Момент заключения договора. Проблемы государственной регистрации договоров
2.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Проблема правильной квалификации договоров или прав на недвижимое имущество, представляется одной из актуальнейших проблем государственной регистрации.
Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность регистрационной службы Министерства юстиции РБ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации.
Квалификация договоров имеет два основных этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнения, изменения и прекращения. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия гражданам и организациям при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля над этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договора своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей. При осуществлении государственной регистрации специализированные службы Министерства юстиции РБ, их должностные лица, прежде чем совершить регистрационные действия должны установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, либо каков характер иного юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объекты недвижимости. Не установление, неполное или неправильное установление перечисленных моментов может явиться причиной необоснованной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним либо необоснованного отказа в совершении регистрационных действий. То, насколько это важно, понятно не только из указанного выше, но и из того, что в случае неправильной квалификации граждане и юридические лица имеют право обратиться с иском или жалобой в суд. Юридические лица и граждане могут обжаловать в суд такие действия и решения, как, например, отказ либо уклонение регистрационной службы по регистрации прав от государственной регистрации; отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах; отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации, выдачи информации и исправлении технической ошибки . Участие органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем. Во-первых, орган может быть привлечен судом к участию в процессе или вступить в него по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства. Во-вторых, орган может выступать как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора. Третьим, пожалуй, самым распространенным способом решения разногласий между физическим лицом и органом является жалоба.
В ходе исполнения решения суда может возникнуть ситуация, когда орган не по своей вине не сможет исполнить решение суда. Например, если по решению суда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен будет зарегистрировать право, то заявитель должен представить заявление, соответствующие документы, решение суда и т.д. Очевидно, что без обращения гражданина с заявлением налицо уважительная причина, по которой орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сможет исполнить решение суда. Следовательно, из сложившейся ситуации есть два выхода. Первый предусматривает возвращение исполнительного документа без исполнения, выдавшему его органу. Второй выход зависит от четкости и определенности резолютивной части судебного решения. При анализе Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникают сомнения в части применения ее положений к решениям, где содержится только обязанность органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершить регистрационные действия, но ни слова не сказано об установлении прав или моменте их возникновения. Представляется, что если судебное решение не страдает подобным недостатком, орган вправе в графе «документы - основания регистрации» указать только решение суда. Это позволит избежать вероятной ответственности за неисполнение судебного решения.
При регистрации перехода прав при продаже зданий возникает проблема, что наряду с государственной регистрацией здания должен быть зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Государство, регистрируя право, не просто признает его возникшим, но и подтверждает соблюдение закона в процессе приобретения права на недвижимость, гарантирует защиту этого права. Оно не может давать таких гарантий, когда невыясненным остается вопрос о том, имеет ли владелец здания право на землю. Поскольку от того, каково будет сообщение об этом, зависит и ответ о праве лица на здание. Невозможна и государственная регистрация сделок со зданиями, перехода прав на них без документов на земельный участок под ними.
При регистрации перехода прав на здание следует не только установить право продавца на землю, но и зарегистрировать переход этого права к покупателю. Лишь в этом случае состоится одновременная передача прав на здание и земельный участок. С учетом вышеизложенного недопустима государственная регистрация прав (перехода прав) на здание в случаях, когда не производится регистрация прав на земельный участок под ним.
Договор купли-продажи является не единственным правоустанавливающим документом, служащим основанием для регистрации права. Среди оснований регистрации прав Закон выделяет и акт органа власти. Возникающие в этом случае проблемы также требуют своего анализа. В случае, если акт органов государственной власти и управления субъекта РБ, органов местного самоуправления издан в нарушении порядка, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, он не может быть основанием для государственной регистрации прав.
Юридическое признание акта недействительным может быть осуществлено только уполномоченными на то органами и в порядке, предусмотренном законодательством, т.е. судом по установленной процедуре. В этой связи орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации прав. Из этого следует, что регистратор, обнаружив, что объект недвижимости был приобретен на основании незаконного распорядительного акта, не имеет права не только отказать в регистрации, но и обратиться с иском об отмене данного акта.
Создается очевидная коллизия. На практике этот вопрос решается по-разному. Ряд органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимают решение об отказе в государственной регистрации права на основании подобных актов. В то же время есть прецеденты, когда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратили отказывать в регистрации в связи с тем, что суды, в процессе рассмотрения споров, исходят из того, что пока данные распорядительные акты не признаны недействительными, орган юстиции не вправе отказывать в регистрации. Следовательно, орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен приостановить регистрацию и направить запрос в прокуратуру. Представляется, что в данной ситуации существует три варианта действия : недвижимое имущество государственная регистрация
1) прокуратура обращается с иском в суд, и «судьба» регистрируемого права зависит от решения суда;
2) прокуратура оставляет запрос без ответа, и после истечения установленных сроков приостановления регистрации и неполучения ответа на запрос регистрация должна быть проведена;
3) прокуратура дает ответ и орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действует в соответствии с ним.
Государственная регистрация в гражданском праве
Развитие рыночных отношений в России затронуло, практически, все сферы экономической жизни страны. В настоящее время недвижимое имущество является объектом активного гражданско-правового оборота...
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
государственная регистрация право недвижимое имущество В соответствии с ГК РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения...
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации
Государственная регистрация прав проводится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости...
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...
Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним
Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается созданным, измененным...
государственный регистрация сделка недвижимость С развитием рыночных отношений в нашей стране связано появление разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости...
Гражданско-правовые аспекты института государственной регистрации
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"...
Недвижимость как объект гражданских прав
Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А...
Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых...
Понятие недвижимости и сделок с ней
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения...
Порядок совершения нотариальных действий
Необходимость развитой, всеобъемлющей и доступной системы регистрации появилась одновременно с процессами приватизации государственного и муниципального имущества...
Сделки с недвижимостью
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...
Судебное решение как основание для регистрации прав на недвижимое имущество
В настоящее время в России совершается все больше сделок с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества...
"Право и экономика", 2010, N 12
Единого мнения о природе акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - акт регистрации) ни в науке, ни в практике не имеется, что негативным образом влияет на правоприменение. Настоящая статья посвящена анализу существующих в юридическом мире позиций с целью выявления правильного подхода к акту регистрации.
Акт регистрации и ненормативный правовой акт
"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ" (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон о регистрации).
В литературе высказано мнение о необходимости отнесения акта регистрации к ненормативным правовым актам . Такая позиция встречается и в судебной практике (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2004 г. N Ф09-65/04-ГК, рекомендации Научно-консультативного совета при Пятнадцатом арбитражном апелляционном суде от 18 - 19 сентября 2008 г. (вопрос N 12) и др.).
Обычно ненормативный правовой акт оценивают как форму юридически властного волеизъявления полномочного субъекта государственной власти, адресованного определенному лицу (лицам) и направленного на возникновение, изменение или прекращение для него (них) правовых последствий.
Рассмотрим, имеются ли у акта регистрации признаки ненормативного правового.
Ненормативный правовой акт имеет распорядительный характер, содержит юридически-властное предписание, запрет или дозволение субъекта исполнительной власти, обязательное для адресата . В то же время орган, регистрирующий права и сделки в отношении недвижимости (далее - Росреестр), самостоятельно не может устанавливать права частных лиц, формировать содержание регистрируемого права, отменять акты регистрации. Запись о регистрации права (сделки) не является ни предписанием, ни запретом, ни дозволением.
Всякий ненормативный правовой акт имеет текст определенного содержания, но акт регистрации такового не имеет. При этом ч. 2 ст. 199 Арбитражного процессуального кодекса РФ требует предъявить текст ненормативного акта при обжаловании в суд. Некорректным является утверждение о том, что формальным выражением регистрации как ненормативного правового акта является свидетельство либо регистрационная надпись : они не включают властного распоряжения, регистрирующий орган лишь отображает то, что происходит в гражданских правоотношениях. Наиболее ярко это проявляется при правоподтверждающей регистрации, даже по времени не совпадающей с возникновением регистрируемого права.
Проведенная регистрация прав удостоверяется свидетельством (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Со свидетельством законодатель не связывает никаких правовых последствий, считая его лишь доказательством регистрации. Именно поэтому свидетельство о регистрации выдается только по ходатайству правообладателя (п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса РФ; далее - ГК РФ).
Несоблюдение содержащихся в ненормативном правовом акте предписаний влечет наступление ответственности виновной стороны . Ненормативный акт может быть нарушен только адресатом акта, которого у акта регистрации не существует (см. ). Нарушение возможно лишь в отношении зарегистрированного права . В данном случае речь будет идти о нарушении гражданско-правового характера.
В случае несогласия с ненормативным правовым актом его адресат вправе обжаловать акт в административном порядке. Такой возможности в отношении акта регистрации не существует.
Итак, акт регистрации прав на недвижимость и сделок с ней не имеет признаков "ненормативного правового".
Акт регистрации и передача вещи
Правило римского права о переходе права собственности на вещи с момента передачи (traditio) после введения вотчинной системы сохранило свое действие лишь в отношении движимых вещей. Моментом возникновения права на недвижимость стало внесение записи в поземельную книгу. В связи с этим возникает вопрос о соотношении передачи движимой вещи и регистрации прав на недвижимую, а также о значении передачи недвижимости.
Как было отмечено в юридической литературе, "при последовательно проведенной вотчинной системе не остается места целой теории вещного права; ее заступают два существенно различных раздела: право движимостей и право недвижимостей. Из права недвижимостей вместе с традицией исчезает и юридическое владение" (см.: Цит. по ). Таким образом, владение недвижимостью отождествляется с книжной записью.
Фактически такую же позицию (возможно, незаметно для самих себя) занимают те авторы, которые считают, что передача недвижимости является (должна являться) необходимым элементом состава возникновения права на недвижимость и должна предшествовать регистрации . Сторонники данного подхода полагают, что аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Так, указано, что "правило традиции сохраняется в том смысле, что предметом регистрации является передача вещи, поскольку стороны не связали переход собственности с иным юридическим фактом" . Полагаем, такая позиция некорректна (de lege lata) и нецелесообразна (de lege ferenda) . Мысль о том, что объектом регистрации передача является в связи с отсутствием возможности обнаружить иной подходящий объект, не имеет законодательного подтверждения: по ст. 131 ГК объектом регистрации являются, в частности, вещные права на недвижимость. Ссылка на ст. 556 ГК в качестве обоснования позиции о передаче недвижимости как элементе сложного состава возникновения права на недвижимость некорректна, так как в этой статье говорится о правилах передачи недвижимости (оформление передаточного акта и т.п.) и даже не упоминается о регистрации.
Закон не содержит правила о регистрации передачи недвижимости. Полагаем, что и введение такой нормы нерационально. Как регистрирующий орган мог бы установить факт передачи объекта? Сторонники критикуемой позиции считают, что определиться в этом вопросе можно на основании передаточного акта. Но в таком случае передаточный акт "становится способом передачи владения. Это означает, что владение недвижимостью переносится одной лишь волей (solo animus) , а не реальной передачей фактического господства. Ведет же подобный подход к тому, что и само владение недвижимостью из хозяйственного господства превращается в книжное право" .
В реальности существование записи о праве собственности в реестре - далеко не то же самое, что владение объектом. "Владение как экономическая категория - это хозяйственное господство лица над вещью; правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства над вещью" . Владение как правомочие в составе права собственности появляется в момент регистрации права, но владение как факт не всегда совпадает с наличием записи в реестре. Конечно, владение движимыми и недвижимыми вещами проявляется по-разному: "отношение к нам движимости, которое создает фактическое состояние владения, заключается по общему правилу в том, что мы придаем ей известное положение в пространстве относительно себя; наоборот, для того, чтобы создать подобное отношение к себе недвижимости, мы сами должны... принять известное положение относительно ее в пространстве" .
Различные способы установления владения вещами не отменяют возможности такового для недвижимости в принципе.
Сложность установления факта владения недвижимостью привела к возникновению системы регистрации прав, и владение недвижимостью утратило значение признака собственности . Не более того. Приравнивать значение передачи движимой вещи и регистрации права на недвижимость обосновано лишь в вопросе о моменте возникновения права и недопустимо при определении факта владения вещью.
Характерно, что в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ), более столетия знающем регистрационную систему прав на недвижимость, нормы о владении предпосылаются нормам о правах на любые вещи (книга 3). О невозможности отождествления владения недвижимостью и записи о правах на нее свидетельствует также принципиальная допустимость (в Германии) посессорных средств защиты, направленных на охрану фактического (а не "книжного") владения недвижимостью.
Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст. 459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю "считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче" (п. 1 ст. 556 ГК РФ; выделено мной. - А.Ш. ). Во-вторых, передача - начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости - это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником).
Итак, наличие в ЕГРП записи о регистрации прав на недвижимость не означает, что правообладатель является владельцем объекта; передача недвижимости имеет самостоятельное правовое значение.
Акт регистрации и вещный договор
Понятие вещного договора отсутствует в российском законодательстве. Что касается доктрины, то точки зрения исследователей разделились: одни считают вещные сделки институтом исключительно германского права , другие пытаются обосновать наличие такого института в российском праве . В большинстве своем сторонники выделения вещных сделок относят к таковым традицию (передачу) движимой вещи, так как именно с момента традиции возникает по общему правилу право собственности на переданную вещь (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Признание передачи вещной сделкой имеет далеко идущие последствия при проведении аналогий со сферой недвижимости. Так, в распорядительной вещной сделкой "предлагается считать соглашение сторон о переходе (установлении) вещного права (заявление сторон о переходе права) и акт государственной регистрации" (выделено мной. - А.Ш. ).
Насколько обоснованна такая позиция?
В Риме традиция рассматривалась как способ приобретения права собственности путем передачи одним лицом другому фактического владения вещью с целью передачи права собственности на эту вещь; традиция оценивалась как договор .
Первоначальная разработка учения о вещных сделках принадлежит перу Савиньи. Специфика германской модели перехода права собственности по сравнению с римским правом заключается в вынесении волевого момента (согласование воль субъектов о переносе права) за рамки традиции и абстрагировании его от обязательственной сделки. Традиция стала трактоваться как особый юридический факт (фактические действия), который лишь при наличии вещного договора приобретает особое правовое качество юридического поступка. Тем самым основной акцент был перенесен с традиции на вещный договор, а традиция стала выполнять требования публичности в вещной сделке. Как писал Савиньи, "вещный договор в плане своей действительной силы и правовых последствий должен быть, с одной стороны, отвлечен от действительности лежащей в основе сделки, а с другой - обособлен и от самой традиции" (см.: Цит. по ). Для передачи права собственности в Германии соглашение о переходе вещного права должно быть дополнено актом передачи движимой вещи (внесение в поземельную книгу записи - для недвижимости) . Передача (запись в поземельную книгу) - это и условие действия вещного соглашения, и часть юридического состава в основании возникновения права собственности.
Как полагает один из специалистов, "отличие российской системы перехода права собственности по договору от германской, состоящее в том, что первой неизвестно какое-либо особое соглашение о передаче собственности, отделенное, подобно германской Einigung, от передачи вещи (соглашение, конечно, имеется, однако оно имманентно самой традиции как согласованному действию) , равно как неизвестен ей принцип абстрактности вещного договора, отнюдь не препятствует использованию германских категорий распорядительной и вещной сделки также и в российском праве" (выделено мной. - А.Ш. ).
Такое мнение спорно. Наличие "соглашения" в передаче согласно российскому праву автором не доказано . Российское законодательство не позволяет рассматривать передачу как соглашение о передаче владения и (или) собственности. Гражданский кодекс РФ "не знает отдельного права владения, и потому стороны не могут договориться о его переносе или установлении. Владение является фактическим отношением, хозяйственной властью, а потому преемство во владении невозможно" . Невозможно также обнаружить в Гражданском кодексе РФ обоснование передачи как договора о переносе права собственности. Пункт 1 ст. 224 ГК РФ определяет передачу как вручение вещи приобретателю, а равно сдачу перевозчику для отправки приобретателю или сдачу в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. "Закон не определяет сущность передачи вещи как способа перенесения права, не разрешает вопрос о ее правовой природе" .
Согласно § 929 ГГУ "для передачи права собственности на движимую вещь необходимо, чтобы собственник передал вещь приобретателю и они оба были согласны, что право должно перейти " (выделено мной. - А.Ш. ). В российском праве для перехода права собственности необходимы другие условия: действительный обязательственный договор об отчуждении (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и передача вещи (ст. ст. 223, 224 ГК РФ). Это различие не позволяет признать передачу в России аналогом германского вещного договора. В отношении недвижимости также имеет место существенное отличие. Согласно § 873 (1) ГГУ "для передачи права собственности на земельный участок...необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу ..." (выделено мной. - А.Ш. ). В России для перехода права собственности на недвижимость необходимы: действительный обязательственный договор (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и регистрация права в ЕГРП (ст. 131, п. 2 ст. 8 ГК РФ). В отличие от российских правил суть конструкции перехода права собственности по германскому праву строится именно на принципе абстрактности вещного договора, на отсутствии связи между ним и обязательственной сделкой.
Существует мнение, что использование принципа разделения обязательственной и вещной сделок никоим образом не увязано с "не столь счастливой" идеей абстрактности вещных договоров . Однако смысл теории Савиньи заключался не в отделении вещной сделки от обязательственной в связи с различием в порождаемых ими последствиях, а именно в том, что перенос права находил свое обоснование в вещной сделке и не зависел от обязательственной . Вместе с тем российская передача приводит к переходу права собственности только при действительности обязательственной сделки. Немаловажно также, что общее правило о переходе права собственности в момент передачи в Российской Федерации диспозитивно: переход права может состояться и в момент заключения договора, и в момент оплаты, и т.д. (п. 1 ст. 223 ГК РФ). В такой ситуации передача явно не переносит права собственности. Возможности изменить момент перехода права собственности по воле сторон договора ГГУ не предоставляет.
По мнению российского ученого, для российского права это не меняет дела, ибо передача в любом случае имеет вещно-правовой эффект: владелец обретает возможность защищаться вещно-правовыми средствами (ст. 305 ГК РФ). Но суть учения о вещных сделках по германскому праву заключается в переходе в результате заключения вещной сделки именно вещного права . Савиньи "исходил из того, что необходимо отделить из сферы каузальной сделки "вещную" волю, т.е. волю сторон о передаче вещи в собственность..." .
Даже если гипотетически допустить возможность выделения воли, направленной на переход вещного права , с тем, чтобы сделать ее центром вещной сделки и доказать существование последней в Российской Федерации, невозможно с таким же успехом выделить волю, направленную на передачу фактического владения, так как оно правом не является. Вряд ли можно признать предметом вещной сделки "передачу возможности вещно-правовой защиты". Защита дается владельцу на основании закона .
Характерно, что в Германии для исполнения договора аренды достаточна передача вещи на основании обязательственного договора, поскольку не возникает вещного права . При этом и в Германии аренда имеет "вещно-правовые признаки", например, право следования в отношениях найма жилья (§ 566 ГГУ); арендатор имеет возможность защищаться посессорным иском (§ 861, 869 ГГУ). Все же передача владения рассматривается в Германии не как сделка, а как правовое поведение (Rechtshandlung), поэтому нормы о сделках к ней неприменимы .
Важно, что в Российской Федерации выражения воли на передачу в самой сделке достаточно: ни дух, ни буква закона не требуют повтора этого действия "при передаче". Именно поэтому к передаче вещи со ссылкой на наличие обязательства можно понудить через суд (ст. 398 ГК РФ), что по общему правилу невозможно применительно к заключению договора, так как свобода договора является принципом гражданского права. Зависимость перехода права собственности от действительности обязательственной сделки проявляется и в необходимости ссылаться на ее недействительность при применении реституции.
Наиболее ярко ошибочность рассматриваемого подхода проявляется при анализе перехода права собственности на недвижимость. "Вещной сделкой", лежащей в основании перехода права собственности на недвижимость, по-видимому, следует признать заявление о регистрации права и (или) акт регистрации <1>.
<1> Заявление о переходе права и акт регистрации считает вещной сделкой при переходе прав на недвижимость Е.А. Баранова.
Однако включение публичного акта регистрации в понятие сделки некорректно, поскольку регистрация является внешним по отношению к сделке актом, совершается не стороной сделки, никак не может повлиять на содержание сделки. Подача заявления о регистрации также является действием административного характера, лишь запускающим регистрационную процедуру. Было верно отмечено, что заявление в регистрирующий орган "относится к процессуальным действиям, но никак не к разряду волеизъявления при заключении сделки" . Характерно, что в Российской Федерации переход права собственности на недвижимость может произойти без совместно подаваемого в регистрирующий орган заявления. При подписании нотариального договора об отчуждении недвижимости регистрация права возможна без дополнительных действий сторон - путем подачи заявления о регистрации нотариусом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Закон предоставляет возможность внести запись о регистрации по судебному решению об удовлетворении иска о регистрации, поданному против стороны сделки, уклоняющейся от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Все эти действия происходят на основании обязательственной сделки.
Вещный договор в Германии считается сделкой, к которой применимы общие положения ГГУ о сделках , в том числе нормы об оспаривании. Это должно означать применительно к конструкции "российских вещных сделок" возможность оспаривания по правилам о недействительности сделок заявления о регистрации и (или) акта регистрации . Но это абсурдно именно в силу публично-правовой природы последних.
Изложенное подрывает позицию о существовании вещных договоров в российском праве и свидетельствует о невозможности квалификации заявления о регистрации прав на недвижимость и (или) акта регистрации прав как вещной сделки.
* * *
Каким образом оценивать акт регистрации?
Несмотря на то что указанный акт нельзя признать "ненормативным правовым", его следует квалифицировать как публично-правовой (административный), поскольку он принимается в недрах публичной отрасли права государственным органом. Однако административные акты необходимо разделять на акты распорядительного характера, устанавливающие, изменяющие, отменяющие права и обязанности конкретных лиц ("ненормативные правовые акты" в соответствии с их традиционным определением), и акты, не вызывающие таких последствий. В литературе была приведена точка зрения одного из специалистов, который справедливо различал акты оперативного управления, которые служат средством организации и направления гражданско-правовых отношений, предопределяющие существо и содержание порождаемых ими последствий, и административные акты государственного контроля, которые служат средством выражения государственного отношения к тем или другим гражданско-правовым связям, складывающимся вне инициативы данного органа управления, содержание которых определяется в соответствии с законом самими сторонами гражданского правоотношения . Достаточно точной для обозначения второй группы актов представляется характеристика их как легализующих. Легализация определяется обычно как придание юридической силы какому-либо акту, действию <2>. К юридическим фактам легализующего характера можно отнести также регистрацию юридического лица, регистрацию эмиссии ценных бумаг и т.п.
<2> См.: Большой энциклопедический словарь // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Юридический словарь // dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.
Легализующий характер акта регистрации выражается в следующем. Лица, подающие документы на регистрацию, заранее совершают все от них зависящие действия для возникновения гражданского права, обременения, сделки. Но регистрируемое право, обременение появляется, а сделка порождает правоотношение, только если государство с этим согласится, признает законность возникновения регистрируемого объекта, легализует его. Для редких случаев регистрации правоподтверждающего характера (например, регистрация права на имущество, приобретенное в порядке наследования) легализующее значение акта регистрации права проявляется в подтверждении права государством и обеспечении возможности осуществления этого права.
Итак, акт государственной регистрации прав, обременений и сделок в отношении недвижимости - это юридический факт, являющийся административным актом легализующего характера для регистрируемых объектов (прав, сделок, обременений) .
В литературе иногда приводятся мнения о том, что, хотя права на недвижимость возникают с момента регистрации, "но не на ее (регистрации) основании, основанием права являются некие иные юридические факты" . Например , сделки. С приведенной точкой зрения сложно согласиться. Точнее, регистрацию прав квалифицировать как самостоятельный юридический факт сложного юридического состава - основания для возникновения прав на недвижимость, поскольку по общему правилу без такой регистрации право возникнуть не может.
Список литературы
- Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 26.
- Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.
- Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1.
- Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 196.
- Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. С. 452.
- Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
- Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение проблемных вопросов применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4.
- Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008.
- Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник ВАС РФ. 2008. N 4. С. 28.
- Толстой Ю.К. Понятие права собственности // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962. С. 149.
- Юшкевич В.А. О приобретении владения по римскому праву. М., 1908. С. 93, 94.
- Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 5 - 26.
- Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.
- Бекленищева И.В. Понятие гражданско-правового договора (сравнительно-правовое исследование): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 17.
- Гражданское право: Учеб.: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2008. Т. 1. С. 443. (Автор главы - Крашенинников Е.А.)
- Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Зерцало, 2007. С. 93.
- Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004.
- Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: C.H. Beck, 1999.
- Тузов Д.О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 8.
- Васильев Г.С. Передача движимой вещи // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12.
- Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2. uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
- Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С. 322.
- Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Munchen, 1997. S. 450.
- Шапп Я. Система германского гражданского права. М.: Международные отношения, 2006. С. 98 - 100.
- Wieling H.J. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
- Венкштерн М. Основы вещного права / Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии // М.: БЕК, 2001. С. 193.
- Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. С. 183.
- Коршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.
А.В.Швабауэр
Адвокатского бюро
"Егоров, Пугинский,
Афанасьев и партнеры",
специалист
по гражданскому праву,
гражданскому и арбитражному процессу
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан"..
Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 117 ГК РК дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 119 ГК РК) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
- 1) земельные участки (ст.117 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 2) участки недр (там же);
- 3) обособленные водные объекты (там же);
- 4) леса, многолетние насаждения (там же);
- 5) здания (ст. 117 ГК РК), части зданий;
- 6) сооружения (ст. 117 ГК РК); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях» );
- 7) нежилые помещения (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); части помещений (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 8) предприятия как имущественный комплекс (ст.119 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- 9) жилые дома и их части (ст.601 ГК РК), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
- 10) квартиры, ее части (ст.194, 601 ГК РК), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закон РК о Жилищных отношениях);
- 11) комнаты (ст.9 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.5 Закона Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества РК );
- 12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества»);
- 13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Закон РК о Жилищных отношениях, ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.
При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.244 ГК РК уточняет это положение, говоря, что при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи, с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.
Следует отметить, что ст.569 ГК РК предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистрировать его как недвижимость, а затем - совершать сделки.
На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами.
Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РК (ст.118): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК.
Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения, прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.
Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 9 ГК РК и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.
Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:
- - нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РК, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
- - главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
- - с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
- - признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.
В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РК.
По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) . Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Законом Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» , когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.
Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.118 ГК РК определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.118 ГК РК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.
Анализируя статьи ГК РК (с учетом ст.157, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РК), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РК). В этих случаях сделку в силу ст.ст.157, 159 ГК РК следует считать ничтожной.
Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.
При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности, возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.
Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно государством, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки. .
В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всему государству порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей территории государства, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории .
Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в Казахстане механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Парламента. В настоящее время по законодательной инициативе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана, прежде всего, с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.
Одним из таких исключений являются положения ч.1 ст.341 ГК РК, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.
Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РК, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца . В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РК, ни в ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в ЗРК «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Ю.Г. Басин, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и, соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора..
Но 16 июля 1998 г. была принята Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан.), в которой спорные вопросы были, по мере возможности, разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит не по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.
Также остается открытым вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.1042 ГК РК, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. С другой стороны, ст.1072 ГК РК говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущества или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать, как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.118 ГК РК, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.
Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в Гражданском кодексе РК, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.118 ГК РК и ст.4 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества..
В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РК, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РК и ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РК к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РК о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РК.