Запрет на продажу земельного участка без межевания. Это важно знать: можно ли продать земельный участок без процедуры межевания
Объекты недвижимости, в том числе – участки земли под домом или не застроенные и предназначенные для различных целей наделы, допускаются к участию в имущественных сделках.
Основные требования для проведения имущественных операций следующие:
- Недвижимость требуется оформить в собственность путём приватизации или иметь правоустанавливающую и право удостоверяющую документацию, полученную в результате предыдущей имущественной сделки.
- Имущество не должно быть обременено залогом.
- Если земельный участок или иной объект находится в совместной собственности – требуется солидарное участие в сделке или предоставление нотариально удостоверенной доверенности.
- Сделка оформляется официальным гражданско-правовым договором и требует регистрации в многофункциональном центре (МФЦ) или местном отделении Росреестра.
Как показывает практика, в данный регламент не входит требование по обязательному проведению межевания, при условии, что надел состоит на кадастровом учёте. Получается, на вопросы, можно ли продать землю без межевания и можно ли купить земельный участок без межевания, можно однозначно ответить — да.
СПРАВКА. При регистрации сделки в Росреестре, так же не требуется представление межевого дела, если участок внесён в регистрационные сведения.
Какие действия доступны с участком без межевания?
Можно ли продать земельный участок без межевания участка? Состоящий на кадастровом учёте участок, соответственно нормам Федерального закона о Государственном кадастре недвижимости (ГКН), от 24.07.07 г. № 221-ФЗ, допускается к ряду гражданско-правовых действий, независимо от наличия документации по проведению межевания.
В числе гражданских отношений, которые допускаются с таким наделом:
- купля-продажа, мена, дарение;
- передача по наследству;
- сдача в аренду;
- переоформление в собственность.
Столь широкий спектр процедур с участком допускается в силу положений Закона «о дачной амнистии», который упростил схему действий при постановке участков на учёт.
Этот документ имел актуальность до 2015 года.
В настоящее время продолжает применяться в некоторых регионах, на основании пролонгации путём принятия региональных или локальных актов.
В то же время, отдельные регионы упразднили действие «дачной амнистии» и требуют восстановления порядка в земельных массивах.
ВАЖНО! Независимо от позиции администрации населённого пункта, имущественная сделка с участком не прошедшим межевание, не должна встречать юридических препятствий.
Однако данные сделки имеют тенденции к риску, который полностью вменяется ответственности правообладателя.
Как осуществить гражданско-правовое действие с участком без межевания?
Аренда
Наиболее распространённые имущественные сделки с участками – это аренда. Арендатором вправе выступить:
- муниципалитет населённого пункта;
- физическое и юридическое лицо.
Для арендаторов из числа административных органов, установлено нормативное положение, которое предусматривает передачу права аренды через проведение публичных торгов.
Для публичных торгов требуется постановка ЗУ на кадастровый учёт и проведение межевания.
Поэтому земли, приобретаемые в настоящее время при участии в торгах, оформлены соответственно установленным правилам и прошли межевание.
Для аренды земель у муниципалитета потребуется:
- Подойти в администрацию населённого пункта и написать заявление на имя главы муниципалитета.
- В заявлении указать просьбу о разрешении участвовать в торгах. Приложить копию гражданского паспорта заявителя.
- Ожидать приглашение от администрации. После покупки права аренды на торгах оформить документацию.
Оформление первичных документов происходит в администрации, где будут выданы:
- копия протокола проведения торгов;
- акт о передаче права аренды.
С обозначенными документами требуется подойти в местное отделение многофункционального центра (МФЦ) и написать регистратору заявление с просьбой о регистрации полученного права аренды. Предварительно следует уплатить госпошлину о регистрационных услугах (2 000 рублей) и предъявить квитанцию и гражданский паспорт. Через месяц правообладатель получит в Росреестре свидетельство о праве аренды.
СПРАВКА. Лица с инвалидностью, или воспитывающие детей инвалидов имеют право на внеочередное получение участков, без участия в торгах.
Однако если арендодатель физическое или юридическое лицо, которое вправе передать в аренду принадлежащие ему участки, на него данные требования не распространяются. То есть такой собственник вправе оформить договор аренды без представления межевого плана. В этом случае действовать требуется следующим образом:
- Составить договор аренды между собственником и правообладателем. Целесообразно удостоверить его нотариально.
- Если аренда предусматривает срок более года, договор требуется зарегистрировать в МФЦ. Для этого стороны подходят в Росреестр, с паспортами и квитанцией об оплате пошлины. Собственник предоставляет кадастровый паспорт участка и свидетельство о форме права.
- Через месяц выдаётся свидетельство о праве аренды, которое передаётся арендатору. Остальная документация на землю, остаётся у собственника.
- Ответственность за все споры, которые могут возникнуть при аренде земельного участка без межевания участка, возлагается на собственника надела.
Купля-продажа
Покупать ли участок без межевания участка? При покупке или продаже участка без межевания участка ответственность и риски за не размежёванный участок передаются новому владельцу.
Если продавец существенно снижает стоимость земель при продаже за счёт отсутствия межевания, покупатель может приобрести преимущества от сделки, а может их утратить.
Вопрос в том, что именно межевание выявляет все проблемы и нарушения, устанавливая достоверные межевые границы на местности.
Пока оно не проведено, допускается появление неприятных сюрпризов. Если покупатель принял решение о приобретении такого участка, алгоритм оформления следующий:
- Стороны составляют гражданско-правовой договор купли-продажи (купчую). Его можно удостоверить нотариально.
- После оформления и подписания сторонами, договор обязательно регистрируется в МФЦ. Стороны уплачивают пошлину, пишут заявление на регистрацию имущественной сделки и прилагают пакет документов.
- Через месяц покупатель получает свидетельство о собственности и кадастровый паспорт. Получается, он купил участок без межевания участка и с этого момента вся ответственность за расположение границ участка переходит к нему.
Для оформления сделки в МФЦ представляют:
- гражданские паспорта сторон;
- 3 экземпляра договора;
- собственник подаёт свидетельство о собственности и правоустанавливающий документ;
- квитанцию об уплате пошлины.
Отсутствие кадастрового паспорта не является препятствием для оформления сделки.
ВНИМАНИЕ! Оформленная по всем правилам документация по имущественной сделке на участок без межевания, не даёт гарантий, что приобретён именно тот объект, который указан в договоре. Для фиксирования на местности участка, требуется внесение в Росреестр сведений о проведении межевых границ, с указанием координат поворотных точек.
Приватизация
Можно ли приватизировать участок без межевания участка? Предусматривается процедура, соответствующая регламенту Закона о приватизации, принятого 4.07.91 г. под № 1541-1. Для этого:
- Правообладатель участка, не являющийся собственником, обращается в администрацию населённого пункта и пишет заявление на имя главы исполкома (департамента.
- В заявлении указывает место расположения участка и период владения им. Обязательно гарантирует, что ранее не участвовал в приватизации земель.
- Выражает просьбу о бесплатном переходе права собственности.
- Ожидает решения административной комиссии, которое принимается на публичных слушаниях.
- Положительное решение оформляется административным актом и передаётся заявителю для регистрации в Росреестре.
В регистрирующий орган правообладатель представляет пакет документации, в который входит гражданский паспорт, административный акт и свидетельство:
- о праве пожизненно наследуемого владения;
- постоянного (бессрочного) пользования;
- аренды.
После регистрации собственник получает свидетельство о собственности и несёт ответственность за межевые границы участка.
Так как законным собственником передаваемого участка является администрация, то в ответ на заявку о приватизации, она может дать мотивированный отказ, с требованием проведения межевания.
При отказе в приватизации, администрация должна представить официальный документ со ссылкой на законодательные источники.
В случае неправомерности отказа, его можно оспорить в суде.
Вероятные последствия и проблемы, если участок не прошёл межевание
Оформленное с гражданином или учреждением соглашение об аренде или покупке участка без межевания участка, приведёт к юридическим последствиям только в случае возникновения претензий на правильность установления границ. Если такие претензии возникают к участку, на котором возводится капитальное строение – правовым последствием окажется нарушение красной линии застройки и требование перенести границы фундамента на соответствующее от межи расстояние.
ВНИМАНИЕ! Отсутствие проведённого межевания не рассматривается как причина, допускающая нарушение красной линии застройки.
В лучшем случае существующие нарушения в виде наложения границ ЗУ выявятся при оформлении договора имущественной сделки в Росреестре, что позволит прекратить неправомерную сделку. Данные действия предусмотрены положениями Федерального закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, № 122-ФЗ, от 27.07.97 г. Наиболее сложные юридические ситуации возникают, когда участок уже приобретён и начал осваиваться новым собственником.
Независимо от истории возникновения кадастровых проблем, связанных с нарушением границ, судебное и административное разбирательство вменяется в ответственность настоящего собственника.
То же касается финансовых расходов, которые может повлечь недобросовестное отношение к правоспособности ЗУ.
Независимо от установленного регламента, приобретателю ЗУ целесообразно требовать установление межевых границ участка, во избежание непредусмотренных юридических инцидентов.
Межевание - достаточно дорогостоящая и длительная процедура. Иногда на это уходит около полутора месяцев.
Не у всех есть деньги и время, чтобы эту услугу. Но возникает острая необходимость продать участок.
В некоторых случаях это не противоречит закону.
Например, если на участке нет дома или он построен очень давно. Дело в том, что получить разрешение на строительство без межевания невозможно.
Также можно продать садовый участок без вызова кадастрового инженера. Или - дом в деревне. Ситуации с возможным отсутствием межевания уникальны и разбирать нужно каждую в отдельности .
Если у вас сохранился межевой план, а данные в кадастровые службы вы не подавали, то не поздно это сделать в ближайшее время.
Для продажи участка без межевания нужно заключить стандартный договор с покупателем и предоставить все документы на участок в Росреестр или МФЦ.
Отдельно межевой план с продавца не потребуют.
Как продать долю или часть надела
Долю земельного участка без межевания продать невозможно по нескольким причинам:
- Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
- Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
- Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
- Только после того, как участок будет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.
Есть различные обходные пути, как можно продать часть участка без межевания, но они не являются законными .
Стоимость
Межевание достаточно дорогая процедура.
Ее стоимость колеблется и зависит от следующих обстоятельств :
- площадь участка;
- его конфигурация;
- объем работ;
- удаленность от города (от месторасположения офиса кадастрового инженера);
- количество объектов на земельном участке (в том числе кусты и деревья);
- наличие долей;
- дополнительные работы.
Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание - около 5 тысяч рублей . Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.
Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.
Также, необходимо учитывать, что площадь, зависящая от определенных границ участка, на имущество.
Возможность сделки при наличии кадастрового номера
Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на и прошел первый этап регистрации данных.
Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.
Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания .
При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).
Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.
Когда необходимо проводить процедуру
Перед сделкой купли-продажи земельного участка необходимо межевание в том случае, если право собственности на него не оформлено . Так бывает с садовыми участками, которые находятся в пользовании, а не собственности.
Чтобы продать, подарить или завещать такой участок, нужно пройти все этапы регистрации , включая межевание.
Влияние определенных границ на стоимость
Очень важным фактором, который может значительно повысить или понизить рыночную стоимость участка, является наличие/отсутствие межевания. Покупатель понимает, что неразмежеванный участок, особенно в СНТ, может принести множество сюрпризов.
Фактические границы могут сильно отличаться от тех, что показывает продавец. То есть участок после межевания может уменьшиться. Более важная проблема - это наличие строений на соседских участках.
Например, покупая участок с новой баней, новый собственник может остаться фактически ни с чем после определения границ. Чтобы подстраховаться, покупатель предпочитает заплатить за участок чуть большую сумму, но не получить кота в мешке.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассмотрена возможность продажи земельного участка без проведения процедуры определения границ.
Заключение
Несмотря на активное распространение на многих интернет-ресурсах заявлений о том, что с 2018 года продать участок без межевания - нереально, в действительности все осталось по-прежнему . Закон «О госрегистрации недвижимости» остался прежним. Сократились лишь сроки оформления собственности.
Вконтакте
В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.
Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?
Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение .
Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.
Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о участка.
Процедура по определению точных координат вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом , специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.
Все данные фиксируются в документах, объединенных в . Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.
Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но собственники не проходили?
В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.
Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.
Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.
ЕГРН - реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав . Росреестр - федеральный орган, который ведет ЕГРН.
Можно ли оформить сделку без определения границ?
На этот вопрос нет однозначного ответа.
Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия :
- На дом оформлено право собственности.
- Дом в кадастровой палате.
- Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
- Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
- Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.
Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.
Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы , . Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.
Сложности
Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.
Трудности могут возникнуть в следующих случаях :
- Если дом не зарегистрирован , то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (). Зарегистрированный дом можно продать.
- Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась . Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
- Если дом перестраивался, видоизменялся . Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.
Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.
После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в , площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.
Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.
Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.
Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр .
Почему нужно делать межевание?
Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка - как вынужденную необходимость, покупатель - как комфортную составляющую.
В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ , будет зависеть состоится сделка или нет.
Перед продажей
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?
Причины могут быть следующими :
- Выделение участка из общей собственности.
- При объединении двух и более участков.
- Для узаконивания «прирезков».
- Из-за конфликтов с соседями.
- Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
- Для изменения статуса участка и повышения его цены.
Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах , поскольку все геодезические работы проводятся с до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.
Перед покупкой
У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки . Но в этом случае могут возникнуть сложности.
Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.
Возможные последствия
При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности :
- Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
- могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
- Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.
В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.
Межевание дает возможность ясно представить границы надела.
Заключение
Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже . Определение границ кадастровым инженером - это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.
Вконтакте