Преимущественный выкуп помещений бизнесом. О практике приватизации части нежилого помещения Выкупить помещение по 159 фз
В рамках господдержки субъектов малого и среднего бизнеса граждане могут воспользоваться преимущественным правом выкупа в соответствии с ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Был инициирован ряд поправок в закон.
Как данные поправки отразились на предпринимательском сообществе и деловом климате страны в целом?
С какими трудностями коммерсанты могут столкнуться при взаимодействии с госорганами?
Что гласит буква закона
Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.
Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.
Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.
Критерии для получения льготы на выкуп недвижимости: памятка предпринимателю
Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 - не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.
Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.
В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.
В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, - исключено.
Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.
Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, - если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.
ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»
При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, - согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.
В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:
1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.
На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, - непосредственно с вашей стороны, вторая - оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.
2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент - переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.
Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.
Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.
3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.
Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.
Наберитесь терпения: взаимодействие с госорганами проще, чем вы думали
При подаче документов в департамент городского имущества города Москвы следует обратить внимание на то, что согласование пакета документов на выкуп помещений на максимально льготных условиях для предпринимателя (в пакет документов входят справка об отсутствии задолженностей по аренде и налогам, наличие предприятия в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, оценка помещения, технический план, определение цены) требует временных затрат. Сама процедура рассмотрения документов на выкуп межведомственной комиссией составляет от 30 до 40 рабочих дней, что замедляет процесс преимущественного права выкупа.
Если оценка специалиста из ДГИ не соответствует вашему техническому плану помещения и независимой экспертизе сторонних специалистов, следовательно, Ваши действия следующие:
1. Составление протокола разногласий с приложением экспресс оценки помещения (в случае если вы не согласны с назначенной мэрией кадастровой стоимостью вашего помещения, вы можете оспорить ее в судебном порядке). Кассации и апелляции в данном случае не избежать, но вы должны держаться стойко и набраться терпения. Результат не заставит вас ждать. Долгий судебный процесс сопровождается результатом снижения кадастровой цены в среднем на 30-40% и возможность экономной рассрочки сроком на 5 лет в соответствии с предлагаемой льготой в рамках господдержки предпринимательского сообщества.
2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.
3. После прохождения всех процедур заключается договор купли-продажи с городом на выгодных для вас условиях, и городское имущество отчуждается в вашу пользу на льготных условиях (рассрочка на 3-5 лет, по тарифу 1/3 ставки рефинансирования) и освобождение от уплаты 18% НДС.
Таким образом, вы используете свое преимущественное право на выкуп помещения для последующего ведения своего бизнеса в соответствии с законом и программой господдержки малого и среднего бизнеса, инициированной Правительством РФ.
Специально для
ЗА
ЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Потоцкая Я.М.
Выкуп арендуемого имущества по 159-ФЗ стал бессрочным!
3 июля 2018 г. Президент РФ подписал Закон №185-ФЗ, направленный на расширение имущественной поддержки малого и среднего бизнеса.
Основные изменения коснулись Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (так называемый закон о «малой приватизации»). А именно:
Преимущественное право на приобретение субъектами МСП арендуемого ими недвижимого имущества становится бессрочным.
Данное право распространяется на федеральное имущество . Ранее воспользоваться им можно было только в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
При определении права на выкуп привязка к конкретной дате заключения договора аренды (до 01.07.2015 г.) отменяется. Арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение двух и более лет на день подачи заявления о реализации права (три года – в отношении имущества, включенного в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Также закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ, позволяющие использовать земельные участки для оказания поддержки предпринимателям.
Процедура выкупа муниципального имущества разделена на определенные этапы и занимает достаточно много времени. И практически на каждой стадии процесса выкупа потенциальные собственники (арендаторы) сталкиваются с определенными проблемами.
Специалисты Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» имеют передовой опыт работы по выкупу арендуемого муниципального имущества, в том числе проведут полное сопровождение выкупа арендуемого имущества, помогут арендаторам с возникающими проблемами, при необходимости проведут судебное обжалование каких-либо действий и актов в ходе выкупа.
За дополнительной информацией обращайтесь к Александру Малмыгину - руководителю Отдела договорной и хозяйственной практики Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» .
Профессиональная деятельность: подготовка и экспертиза договоров и сделок, а также возникающих в связи с ними правоотношений; сопровождение сделок с недвижимым имуществом; оформление прав на землю; внешнеэкономические сделки; консультирование и защита прав в области гражданского, административного, трудового, земельного права, представление интересов клиентов в суде.
Не следует также забывать, что льготный выкуп действует только до 01 июля 2018 года, и после этой даты приобретение арендуемого имущества по 159-ФЗ станет невозможным. Право приватизации может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности договора аренды. Кроме того, закон предусматривает право субъектов РФ и муниципалитетов утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы. И, наконец, есть требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства, несоответствие которым сделает невозможным льготным выкуп.
Так, например, правом на выкуп арендуемых помещений обладают не все «малые предприниматели», а только те, кто соответствуют следующим требованиям:
- арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно (заключив договор с управлением имуществом, комитетом, территориальным отделом и т.д.). Если Вы арендуете имущество у ГУП или МУП, вам его продавать не обязаны;
- выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем владении по договору аренды более двух лет. Причем арендовать вы должны все помещение, которое хотите выкупить;
- можно выкупить только помещение целиком, а не его часть (есть возможность арендаторам частей выкупить помещение совместно);
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
С Порядком и особенностями выкупа арендуемого объекта можно ознакомившись с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Также арендаторам недвижимости в городе Москве необходимо изучить и Закон г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
Многие чиновники открыто высказываются, что реализация данного Закона невыгодна для субъектов РФ и муниципалитетов. Поэтому при подаче документов заявитель сталкивается с большим количеством ограничений и всевозможным затягиванием процесса.
Опыт наших экспертов и юристов позволяет уменьшить количество препятствий и противодействий со стороны органов власти, встречающихся на пути у реализации законного права арендаторов на льготу при выкупе помещений по 159-ФЗ.
«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.
3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер , рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.
1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.
«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.
В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).
И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.
2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.
До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.
Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.
3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.
Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.
За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.
И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.
4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.
Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.
Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.
5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.
С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.
Общий порядок выглядит так:
- «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
- Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
- Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Отсутствует задолженность по арендной плате.
- Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
- На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.
Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).
Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.
Здравствуйте Александр
Руководствоваться в данном вопросе следует Информационным письмом №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
В соответствии со ст. 3. п. 4. ФЗ 159 приобретение арендуемого имущества возможно в случае, если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При этом в вышеуказанном информационном письме указано, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Ваша ситуация подпадает под этот случай, тем более учитывая срок включения администрацией арендуемого Вами имущества в данный перечень, так что возможность выкупить помещение есть. необходимо обращаться в арбитражный суд и отстаивать свое право в соответствии с вышеуказанными положениями.
С уважением
Александр, здравствуйте!
Преимущественное право приобретения арендуемого имущества возникает у арендатора с момента введения в действие Федерального закона N 159-ФЗ и прекращается по истечении срока действия статей 1 - 6 и 9 указанного закона. Арендатор, утративший право аренды после вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ, не утрачивает преимущественного права приватизации арендуемого недвижимого имущества. Закон придает значение наличию арендных отношений исключительно на день вступления его в силу. Кроме того, судами неверно истолковано информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, поскольку моментом принятия решения о приватизации следует считать решение о включении имущества в план приватизации.
В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Поэтому пока сказать сложно, нужны подробности, но велика вероятность того, что муниципалитет поступил правомерно. Но, в любом случае, советую Вам обратиться в суд, хуже точно не будет. Если необходимо составить документы обращайтесь ко мне, смогу оказать помощь.
получен
гонорар
30%
Добрый день, Александр.
Возможность выкупить данное помещение есть, для этого полученный отказ нужно обжаловать через суд.
Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ:
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ Перечень государственного имущества или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в данный Перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ. В силу ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.
С учетом того, что имущество, включенное в Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий Перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.
С учетом этого отказ в выкупе является незаконным, противоречит Закону № 159-ФЗ и нарушает ваши права.
Во вложении пример судебного решения подтверждающего эту позицию.
Удачи вам!
Пример ре Пример ре шения.docx шения.docx
Здравствуйте.
Согласно Закону от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении измений о внесении изменении в отдельные законодательные акты...» данное право выкупа в льготном порядке предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 г.
Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение имеет разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см. Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).
Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).
Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.
В Законе закреплена максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок применяется по умолчанию, если иной срок не определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).
получен
гонорар
50%
Уважаемый Александр!
Для полной правовой оценки, необходимо ознакомиться с отказом. От этого зависит принятие решения об его обжаловании, поскольку в соответствии с законом, такой отказ имеет место быть. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества , предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 4 ст. 18 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»:
В связи с этим, нужно ознакомиться с перечнем Вашего органа местного самоуправления, и внимательно ознакомиться с отказом. При наличии нарушений законодательства, обжаловать отказ.Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества , свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.
Дополнительно прикрепляю Вам постановление ФАС с благоприятным исходом.
Удачи Вам!
Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР БИТРАЖ~.docx БИТРАЖ~.docx
получен
гонорар
20%
Здравствуйте, Александр!
В соответствии с п. 4 ст.18
Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»
федеральные
органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в
указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во
владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего
предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9
Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ
«Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их
государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.
При этом согласно
ст.9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства,
соответствующий установленным статьей 3
настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей
инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии
условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего
предпринимательства, установленным статьей 4
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в
утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
А в отношении
имущества, включенного в утвержденный
в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень
государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование
субъектам малого и среднего предпринимательства, заявитель по своей инициативе
вправе направить в уполномоченный орган заявление при условии, что:
1) арендуемое
имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года
находится в его временном
владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в
соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое
имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и
более лет до дня подачи этого заявления.
Исходя из
данных норм, Вы вправе на данный период использовать данное
имущество на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной
платы), для чего также повторно обратиться в администрацию, за покупкой же
данного имущества Вы вправе обратиться не ранее 15.03.2015 г.
Здравствуйте Александр!
В соответствии со ст. 650 и ст.624 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условиео выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
То есть, Если Вашим договором аренды не предусмотрен выкуп здания, то Вы вправе заключить дополнительное соглашение о последующем выкупе имущ.
СОгласно ст. 2 -4
Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Государственное или муниципальное унитарное предприятие
вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего
ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего
Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного
права арендатора на приобретение указанного имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за
исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части
3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего
предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего
предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых
(кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении
арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской
Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на
приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и
определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом
от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть
реализовано при условии, что:
(в
ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года
находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в
течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды
такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9
настоящего Федерального закона;
(п.
1 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое
имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора
купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4
настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью
2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого
или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права
на приобретение арендуемого имущества;
(в
ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в
соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и
среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень
государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для
передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего
предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи
9 настоящего Федерального закона.
То есть, Вы вправе требовать передачи арендованного имущества при соблюдении всех вышеуказанных условий, в том числе о не включении имущ. в указанный перечень. Если арендованное здание было включено в перечень до подачи Вами заявления о приватизации, то решение Администрации является правомерным.
В ином случае, Вам следует обжаловать решение Адм. в суде.
Согласно п. 8 ст. 4 Закона Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют
право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации:
1) отказ уполномоченного органа в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его
бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и
(или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
То есть, при наличии оснований Вам следует подавать заявление в суд.
Согласно п. 3ст.3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями)
Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.