Понятия аванса, задатка и залога: в чем разница и что выгоднее при покупке квартиры? Что выбрать при покупке квартиры: задаток, аванс или залог? Чем отличается задаток от предоплаты.
После выбора объекта недвижимости возникает необходимость закрепить свое намерение по приобретению, а также оградить себя от рисков потери внесенных денег и обеспечить исполнение договоренностей с продавцом.
Прежде всего, необходимо определиться в выборе соглашения, которое будет оформлено с продавцом – об авансе или о задатке.
Что такое аванс?
Авансом – это денежная сумма, которая вносится продавцу в счет оплаты цены объекта. Аванс имеет платежную функцию. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, вся сумма аванса должна быть возвращена покупателю. При этом удерживать сумму аванса в качестве штрафа – незаконно.
В интересах покупателя, оплату аванса зафиксировать документально.
Что такое задаток?
В первую очередь, задаток – это один из видов обеспечения обязательства в гражданском праве. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечения его исполнения.
Задаток отличается от обычного аванса тем, что помимо платежной функции он также выполняет обеспечительную и штрафную функции.
- При отказе покупателя от сделки задаток полностью остается у собственника недвижимости (продавца).
- При отказе продавца от сделки задаток возвращается покупателю в двойном размере.
- В случае, когда стороны обоюдно отказываются от сделки, задаток возвращается покупателю в том размере, в каком был получен.
Гражданский кодекс указывает, что оформлять соглашение о задатке необходимо в письменной форме, при этом сумма задатка не регламентируется, стороны устанавливают ее по обоюдному соглашению. Если из текста соглашения не следует, что вносимая сумма является задатком, или имеются сомнения в толковании условий договора, то внесенная сумма считается авансовым платежом.
Риски
Как видим, аванс и задаток имеют существенные различия – как относительно своих функций, так и касательно условий возврата.
Плюсы в авансовом соглашении имеются и для продавца, и для покупателя.
Продавец, в случае если передумает продавать или ему предложат более выгодные условия по сделке другие покупатели, ничем не рискует и может просто вернуть внесенную сумму.
Покупатель, в случае если он передумает покупать или найдет более выгодное предложение, также ничем не рискует и может потребовать возврата внесенной суммы.
Однако данные риски легко нивелировать, включив в соглашение штрафные санкции на разные случаи, такие как немотивированный отказ от покупки/продажи или возмещение расходов, которые понесла каждая из сторон в ходе подготовки к сделке купли-продажи.
Задаток, несомненно, добавляет договоренностям сторон серьезности и дисциплинирует как покупателя, так и продавца, особенно если сумма задатка составляет 5% и более от цены объекта.
Задаток лучше вносить в тех случаях, когда покупатель точно уверен, что будет приобретать данный объект. Заключение соглашения о задатке не гарантирует исполнение сторонами взятых на себя обязательств, но, по крайней мере, дает больше уверенности в том, что сделка состоится.
Как и при любых денежных обязательствах, существует риск того, что у продавца может не оказаться необходимой для возврата денежной суммы. В таком случае денежные средства можно вернуть в судебном порядке.
Что выгоднее – аванс или задаток? Что выбрать?
Однозначно ответить на этот вопрос нельзя – и аванс, и задаток имеют свои плюсы и минусы в зависимости от конкретной ситуации. Важно взвесить все «за» и «против» при выборе между авансом и задатком, при необходимости проконсультироваться со специалистами.
Задаток относится к одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Под задатком следует понимать ту денежную сумму, которая передается от одной стороны к другой в доказательство заключения в будущем договора и его надлежащего исполнения. Как правило, чаще всего задаток используют в отношении сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Например, если покупатель хочет купить квартиру, он может дать продавцу задаток. Тогда для покупателя это будет своего рода гарантией того, что продавец данную квартиру никому другому не продаст.
И наоборот, для продавца задаток играет роль страховки на тот случай, если покупатель вдруг по каким-то причинам откажется от сделки. Помимо способа обеспечения обязательств, задаток является и частью платежа по основному договору, поскольку его сумма учитывается сторонами при дальнейших расчетах. В законодательстве других стран задаток может играть немного иную функцию.
Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, заключаются в следующем. Когда отказ от заключения договора либо его исполнения последовали от стороны, давшей задаток, то он полностью остается у контрагента. Если в аналогичных нарушениях виновна сторона, получившая задаток, то она должна его вернуть в двойном размере. Кроме того, если иное не предусмотрено в договоре, виновная сторона также должна возместить причиненные убытки за вычетом суммы задатка.
Следует помнить, что договор относительно внесения задатка, не зависимо от его суммы, должен быть заключен в письменной (простой или нотариальной) форме. При этом в нем должно быть указано, что уплаченная сумма является именно задатком. В противном случае, такие средства могут быть рассмотрены судом как аванс.
Отличие задатка от аванса
В законодательстве не содержится четкого определения понятия «аванс». Однако, между задатком и авансом существует несколько отличий. Первое, и основное, состоит в том, что задаток всегда вносится стороной до заключения основного договора. Аванс (предоплата) уплачивается уже после подписания договора в качестве частичного расчета за выполненное встречное обязательство.
Кроме того, как уже говорилось выше, если обязательство, обеспеченное задатком , для его сторон предусмотрены определенные негативные правовые последствия (оставление задатка в своем распоряжении или же его возврат в двойном размере). Для аванса подобных норм законодательство не предусматривает.
Такие понятия, как «аванс» и «задаток», употребляются при оформлении купли-продажи недвижимости и прочих операциях. Аванс и задаток – это денежные операции, регламентируемые Гражданским кодексом РФ.
Что представляют собой задаток и аванс
Задаток - денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве предоплаты за приобретаемое жилье и с целью доказательства того, что обязательства по покупке будут впоследствии выполнены. В качестве предоплаты задаток обладает всеми свойствами аванса.
В свою очередь, аванс – это минимальная сумма, которую вносит покупатель продавцу как часть оплаты полной стоимости недвижимости. В отличие от задатка, он выполняет лишь платежную функцию.
Разница между и задатком существенная. Если покупатель передумает оплачивать покупку, задаток все равно останется у продавца. Если же передумает продавец, он должен будет уплатить другой стороне сумму задатка в двойном размере.
Кроме того, при передаче денег даже под расписку, нужно четко указать, что определенная сумма уплачивается в качестве задатка. Это позволит избавить от лишних волнений как продавца, так и покупателя.
Главные различия между авансом и задатком
Основное отличие задатка от аванса заключается в том, что первый служит доказательством заключения договора, а также способом обеспечения исполнения обязательств. А аванс - это только предоплата за квартиру, которая выплачивается для обеспечения бронирования определенного варианта.
В этом случае передача денег тоже оформляется соглашением об уплате аванса. В документе оговариваются права и обязанности двух сторон, а также последствия их нарушения (одна из сторон возвращает другой аванс полностью и в однократном размере). Задаток требует соглашения о задатке, которое заключается письменно, независимо от суммы. Соглашение может быть и в форме расписки. В ней обязательно должны быть указаны фамилии, имена и отчества покупателя и продавца, место прописки, паспортные данные, сумма задатка и сроки исполнения обязательство по нему.
Аванс не имеет такой сильной формальной основы. Больше того, в гражданском законодательстве о нем речь даже не идет, хотя он играет важную роль при покупке недвижимости. Для того чтобы защитить себя от неоправданных рисков, продавец и покупатель тоже должны заключить между собой соглашение о внесении аванса (в письменной форме).
Подведение итогов
Аванс – это платеж, предшествующий передаче имущества или оказанию услуг. Основное его отличие от задатка заключается в том, что он не является гарантией исполнения обязательства, а также может быть в любое время возмещен. Аванс не обязывает обе стороны заключать между собой договор.
Задаток - сумма, которая выдается по договору в качестве доказательства обеспечения его исполнения. Сам процесс передачи и получения задатка регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Соглашение оформляется в письменном виде; оно имеет юридическую силу. Задаток – в своем роде гарант, который обеспечивает исполнение обязательств. А потому оформление задатков очень распространено на рынке аренды и полностью себя оправдывает.
Оба этих понятия не следует путать с залогом – способом обеспечения обязательств, при котором залогодержатель получает право распоряжаться деньгами при обнаружении какой-нибудь задолженности другой стороны. К примеру, при аренде жилья обычно взимается залог на случай нанесения какого-либо ущерба имуществу, квартире и т. д. Получив деньги в качестве залога, владелец недвижимости имеет право возместить убытки, нанесенные арендатором, и оплатить ремонт.
Совет 3: Чем при покупке жилья отличается задаток от аванса
Чем различаются задаток и аванс, которые покупатели отдают при покупке жилплощади, знают далеко не все. Особенно непонятным это может оказаться для тех покупателей, кто впервые совершает сделки с недвижимостью. А ведь данная информация относится к разряду той, с которой ознакомиться лучше заранее, до того, как стороны начинают подписывать документы.
И задаток, и аванс относятся к разным видам предоплаты для совершения сделки. Сама по себе предоплата является гарантией того, что покупатель недвижимости не станет отказываться от сделки. Продавец при этом потеряет время, а кроме этого, может упустить других покупателей, вполне возможно, что более выгодных.
Отличия задатка и аванса следующие. Задаток представляет собой определенную сумму денег, которую покупатель передает продавцу для обозначения своего намерения приобрести определенную недвижимость. Если вдруг продавец передумает и не будет продавать жилплощадь, указанную в предварительном договоре купли-продажи, ему надо будет не просто вернуть несостоявшемуся покупателю сумму задатка, но и удвоить ее. Если покупатель передумает и не станет приобретать данную недвижимость, продавец оставляет себе задаток. Обратно его отдавать он не будет.
Аванс также подразумевает передачу продавцу некоторой части денег до того, договор купли-продажи. Но если покупатель передумает, он может просто забрать свои деньги назад.
Соглашение о внесении задатка или аванса не требует нотариального заверения, но для уверенности можно все же посетить нотариуса. Для составления соглашения понадобится предоставить описание жилплощади, в отношении которой стороны собираются совершать сделку. В документе должна быть обозначена сумма аванса или задатка, стоимость, за которую будет приобретаться жилое помещение, сроки подписания договора купли-продажи.
Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.
- Задаток
– обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе.
Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу. - Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте
И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
- Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога
Размер аванса и задатка
Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья. Важно, чтобы доводы были уместны и подкреплены фактической ситуацией. Тем более, что аванс в любом случае потерпевшая сторона сможет вернуть в полном размере.
Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.
Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.
Оформление залога и задатка
Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.
Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:
- цена недвижимости;
- ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
- адрес продаваемой квартиры;
- сумма задатка;
- информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
- сроки выполнения обязательств сторон-участников.
В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.
Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора :
- распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
- информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
- информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
- может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
- обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
- в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
- какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
- сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.
Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.
Возврат залога
По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно , если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.
Различные траты при покупке квартиры
Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.
- Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
- Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
- Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
- Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
- Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
- Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.
Риелторские комиссии: как не переплатить
Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья . На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала. Это включает в себя:
- мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
- осмотр квартиры;
- проверка и подготовка документов сторон сделки.
Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.
Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.
Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.
Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.
Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:
- фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
- процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.
Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.
Заключение
В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.
Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.
Выбор параметров сделки
Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:
- оформления договора залога;
- предоставления задатка;
- авансовых выплат.
Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.
Разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Отличие аванса от задатка при покупке квартирыпредусмотрено законодательством.Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе
. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.
Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.
Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.
Величина задатка при покупке квартиры
Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.
Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца , возмещение покупателю производится в двойном размере. Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи. Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс .
Размер задатка при покупке квартирыобязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.
Оформление задатка при покупке квартиры
Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам , не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.
Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная.Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора , разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.
Гарантию сохранности средствдает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.
С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.
Залог. Особенности процедуры
Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки . Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа. Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.
Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека . Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.
Предоплата в рамках операции купли-продажи недвижимости, в том числе и квартиры, выражается в виде внесения небольшой части от ее основной цены, которую покупатель направляет продавцу в целях подтверждения тем самым, что он намерен приобрести ту или иную жилплощадь.
Как оплачивается покупка?
Как правило, при заключении документов по сделкам между физическими лицами на вторичном рынке наличные средства могут передаваться из рук в руки. А при приобретении нового строения от застройщика деньги передаются в кассу учреждения либо могут быть отправлены в безналичном виде на ее счет. Делается это в качестве так называемого обеспечительного платежа. Задаток или аванс? Разберемся в данных понятиях подробнее.
Практические приемы по внесению денежных средств при покупке квартиры
На первичном рынке такие вопросы, как внесение предоплаты во время приобретения квартиры, например, срок, сумма, условия передачи денег, целиком решаются девелопером - то есть компанией, занимающейся строительством. В такой ситуации от покупателя ничего не зависит. Чуть ниже будет приведен пример случая, при котором покупатель самостоятельно повлияет на процесс, связанный с внесением предварительной платы, а также сам будет определять условия для совершения сделки.
Срок предоплаты
Любую предоплату за квартиру по совершению сделок купли-продажи вносят на конкретный срок в рамках договора или соглашения, а также засчитывают в сумму предстоящих платежей по осуществляемой сделке. Предварительные денежные средства имеет право получить как собственник квартиры, то есть продавец, так и названное им доверенное лицо, в том числе агентство недвижимости, занимающееся продажей квартиры своего клиента. Это будет задаток или аванс?
Предоплата, осуществляемая во время покупки квартиры, вносится в качестве аванса либо задатка. Итак, каковы основные различия между авансом и задатком при совершении сделок по купле-продаже? А также что наиболее часто используют в практике рынка недвижимости и в каких целях? Речь об этом пойдет ниже.
Передача задатка при покупке недвижимости
Задаток несет в себе форму предоплаты при покупке квартиры, когда в случаях, если по каким-либо причинам и вине со стороны покупателя сделка не была проведена, денежные средства по задатку остаются у продавца недвижимости.
В ситуациях, когда намеченная сделка не была проведена в условленный срок по вине продавца, он должен возвратить сумму внесенного задатка покупателю в двойном размере. Что же применять - задаток или аванс?
Благодаря этим условиям, задаток обладает функцией надежного обеспечения обязательств между обеими сторонами. Таким образом, лицо, которое виновно в срыве сделки, должно понести финансовую ответственность.
Некоторые нюансы
На первый взгляд вышеприведенные условия кажутся вполне логичными, но здесь есть одно «но», которое заключается в том, что именно из-за существующей финансовой ответственности подобные соглашения о задатке используются при покупке квартиры крайне редко. Зачастую агентства, занимающиеся недвижимостью, принимают предоплату за квартиру, но при этом стараются не брать ее в виде задатка, а значит, они не несут никакой финансовой ответственности, когда сделка срывается по вине их клиента, то есть продавца жилого помещения.
Задаток или аванс - в чем разница? Этот вопрос интересует многих.
Понятие задатка и аванса
Задаток как понятие регламентирован законом, суть которого четко прописана в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отличие от задатка, в законодательстве не существует четкого определения для аванса, хотя сам термин там все же упоминается. Принято считать, что если при перечислении предоплаты действующие стороны не прописали в своем договоре задатка при покупке квартиры либо в соглашении, что речь идет именно о задатке, то закон будет трактовать эту сумму как аванс.
Значение аванса при приобретении квартиры
Авансом называют денежные средства, внесенные как предоплата, которые передаются покупателем продавцу в рамках будущих платежей по предстоящей сделке, но при этом отсутствует обеспечительная функция. То есть в ситуации, когда сделка не смогла состояться по какой-либо причине, аванс в обычном порядке возвращается назад к покупателю. Ответственности при этом никто абсолютно не несет. Договор задатка при покупке квартиры предполагает финансовую ответственность.
По своей сути аванс представляет собой то же самое, что и задаток, отличие же заключается в том, что никаких последствий, связанных с ответственностью, для участников сделки быть не может. Как таковой он особого значения не имеет, так как не обеспечивает каких-либо обязательств.
Продавцам нравится аванс
Практически же продавцы недвижимости стараются избегать получения предоплаты по условиям задатка, им больше нравится брать аванс. Но в договорах об авансе предусмотрены штрафные санкции для покупателей. То есть в случае, когда они отказываются от покупки недвижимости без всяких оснований. В подобной ситуации аванс возвращен не будет, потому что будет удержан в качестве штрафа. А если же продавец решил не продавать квартиру, он может просто вернуть всю сумму аванса покупателю без предъявления каких-либо штрафов. Такие условия трудно назвать равноправными, но такова действующая практика рынка.
Получение аванса вместо задатка упрощает формирование альтернативных сделок, так как в подобных случаях один продавец зависит от другого, а значит, должен принять на себя денежную ответственность по ее срыву, что в случае с задатком будет необоснованно. Вот почему при выстраивании стратегии сделок предпочитают применять аванс.
Договор об авансе и задатке при приобретении квартиры
На вторичном рынке соглашение, равно как и договор об авансе, составляют между физическими лицами в произвольной письменной форме, при этом основными участниками сделки являются покупатель и продавец, то же работает и в отношении задатка. Что выбрать, задаток или аванс, решать самим участникам сделки.
Возможны варианты, когда аванс вносится, либо принимается доверенным лицом от имени продавца или покупателя, либо агентства недвижимости.
Договор купли-продажи квартиры с задатком можно составить и заверить нотариально, правда, это необязательно, хотя и подразумевает более надежное и грамотное оформление по передаче денег физическому лицу. Нотариус, помимо всего прочего, является главным и официальным свидетелем осуществляющийся передачи денег, и это может осложнить нежелание продавца нести ответственность в ситуациях срыва сделки.
Наиболее важными условиями соглашения об авансе выступают сумма задатка и сроки по внесению, а также стоимость квартиры, паспортные данные, адрес и Ф.И.О. как продавца, так и покупателя.
Важно к тому же указывать в рамках договора ключевые моменты по проведению сделки, а именно, место произведения взаимных расчетов, какие денежные средства будут применяться - наличные либо безналичные. Кроме того, определяется, будет ли подписан договор купли-продажи в нотариальный или обычной письменной форме, планируется ли распределение расходов между сторонами, а также то, что сумма аванса включается в стоимость объекта покупки.
Многим непонятно, что возвращается - аванс или задаток.
В соглашении по авансу требуется предусматривать условия возвращения либо невозврата внесенных предварительно средств, а в том случае, если обе стороны сочтут это необходимым, нужно обозначить штрафные санкции с неустойкой и определить уровень ответственности при отказе любой из сторон от совершения сделки купли-продажи квартиры на определенных ранее условиях.
Наглядный пример договора аванса при продаже и покупке квартиры на вторичном рынке представлен ниже.
Договор задатка выполняется аналогично, но в нем четко прописывается, что речь идет именно о задатке. Только после этого по отношению к документу будут применены положения, прописанные в законодательстве, а именно указанные в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса страны.
Что лучше - аванс или задаток? Об этом - ниже.
Другие виды соглашений
В качестве договора об авансе может выступать также предварительное соглашение купли-продажи квартиры, сокращенно ПДКП. Такой документ заключается между физическими лицами на вторичном рынке. Главное - не путать его с договором на совершение сделок между застройщиком и дольщиком. В принципе, это то же самое, что и соглашение об авансе, но упор в данной ситуации делается на подробное изложение условий предстоящей сделки, в рамках обеспечения которой перечисляется предварительный платеж, то есть аванс. Подобные предварительные соглашения по купле-продаже квартиры применяются некоторыми агентствами недвижимости.
Для первичного рынка вместо договора об авансе девелоперы часто используют соглашение резервирования или бронирования квартиры, но это сути договора не меняет. Важным отличием здесь служит то, что при приобретении нового строения самого предмета, в адрес оплаты которого переводятся предварительные денежные средства, еще не существует. Вот почему идентификация недвижимости происходит в подобной ситуации, впрочем, как и в случае с основным договором с застройщиком, исключительно по данным проектных документов, а не на основе существующего почтового адреса. В целом же все необходимые условия соглашения по авансу здесь также соблюдаются.
Что же в итоге: аванс или задаток?
Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше). Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий. Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.
В чем разница - задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.