонами такого соглашения являются не только физические лица. Это соглашение о передаче права собственности между органами государственной власти, местного самоуправления или предприятием и физическими или юридическими лицами. Он не требует нотариального заверения и уплаты государственной пошлины. Приватизация проходит в порядке, определенном федеральными или местными органами власти. Программа бесплатной приватизации жилья для граждан продлена до 2017 года.
Сделки могут быть двусторонними, а также односторонними, например, наследование. После смерти гражданина права на его имущество переходит к наследникам по закону или по завещанию. Срок принятия наследства – 6 месяцев и исчисляется с момента смерти наследодателя. Если наследники первой очереди не приняли его, то у наследников второй очереди есть еще три месяца на это.
Если срок был пропущен восстановить его можно в суде при наличии уважительных причин. Процедура принятия наследства происходит с участием территориального нотариуса, который выдаст свидетельства о праве на наследство. Затем наследник должен получить свидетельство о праве собственности.
На видео-переход права собственности на недвижимое имущество:
Не в рамках договора
На основании ст.11 и 12 ГК РФ суды могут защитить права граждан и признать право собственности гражданина в результате приобретательской давности. Для недвижимости ее срок составляет 15 лет открытого и добросовестного владения. Ответчиком по такому иску выступает прежний собственник, а если он неизвестен, то его заменяет государственный регистратор. Затем проходит гос. регистрация права собственности.
Еще один сравнительно новый способ получить недвижимость – членство в кооперативе. Лицо становится членом потребительского кооператива с принятием на общем собрании. Правомочия пайщика ограничены и собственность перейдет к нему, только когда пай будет в полной мере выплачен. После этого кооператив потеряет все права на недвижимое имущество, но это не влечет исключения пайщика из организации.
Какие бывают основания возникновения изменения и прекращения права собственности. подробно указано в данной статье.
Как осуществляется защита права собственности в римском праве, подробно указано в данной статье.
Решение о реорганизации юридического лица служит основанием для регистрации перехода права собственности. Пакет документов будет различен в зависимости от вида реорганизации. При переходе нескольких объектов каждый регистрируется отдельно.
Государственная регистрация
Государственная регистрация – это важнейший этап оформления прав собственности на недвижимость. Она производится уполномоченными органами по месту нахождения имущества. Пакет документов для нее зависит от основания для перехода права собственности. При подаче документов выдается расписка о получении.
В реестре прав собственности делается соответствующая запись удостоверенная штампом, а предыдущая погашается. В случае если недвижимость становится общей. указываются все собственники.
По итогу владельцу недвижимости выдается свидетельство о праве собственности. В большинстве случаев регистрация – это момент перехода прав.
Момент перехода
Обычно недвижимость переходит к новому владельцу в момент внесения соответствующей записи в реестр. В полной мере это справедливо для договора купли-продажи, приватизации и приобретательской давности.
На видео-момент перехода права собственности на недвижимое имущество:
Исключения из общего правила:
- В случае наследования ст. 1152 ГК РФ устанавливает право собственности с момента открытия наследства.
- Судебная практика признает брачный договор источником права собственности с его нотариального заверения.
- В случае членства в потребительском кооперативе право собственности переходит в момент выплаты пая.
- Постановление Пленума Верховного суда пояснило, что при реорганизации юридических лиц право собственности переходит в момент ее завершения.
Так же возможно будет интересно узнать, как происходит оформление права собственности на квартиру в новостройке, можно узнать в данной статье.
Недвижимое имущество может менять собственника разными путями, но почти всегда это право возникает только после государственной регистрации. Это вызвано высокой стоимостью такого имущества и ответственностью собственника за его состояние.
Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество
Правоман — Единый центр жилищно-правовой информации pravoman.ru
С 1998 г. действуют современные правила оформления сделок с недвижимостью. Право собственности на объекты недвижимости и сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Особенностям регистрации перехода права собственности на недвижимость посвящена данная статья.