Государственная регистрация долгосрочного договора аренды. Регистрация договора аренды нежилого помещения — документы
Стоимость услуг по регистрации договора аренды недвижимости
№ п/п | Наименование услуги | Стоимость, руб. | Срок |
1.1. | Регистрация договора аренды нежилого помещения | 11 900 | 10 р.д. |
1.2. | Регистрация договора субаренды нежилого помещения | 11 900 | 10 р.д. |
1.3. | Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды | 11 900 | 10 р.д. |
1.4. | Регистрация расторжения договора аренды | 11 900 | 10 р.д. |
1.5. | Регистрация договора аренды квартиры | 11 900 | 10 р.д. |
1.6. | Регистрация договора аренды земельного участка | 15 000 | 10 р.д. |
Возможно ускорение подачи и регистрации договора аренды нежилого помещения
Дополнительно оплачивается государственная пошлина при регистрации договоров аренды недвижимости, аренды/субаренды:
- юридические лица – 22 000 рублей;
- физические лица – 2 000 рублей.
В комплект услуг по регистрации договора аренды недвижимости входит:
- Предварительная оценка возможности регистрации договора аренды недвижимости.
- Правовая оценка представленных Заказчиком документов для регистрации договора аренды недвижимости.
- Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации.
- Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора аренды недвижимости.
- Представление документов в Федеральную Регистрационную Службу, сопровождение и государственная регистрация аренды недвижимости, получение зарегистрированного договора аренды/соглашения и передача его Заказчику.
Список необходимых документов для регистрации договора аренды недвижимости:
- Договор аренды с актом передачи имущества в количестве, равном числу сторон договора и один экземпляр для ФРС.
- Свидетельство о гос. регистрации права собственности.
- Документы-основания, указанные в свидетельстве.
- Кадастровый паспорт, экспликация + справка о стоимости, если договор будет нотариально заверяться.
- Нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки, если одна из сторон договора физ. лицо.
- Учредительные и уставные документы в нотариальных копиях (св-ва ОГРН, ИНН, Устав/Учред. договор, приказы о назначении Ген. директора), Выписка из ЕГРЮЛ (не более 1 мес. действует), решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки, квитанции об оплате гос. пошлины
Основные виды регистрации договора аренды ндвижимости:
- Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
Основные понятия при регистрации договора аренды
Аренда недвижимости, наряду с правом собственности, включающим в себя владение, пользование и распоряжение имуществом, правом оперативного управления, правом безвозмездного пользования имуществом является одним из видов пользования недвижимостью, но в отличие от безвозмездного пользования аренда всегда предусматривает плату за пользование арендованным имуществом, так называемую арендную плату.
Субъектами арендных отношений выступают с одной стороны арендодатель – тот, кто предоставляет имущество в аренду и с другой стороны арендатор – тот, кто принимает предоставленное имущество на праве аренды.
Арендные отношения между арендатором имущества и арендодателем начинаются с момента заключения договора аренды, который согласно законодательству РФ должен быть заключен в простой письменной форме и содержать существенные условия, такие как предмет договора, срок действия, порядок расчетов, права и обязанности сторон договора. Обязательным приложением к договору аренды является акт сдачи-приемки имущества.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, в случае если этот срок более года, то проводится регистрация долгосрочного договора аренды . Если же в договоре срок аренды не устанавливается, договор считается заключенным на неопределенный срок. По сроку действия договоры аренды подразделяются на заключаемые на срок до 1 года, на срок более одного года и заключаемые бессрочно.
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, является обязательной для договоров заключенных на срок более 1 года. Регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи в Единый Государственный Реестр Прав. Таким образом лишь с момента государственной регистрации и внесения записи в ЕГРП договор аренды считается правомочным, арендатор получает законное право использовать предоставленное имущество в целях, предусмотренных договором, а также определенные обязанности, как например, своевременно и в полном объеме осуществлять арендные платежи, обеспечивать сохранность имущества, содержать его в полной исправности и т.д., таков порядок регистрации договора аренды .
Обязанность по регистрации договора аренды недвижимости , как правило, возлагается на арендатора недвижимого имущества. Тогда как регистрация аренды квартиры обычно возлагается на хозяина квартиры. В этом случае после подписания договора аренды, арендатор обращается в Управление Федеральной Регистрационной службы по месту нахождения недвижимого имущества с заявлением о регистрации договора. К заявлению прикладывается договор аренды и пакет необходимых документов. Также он обязан оплатить государственную пошлину за регистрационные действия.
Пошлина за регистрацию договора аренды составляет для юр. лиц 15000 рублей. Срок регистрации нормативно установлен в 10 рабочих дней с момента принятия документов регистрирующим органом. Регистрация расторжения договора аренды производится в случае, если одной из сторон принято решение о расторжении договора до его окончания. Обязательная регистрация аренды как договора, так же предусматривает возможность регистрации изменений в договоре аренды.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Ныне действующий ГК впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (ст.650-655), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений, объединены в общий параграф ГК и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде. Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.
Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды недвижимости - простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, данный договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации договора аренды недвижимости и считается заключенным с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По соглашению сторон могут быть изменены условия договора аренды недвижимости. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. В этом случае дополнительные соглашения к договору аренды также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Регистрация аренды договора недвижимости проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон договора аренды.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта, поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые и аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.
Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется. В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе. Если стороны заключили предварительный договор об аренде нежилого помещения, то данный документ также не подлежит госрегистрации. Предварительное соглашение обычно действует до подписания основного договора.
Учитывая эти особенности, в нашей стране практикуется заключение краткосрочных договоров, с последующим продлением. Однако такие сделки не дают 100% гарантии, что арендодатель не разорвёт соглашение в одностороннем порядке. Запомните, лишь регистрация договора аренды придаёт сделке правовую основу . Разберём все тонкости данной процедуры.
Общие правила
Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.
Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:
- нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
- арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается , но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
- если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.
В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.
Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.
Необходимые документы
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:
- Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
- Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
- Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
- Квитанция об уплаченной госпошлине.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.
Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.
Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.
Сроки и цена
Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.
Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.
Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.
Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.
Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:
- договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
- договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
- несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинается сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется, если Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).
На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»; далее — информационное письмо № 59).
Если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).
Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.
Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:
- устанавливать срок его действия;
- указанный срок должен быть не менее одного года.
Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.
Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).
Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).
Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.
На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010 ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).
Порядок государственной регистрации договора.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.
Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами
«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендодателем в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендодатель. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».
Регистрация договора аренды производится территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135.
Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.
Для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части — кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).
Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 1 тыс. руб. с физических лиц и 15 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В таком же размере будет взиматься госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды (письмо ФНС России от 1 ноября 2005 г. № 04-3-09/597 «О государственной пошлине»; далее — письмо № 04-3-09/597).
Государственная регистрация по общему правилу осуществляется в течение месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации).
Бывают случаи, когда арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды, при таких обстоятельствах у арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.
С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.
Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:
самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10 статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.
С другой стороны, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.
Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации. В этом случае договор будет считаться незаключенным, невлекущим возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).
На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности, арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор — уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.
Если обязанность по регистрации договора возложена на арендодателя, арендатору нужно следить за тем, чтобы договор был зарегистрирован арендодателем без особых промедлений. Если же арендодатель не принимает мер по регистрации договора, арендатору нужно своевременно предпринимать меры для защиты своих интересов. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случаи недобросовестных действий арендодателя. Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами (п. 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков.
Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора.
Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать?
На самом деле регистрировать нужно далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. По общему правилу дополнительные соглашения к договору аренды регистрируются в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежат следующие соглашения к договору аренды:
- об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо 8-го этажа организация будет занимать 7-й), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади). В данном случае подлежит изменению существенное условие договора — его предмет;
- об изменении условия договора о размере арендной платы. Меняться может либо твердый размер арендной платы (например, с 10 тыс. до 20 тыс. руб.), либо порядок определения суммы арендных платежей (например, со 100 до 200 долл. США по курсу ЦБ РФ на момент оплаты). Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в зарегистрированном договоре аренды недвижимого имущества, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). Правовая позиция о необходимости регистрации соглашений об изменении арендной платы разделяется судебной практикой (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 5 октября 2010 г. по делу № А17-9472/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2010 г. по делу № А78-3988/2009, ФАС Дальневосточного округа от 21 февраля 2011 г. № Ф03-9792/2010 по делу № А73-279/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 7 апреля 2011 г. по делу № А02-247/2010, ФАС Московского округа от 17 января 2011 г. № КГ-А40/16993-10 по делу № А40-33740/10-105-240, ФАС Поволжского округа от 15 июля 2010 г. по делу № А55-34696/2009, ФАС Северо-Западного округа от 6 августа 2003 г. № А56-38305/02, ФАС Северо-Кавказского округа от 9 августа 2010 г. по делу № А32-46888/2009, ФАС Уральского округа от 22 июня 2009 г. № Ф09-7767/08-С6 по делу № А50-1988/2008-Г01, ФАС Центрального округа от 26 января 2010 г. № Ф10-6120/09 по делу № А23-1667/09Г-2-79).
Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется.
Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.
Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)).
Данные об изменении срока договора аренды необходимо регистрировать, это связано с тем, что регистрации подлежат лишь договоры с определенным сроком и информация о сроке аренды в обязательном порядке вносится в ЕГРП (приложение 3 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219; далее — Правила ведения ЕГРП).
Также в обязательном порядке будет необходимо регистрировать соглашения о расторжении договоров аренды, поскольку в данном случае будут вноситься изменения в ЕГРП в части погашения записи о прекращении права аренды (разд. VI Правил ведения ЕГРП).
Если у стороны по договору аренды изменились банковские реквизиты, данные изменения регистрировать не нужно, поскольку изменение банковских реквизитов сторон зарегистрированного договора аренды не подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 марта 2010 г. № Ф03-994/2010 по делу № А51-8558/2009).
Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в таком же размере, что и за государственную регистрацию договора аренды (ПИСЬМО ФНС РОССИИ от 01.11.2005 № 04-3-09/597).
Что Вы думаете по поводу статьи «Регистрация договора аренды»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!
Мы все привыкли, что обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость, однако возможна государственная регистрация и , если помещение как жилое, так и нежилое арендуется на 12 и более месяцев. При этом договор аренды также регистрируется в Росреестре (Управлении ФРС по Москве), как и купли-продажи.
Кстати, только после того, как происходит регистрация права аренды, договор аренды начинает иметь свою законную силу (ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997г.), то есть просто договор ее не несет, хотя такая практика встречается повсеместно. Составляют договор аренды поэтому чаще всего на срок не более 11 мес., таким образом, его не приходится официально регистрировать.
Так оно проще, конечно, но у вас не будет ощущения надежности, что вы действительно владеете, хоть и временно, помещение и вас не смогут выгнать, повысить цену, обязать оплачивать иные услуги и т. д., что, к сожалению, очень часто случается на практике и относительно жилой и нежилой недвижимости.
Поэтому, если вы хотите быть уверенными в завтрашнем дне и что вы сможете пользоваться помещением определенный срок, который оговаривается в договоре, гораздо лучше, если регистрация договора аренды нежилого помещения все таки произойдет.
Как готовится регистрация договора аренды нежилого помещения
Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреесте нужно подать целый пакет документов, о котором мы подробно напишем ниже. Сделать это может как один из участников сделки (собственник помещения или будущий арендатор), так и доверенное лицо или специализирующаяся на регистрации фирма. Главное, чтобы все было правильно оформлено и регистрация права аренды прошла успешно.
Однако, чтобы регистрация договоров аренды помещений прошла удачно, нужно с первых этапов подготовки сделки очень внимательно относиться к различным деталям: к выбору помещения, условиям аренды, документам о собственности и самому собственнику, насколько возможен диалог и т. д. То есть подготовительный этап сделки очень важен и касается он любых объектов и дорогих, и не очень. Ведь в любом случае вам предстоят расходы не только на аренду, то и на регистрацию, оформление документов и т.д.
Лучше всего также привлекать специалистов к оформлению документов, проведению сделки. Это могут быть как юристы, регистраторы, так и грамотные риелторы. Кстати, если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится с участием кредитных средств, то есть в сделке участвует банк, то это будет дополнительная достаточно надежная проверка всего пакета документов: на помещение, договоров и т. д.
Ведь банки всегда заинтересованы в успехе сделки, поэтому привлекают своих юристов к данным процедурам. А для арендаторов и арендодателей это также будет большим плюсом и возможно даже экономией средств на юристов. Главное тут учесть все нюансы кредита, чтобы в дальнейшем также успешно пользоваться помещением.
Кроме того в оформлении сделки может участвовать нотариус, что может дать некоторые плюсы, например, в этом случае нотариус сам сможет подать заявление на регистрацию права аренды в Управлении ФРС.
Срок регистрации договора аренды
Договор аренды в Росреестре регистрируется в течение 10 рабочих дн., как и договор купли-продажи. Данные о сделке вносятся в Единый гос. реестр прав (ЕГРП), а на договорах ставятся спец. отметки: печати и записи.
Однако, если будут обнаружены ошибки или недостаточно будет документов, срок регистрации может увеличиться, а с тем кто регистрирует данную сделку свяжутся, чтобы внести необходимые коррективы или подать доп. документы. Поэтому обязательно нужно оставлять в рег. органе контакты для связи.
После того, как произойдет регистрация договора аренды нежилого помещения (или жилого), у арендатора и арендодателя должны остаться у каждого на руках по одному экземпляру договора. Такой договор и будет главным признаком законного права аренды.
Стоимость регистрации (гос. пошлины):
- для физ. лиц - 2000 руб.;
- для юр. лиц - 22 000 руб.
Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения
Итак, как мы уже написали, чтобы зарегистрировать право аренды, нужно подать целый пакет документов в Управлении ФРС. Сделать это могут как сами участники сделки лично, так и иные лица по доверенности. Успех регистрации будет зависеть от того все ли правильно оформлено, все ли документы приложены и в нужном количестве экземпляров. В общем порядке от собственника и арендатора понадобятся следующие документы и сведения:
для физ. лиц:
- документ, который удостоверяет личность заявителя (чаще всего паспорт) - оригинал;
- квитанция об уплате гос. пошлины (копия и оригинал);
- доверенность или иной соответствующий документ, если заявитель третье лицо - оригинал и копия;
- доверенность или иной документ на лицо, которое подписывало договор аренды, если это было сделано третьим лицом - оригинал и копия;
- согласие супруга (заверенное у нотариуса) или документ, свидетельствующий о том, что объект не находится в собственности супруга, если участник сделки в браке;
- иные документы.
для юр. лиц:
- заявление (оригинал) о гос. регистрации договора аренды, которое подает собственник или будущий арендатор или лицо по доверенности, или нотариус, если договор был оформлен нотариально;
- сам договор аренды - оригинал, не менее 2-х экземпляров (со всеми приложениями);
- документ, который удостоверяет личность заявителя (чаще всего паспорт), представляющего юр. лицо - оригинал;
- документ, который удостоверяет полномочия заявителя действовать от имени юр. лица - оригинал или копия (заверенная у нотариуса);
- кадастровый паспорт (который выдан после 2008 г.) или иной документ, выдававшийся ранее, если имеется - оригинал и копия;
- свид-во о праве собственности на помещение - копия (заверенная у нотариуса);
- документы учредительные юр. лица - оригинал или копия (заверенная у нотариуса);
- выписка из ЕГРЮЛ - оригинал;
- свид-во ИНН, ОГРН - копии (заверенные нотариально);
- решение о сделке от органа (компетентного) юр. лица - оригинал и копия;
- иные документы.
Как мы уже отметили ранее кроме указанных документов в рег. органе могут запросить и дополнительные сведения или документы, если будет обнаружена их нехватка. Кроме того в них могут быть также ошибки, неточности, просрочены даты использования и т. д., что также повлечет доп. вопросы и действия. Поэтому будьте внимательны при подготовке всего пакета документов, чтобы регистрация договора аренды нежилого помещения прошла как можно гладко.
Подытожим:
Итак, как видите, зарегистрировать договор аренды на нежилое помещение - это процедура, которую может провести и не специалист, однако все же намного лучше, если вы привлечете профессионалов: юристов, регистраторов, риелторов и т. п. Ведь важно не только правильно составить и подготовить все документы, но и учесть интересы обеих сторон, а в этом помогут грамотные специалисты. Будьте внимательны и максимально ответственны при сделках с недвижимостью!
См. также: