Какими законами регулируются сделки с землей. Правое регулирование сделок с землей по российскому праву
- Специальность ВАК РФ12.00.03
- Количество страниц 201
Глава 1. Понятие и общая правовая характеристика сделок с землей
§ 1. Общая характеристика и роль сделок с землей в России на современном этапе гражданского и земельного законодательства.
§ 2. Понятие сделки.
§ 3. Объект и субъекты сделок с землей.
§ 4. Форма сделок с землей.
§ 5. Третьи лица в сделках с землей.
§ 6. Недействительность сделок.
Глава 2. Виды и юридический анализ сделок с землей
§ 1. Купля-продажа земельных участков.
§ 2. Аренда земельных участков.
§ 3. Дарение земельного участка.
§4. Рента.
§ 5. Наследование земельного участка.
§ 6. Обмен земельных участков.
§ 7. Ипотека земельных участков.
§ 8. Безвозмездное срочное пользование земельным участком.
§ 9. Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком.
§ 10. Доверительное управление.
Рекомендованный список диссертаций по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК
Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений 2001 год, кандидат юридических наук Акчурин, Алексей Вадимович
Правовое регулирование сделок с землями населенных пунктов 2007 год, кандидат юридических наук Войновский, Дмитрий Олегович
Вещные права на землю и их государственная регистрация: На примере Московской области 2005 год, кандидат юридических наук Сарьян, Елена Ростиславовна
Договор аренды земельных участков по гражданскому праву: На материалах Московского региона 2005 год, кандидат юридических наук Кириллова, Светлана Валентиновна
Особенности возникновения и реализации прав на землю 2008 год, кандидат юридических наук Ковалева, Ирина Сергеевна
Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Гражданско-правовое регулирование сделок с землей»
Актуальность. Поскольку до начала 80-х годов вся земля в стране находилась в исключительной собственности государства, никто другой не мог владеть, пользоваться землей на праве собственности: граждане и организации могли быть только пользователями1. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало: земля не рассматривалась как имущество, недвижимость. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Первые экономические преобразования в земельных отношениях произошли в 1987 году с принятием Основ законодательства об аренде (в том числе земли).
Аренда более отвечает рыночным отношениям, так как строится на договорной основе. Она является выгодной как для сторон договора, так и для государства. Собственник земельного участка, не имея возможностей его обрабатывать, сдает участок в аренду и получает доход в виде арендной платы. Работник, не имеющий земельного участка, или имеющий недостаточную площадь, вправе арендовать необходимые для его деятельности угодья.
Арендатор вдвойне заинтересован в эффективности производства. С одной стороны, арендатору необходимо выплачивать арендную плату, а с другой стороны, в случае нерационального или неэффективного производства, арендодатель не согласится заключить с ним договор аренды на новый срок.
В апреле 1990 года были приняты Основы законодательства о земле, которые, хотя и не ввели права частной собственности, но ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей. Права граждан расширялись, было установлено, что земля - имущество, недвижимость;
1 См.: Советское земельное право. Под ред. Н.И. Краснова, В.П. Балезина. - М.: Норма, 1977. С. 140; Общая теория советского земельного права. Под ред. H.A. Сыродоева. - М.: Норма, 1983. С. 529. все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом (но с учетом земельного и экологического законодательства).
Действующая Конституция РФ от 12 декабря 1993 года установила множественность форм права на землю, при этом сохранилось право аренды и пожизненное наследуемое владение. Земля впервые была названа имуществом, недвижимостью; разрешены сделки с землей.
Земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный, гражданско-правовой характер1. Проводимая с начала 90-х годов земельная реформа, как неотъемлемая часть экономической реформы, значительно расширила нормативно-правовую базу и повысила социально-экономическое значение сделок с землей.
25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, в котором урегулированы земельные общественные отношения. Все земли РФ в соответствии с их целевым назначением подразделяются на определенные категории, были установлены правовой режим всех категорий земель и все формы права собственности и других прав на землю. Но он не мог выйти за рамки Конституции РФ, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. Это право существует и в настоящее время, оно вполне законно.
Так, актуальность земельно-правовых проблем проявляется также в неурегулированности разнообразных управленческих отношений, возникающих по поводу сделок с земельными участками, их регистрации, ведение мониторинга земель, осуществления государственного контроля и
1 См.: Сыродоев М.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. №9. С. 41. порядка разрешения земельных споров.
Научно-практическую значимость в условиях проводимой земельной реформы приобрели вопросы регулирования сделок с землей (купли-продажи, дарения, мены, завещания, залога земельных участков, ипотеки, ренты земель, а также защиты вещных прав как пожизненного наследуемого владения постоянного (бессрочного) пользования и иных титулов права на землю).
Прежний ЗК РСФСР 1991 года отвечал потребностям тех общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 году при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. Отсутствие стабильности в вопросе о земле негативно сказывалось на развитии рыночных отношений.
Принятие нового, действующего ЗК РФ явилось важным событием в жизни нашей страны. Принятый кодекс позволил разрешить многие наболевшие проблемы, хотя и не все.
Таким образом, исходными позициями регулирования является, с одной стороны, учет специфики земли как комплексного природного ресурса, включающего в себя и многие другие виды природных благ, как особого объекта отношений собственности, как средства и предмета труда при производстве сельскохозяйственной продукции. С другой стороны, это не только ресурсный источник, но и необходимая среда обитания и жизнедеятельности общества в целом2.
Последовательная и логичная регламентация земельных отношений является положительным моментом в правоприменительной практике. См.: СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148.
2 См.: Ярандайкин С.Р. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения от промышленного загрязнения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2001, с. 12.
Содержащиеся в действующем Земельном кодексе РФ правовые нормы, которые регулируют отношения собственности на земельные участки, порядок возникновения, прекращения и ограничения данного права, выгодно отличаются от правовых норм ранее существовавшего земельного законодательства. Достаточно подробно урегулированы особенности сделок с земельными участками, что, безусловно, будет способствовать углубленному развитию рынка земельных участков.
С принятием нового, действующего ЗК РФ, ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю»1, ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 и ряда других нормативно-правовых актов возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.
Главная задача нового, действующего ЗК РФ - урегулирование земельных отношений в соответствии с новыми экономическими и общественными отношениями в России.
В юридическом плане требуется не только зафиксировать правильное соотношение гражданского, земельного и других отраслей российского права, участвующих в регулировании земельных отношений, в частности, сделок с землей, но и создать условия для дальнейшего развития правового регулирования и практике применения законодательства. Это сделано в ГК РФ, но недостаточно четко.
В настоящее время ставится вопрос о применении конструкции о соотношении общих и специальных законов при определении приоритетов гражданского и земельного законодательства в регулировании однородных отношений. Так, авторы комментария к ЗК РФ (под ред. Г.В. Чубукова и
1 См.: СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060.
2 См.: СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3118.
М.Ю. Тихомирова) на основании ст. 2 ГК РФ приходят к выводу, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Однако специфика земли как природного объекта обуславливает применение к указанным отношениям конструкции, при которой общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и иного указанного в п. 3 Ст. 3 ЗК РФ законодательства1.
Между Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, к сожалению, существуют многочисленные разночтения. Так, например, ГК РФ определяет субъектов и содержание иных вещных прав, кроме права собственности на землю, такие как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения на будущее не допускает, а лишь сохраняет его для граждан, владеющих земельными участками на этом праве.
ГК РФ допускает передачу земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования юридическим лицам и гражданам из государственной, муниципальной и частной собственности. Кроме того, ГК РФ разрешает ограниченное распоряжение этими участками, передачу их в аренду и безвозмездное пользование. ЗК РФ содержит противоположное регулирование, то есть он ограничивает субъекта права, допуская, что эти земельные участки могут передаваться только государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и государственным органам2.
В Земельном кодексе РФ решена очень давняя проблема пожизненного наследуемого владения, которое и не собственность и не пользование, то есть как собственность, только без прав оборота, продажи,
1 См.: Комментарий к ЗК РФ. Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М.: Норма, 2002, с. 35.
2 См.: Иконицкая И.А. Новый земельный кодекс РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6, с. 7. обмена и т. д. Введенное еще в начале XX века Столыпиным пожизненное наследуемое владение было востребовано в конце 80-х годов. Большое число граждан-землевладельцев имеют земельные участки на этом вещном праве, и не знали до последнего времени, какова будет судьба их земельных наделов в дальнейшем. ЗК РФ решил эти проблемы: не предоставлять земельные участки тем, кто имеет их на праве пожизненного владения, а предоставить возможность бесплатно переоформить право пожизненного наследуемого владения на полноценное право собственности.
Существует возможность выбора форм собственности и хозяйствования на земле, развиваются институты права частной собственности на землю и аренды земли, государственное управление в сфере использования и охраны земли сочетается с мирской самостоятельностью пользователей земли.
Современное российское законодательство расширяет право всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную деятельность, в отличие от административно-правовых методов. Применяется метод свободного дозволения, то есть свободного усмотрения землепользователей и принятия ими своих собственных решений.
Ряд норм нового, действующего ЗК РФ направлен на обеспечение сочетания интересов общества и законных интересов граждан, при котором регулирование использования и охраны земель осуществляется, прежде всего, в интересах общества в целом при гарантировании каждому гражданину прав собственности на принадлежащий ему земельный участок.
Государственная политика в сфере защиты прав и законных интересов участников правоотношений, связанных с оборотом земельных участков, выразилась в реализации положений статьи 131 ГК РФ и созданием системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.1 Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Только после регистрации договора покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным земельным участком.
Актуальное значение имеют такие нормы, как обеспечение единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот; недопущение отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентация процедур предоставления и изъятия земельного участка; защита и гарантирование прав собственников на землю, стимулируется в области земельных отношений. Сохраняются традиции регулирования третейскими судами земельных отношений, и в то же время повышается роль гражданского суда.
ЗК РФ закрепил важнейший принцип разграничения действия требований гражданского и земельного законодательства, а также совершенствуются принципы государственного регулирования приватизации земли, землеустройства, мониторинга земель, земельного контроля и иных аспектов земельных отношений. В настоящее время в Российской Федерации зарегистрированы права граждан и юридических
1 См.: Крашенинников П.В. Вводный комментарий // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: Спарк, 1999. С. 3-5. лиц на большую часть земельных участков. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры1. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот2.
В последние годы в Российской Федерации наряду с подсобным хозяйством получили развитие новые некоммерческие формы организации сельскохозяйственного производства: коллективное и индивидуальное садоводство, огородничество, а также личное подсобное и фермерское хозяйство, основанное на семейном ведении производственных процессов. Наблюдается также постепенная трансформация дачных хозяйств, изначально предназначавшихся для сезонного отдыха, в садоводческие хозяйства.
Таким образом, актуальность настоящего диссертационного исследования объясняется экономической потребностью учета специфики сделок в земельных правоотношениях, несовершенством правового регулирования указанных отношений, отсутствием целостного научного исследования данной темы, а также противоречивой практикой.
Дальнейшее исследование названной проблемы имеет исключительно важное научное и практическое значение.
Степень научной разработанности проблемы исследования.
Тема диссертационной работы носит комплексный, многоплановый характер. Проблемы гражданско-правовых сделок с землей исследовались многими учеными-юристами, которых можно разделить на три группы.
1 См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право. 1998, №2. С. 50.
2 См.: Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. 1997. № 1. С. 35.
Первая группа - крупнейших ученых-цивилистов 30-60-х гг.: Брауде И.Д., Иоффе О.С., Карасс A.B., Никитина В.П., Серебровский B.C., Тархов В.А., Флейшиц Е.А. и другие, а также ученых в области земельного права: Баховкина JI.H., Казанцев Н.Д., Павлов И.В., Полянская Г.Н., Пятницкий П.П. и другие.
Вторая группа известных цивилистов: Баринов H.A., Брагинский М.М., Грибанов В.П., Зенин И.А., Корнеев С.М., Пугинский Б.М., Рахмилович В.А., Савичев Г.П., Суханов Е.А., Халфина P.O., Цыбуленко З.И., Ярошенко К.Б., Язев В.А. и другие. Известные юристы в области земельного права - Боголюбов С.А., Быстров Г.Е., Веденин H.H., Голиченков А.К., Жариков Ю.Г., Иконицкая И.А., Крассов О.И., Панкратов И.Ф., Раянов Ф.М., Сыродоев H.A., Чубуков Г.В. и другие.
И, наконец, третья группа ученых-цивилистов последних лет: Витрянский В.В. и другие, а также ученых в области земельного права: Галиновская Е.А., Гусев Р.К., Духно H.A., Минина Е.Л., Оглоблина О.М., Пандаков К.Г., Тимофеев JI.A., Чмыхало Е.Ю., Ярандайкин С.Р. и другие.
Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой по существу первое специальное комплексное монографическое научное исследование правовых проблем сделок с землей на современном этапе, проведенное на основе анализа действующего Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и практики их применения.
Объектом исследования являются гражданско-правовые сделки с землей, а также вся их нормативно-правовая база. Когда говорится о сделках с землей, естественно, имеются в виду именно земельные участки, которые являются объектом права.
Предметом исследования являются система норм, регулирующих сделки с землей; практика применения нормативных правовых актов, направленных на обеспечение управления рациональным и эффективным использованием земель; правоотношения по приобретению прав на земельный участок.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является систематизация и анализ правовых норм действующего законодательства при совершении сделок с землей; анализ института сделок гражданского и земельного права и контроля за соблюдением гражданско-правовых норм, касающихся совершения сделок с землей; осуществления вещных прав на землю; вовлечения земельных участков в экономический оборот; создания в России земельного рынка и его инфраструктуры.
Для реализации данной цели были поставлены следующие теоретические и практические задачи:
Анализ и определение правовой природы сделок с землей;
Обобщение и анализ действующего земельного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей;
Выявление изменений правового характера земельных отношений и оценка состояния земельного законодательства на современном этапе;
Анализ основных способов приобретения земельного участка в собственность;
Выявление существующих правонарушений в области законодательства о правах на земельные участки и сделок с ними;
Исследование позитивных и негативных аспектов действующего законодательства в области оборота земельных участков;
Формирование и обоснование предложений по совершенствованию правового механизма обеспечения прав и охраняемых законом интересов в области сделок с землей;
Юридический анализ особенностей совершения сделок с землей.
Методологической основой исследования послужили общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов: логического, исторического, диалектического, сравнительного правоведения, формально-логического, системно-структурного, статистического анализа и другие.
Правовая база диссертационного исследования представлена действующими нормативными правовыми актами, регулирующими земельные отношения.
Теоретическую основу исследования составляют положения и выводы крупных названных выше отечественных ученых-юристов в области теории права, гражданского права и земельного права.
Основные выводы и предложения в диссертации базируются на Конституции Российской Федерации, федеральном законодательстве, нормативно-правовых актах государственных органов управления и контроля, актах правоприменения Российской Федерации.
На защиту выносятся следующие основные теоретические положения:
1. Теоретические основы правового регулирования сделок заложены крупными учеными-цивилистами 30-70-х годов. Далее, они были развиты учеными-цивилистами нового поколения и в том числе молодыми учеными. В то время, в период существования исключительно государственной собственности на землю, не существовало гражданско-правовых сделок с землей, регулировались лишь отдельные случаи аренды государственных земель, поэтому исследование данной проблемы является одной из важнейших задач гражданского и земельного права в настоящее время.
2. Представляется, что положения статьи 9 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит дополнению абзацем о праве регистрирующего органа проводить проверку подлинности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав. Лица, приобретающие земельный участок, должны быть уверены, что их земельный участок останется принадлежать им, и если и будет изъят то только по установленным в земельном законодательстве основаниям.
3. Требуется внести изменения в статью 14 Закона «О государственном земельном кадастре», в части внесения обязательственных прав на земельный участок. Внесение таких сведений позволит иметь более полную и объективную картину об отношениях, в которые вовлечен земельный участок. Такая мера позволит в наибольшей степени защитить как право приобретателя, так и лицо, обязательственными правами которого должен быть обременен земельный участок.
4. Целесообразно внести изменения в статью 131 ГК РФ в части расширения видов прав, подлежащих обязательной государственной регистрации. Представляется, что государство наряду с вещными правами на земельный участок, должно регистрировать и обязательственные права на них в Едином государственном реестре прав. Такие сведения должны передаваться учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в распоряжение территориального отделения службы Росземкадастра.
5. Необходимо установить более четкие нормы в отношении наследования земельных участков, принадлежащих на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения по завещанию или по закону в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных действующим
ЗК РФ применительно к наследованию земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом, законы некоторых субъектов РФ не допускают раздела земельного участка между наследниками, если такой раздел приводит к нарушению установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования.
6. Целесообразно дополнить статью 356 ГК РФ условием, что замена должника (перевод долга) прекращает отношения долга только в том случае, если залоговый кредитор нотариально удостоверит свой отказ от предмета залога. Гарантии закона о защите прав ипотечного кредитора целесообразно дополнить и в других случаях (при угрозе обесценивания предмета залога).
7. Выделяются некоторые основные направления совершенствования гражданского и земельного законодательства РФ. Среди них:
Закрепление понятия «земельный участок» как объект недвижимости;
Снятие запретов на оборот земли для обеспечения свободного оборота недвижимости (имеются в виду участки, включенные в гражданский оборот);
Разграничение полномочий РФ и субъектов РФ при законодательном регулировании сделок с земельными участками.
8. Целесообразно установить порядок:
Осуществления сделок с земельными участками как законодательно оформленный способ перераспределения земель;
Развития системы правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, а также развитие и совершенствование земельного кадастра, как механизмов учета движения земель;
Передачи права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости;
Определения арендных платежей и выкупных цен за земельные участки с учетом их сопоставимости, необходимости уменьшения размера отвлекаемых собственных средств предприятий на данные цели, в том числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу земельных участков.
9. Анализ законодательства о земельной реформе и дальнейшего совершенствования правового регулирования земельных отношений. В частности, данный анализ позволяет сделать вывод о том, что имущественные отношения по совершенствованию сделок с земельными участками (купли-продажи, мены, дарения, залога и др.) в настоящее время стали постепенно регулироваться и гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природно-ресурсным, а также природоохранным законодательством.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут использоваться при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства, внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты. Ряд положений диссертации могут быть полезными в деятельности правоприменительных органов. Материалы диссертации могут использоваться в процессе преподавания земельного и гражданского права. Теоретические выводы, сформулированные автором, помогут исследователям в дальнейшей разработке правовых проблем ответственности за нарушение земельного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей.
Структура диссертации
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка, включая перечень использованных в работе законов и иных нормативных правовых актов, научных трудов, материалов практики.
Апробация результатов исследования
Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Современной Гуманитарной Академии г. Москвы.
Основные положения и выводы работы изложены автором в выступлениях на научно-практических конференциях, при чтении лекций, проведении семинарских занятий, а также в публикациях.
Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Ельцова, Ирина Юрьевна
Заключение
Земельные отношения в РФ складываются давно, и нельзя сказать, что земельная реформа, и такие важные аспекты как оборот земельных участков и правовая природа сделок с землей законодательно урегулированы в достаточной степени.
Вопросы приобретения права на земельный участок, совершения сделок с ним, закрепления прав землепользователей, защита государством прав землепользователей - это те вопросы, без решения которых в современной России нельзя говорить об установленном государственном регулировании земельных отношений.
В заключении проведенного исследования необходимо отметить, что нормативная база, регулирующая сейчас возникающие правоотношения по сделкам с землей, обороту земельных участков, полномочия государственных органов, правомочия землевладельцев должны быть описаны более тщательно, детализированы и конкретизированы.
Нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения при приобретении в собственность земельных участков нуждается, по нашему мнению, в серьезных доработках и внесении изменений в действующие положения.
Изменения также требует глава IV ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Полагаем, что необходимо внесение в текст статьи, регулирующей проведение государственной регистрации сделок с земельным участком.
Комплекс мероприятий по внесению изменений в действующее земельное законодательство позволит в результате заключения договоров купли-продажи и аренды земли к новому владельцу участка определить переход не только прав прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таим участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанностей, вытекающих из разрешенного его использования.
Кроме того, это позволит определить по своему содержанию сложную юридическую структуру разрешенного использования земли, включающую в себя с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой - комплекс обязанностей, предусмотренных земельным и другими законодательством, в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка.
Значение непосредственно самих земельных участков как ресурса страны, для экономических устоев общества, государственный контроль за оборотом земельных участков, за порядком их использования, соблюдении землевладельцами налогового законодательства, а также иные актуальные сведения, все это необходимо для эффективного управления земельными ресурсами со стороны государства.
Развитие земельных отношений в современной России поставлено в зависимость от реального осуществления на местах, в регионах единой государственной политики, направленной на регулирование правоотношений, связанных с оборотом земельных участков.
Полагаем необходимым установить более жесткий государственный контроль за региональным земельным законодательством.
Изменение ситуации в экономике требует системного совершенствования законодательства о рынке земельных участков.
Полагаем также внести изменения в действующее земельное законодательство, которое не содержит особых правил в отношении заключения сделок, связанных с приобретением земельного участка в собственность на основе договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Однако к заключению этих договоров должны применяться общие правила, вытекающие из порядка пользования земельными участками, являющимися предметами сделки: сохранение целевого назначения; сохранение предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности и т. д.
Стимулирование развития рыночного экономического оборота возможно при проведении целостной системы мер правового и экономического характера. Полагаем, что эти меры можно условно разделить на следующие группы: а) установление в ГК РФ специальных правил совершения сделок с земельными участками, которые не противоречили бы ЗК РФ; б) совершенствование регулирования отношений собственности на землю; в) совершенствование правовой основы инфраструктуры земельного рынка.
В период совершения сделки, регистрирующий орган правомочен защитить охраняемые законом права участников правоотношений, связанных с земельными участками.
Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Ельцова, Ирина Юрьевна, 2003 год
1. Конституция РФ от 12.12.93.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1. от 30.11.94 // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.3302.
3. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. от 26.11.96 // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2003. № 13. Ст. 1179.
4. Земельный кодекс РФ от 28.09.01 // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
5. Лесной кодекс РФ от 29.01.97 // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610.
6. Семейный кодекс РФ от 29.12.95 // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16; 2000. № 2. Ст. 153.
7. Гражданский кодекс РФ. Ч. 3 от 26.11.01 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
8. Трудовой кодекс РФ от 30.12.01 // СЗ РФ. 2002. № 1. Ст. 3.
10. Налоговый кодекс РФ. Ч. 1 от 30.07.98 // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; 2000. № 2. Ст. 134; 2003. № 28. Ст. 2873.
11. Налоговый кодекс РФ. Ч. 2 от 05.08.00 // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340; 2003. №23. Ст. 2174.
12. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2003. № 24. Ст. 2244.
13. Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.91 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. № 44. Ст. 1424; СЗ РФ 1998. № 31. Ст. 3810; 2002. № 52. Ч. 1. Ст. 5132.
14. ФЗ РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.03. № 74-ФЗ // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.
15. Закон РФ «Об ипотеке» от 15.07.98 // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2002. № 7. Ст. 629.
16. Закон РФ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.01 //СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060.
17. Закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ» от 20.03.02 // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
18. Закон РФ «О лизинге» от 29.10.98 // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394; 2002. № 5. Ст. 376.
19. Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813; 2003. № 9. Ст. 805.
20. Закон РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.98 // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 785; № 28. Ст. 3261; 2002. № 13. Ст.986.
21. Закон РФ «Об акционерных обществах» от 26.12.96//СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1; № 25. Ст. 2956; 2001. № 33. Ч. 1. Ст. 3423.
22. ФЗ РФ «О сельскохозяйственной кооперации» от 11.06.03. № 73-Ф3 // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2248.
23. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 28.08.95 // СЗ РФ 1995 № 35. Ст. 3506; 1996, № 17. Ст. 1917; № 49. Ст. 5500; 1997. № 12. Ст. 1378; 2000. № 32. Ст.3330.
24. Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 28.12.97 // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 222; 2002. № 43. Ст. 4190.
25. Закон РФ «О некоммерческих организациях» от 12.12.96 // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145; 2002. № 52. Ч. 2. Ст. 5141.
26. Закон РФ «О железнодорожных войсках РФ» от 05.08.95 // СЗ РФ. 1995. № 32. Ст. 3202; 2002. № 1. Ст. 2.
27. Закон РФ «О гидрометеорологической службе» от 28.08.98 // СЗ РФ. 1998. №30. Ст. 3609.
28. Закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02 // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3118.
29. Закон РФ «О садоводческих и дачных некоммерческих объединенияхграждан» от 12.08.98 // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1801; 2000. № 48. Ст.4632; 2002. № 12. Ст. 1093.
30. Закон РФ «О государственном земельном кадастре» от 02.12.00// СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 149.
31. Закон РФ «О землеустройстве» от 18.06.01 // СЗ РФ. 2001. № 26. Ст.2582.
32. Закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 15.03.02 // СЗ РФ. 2002. Ч. 1. № 1. Ст. 2.
33. Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» от 07.09.01 // СЗ РФ. 2001. № 13. Ст. 1147.
34. ФЗ РФ «О личном подсобном хозяйстве» от 07.06.03. № 112-ФЗ// СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2881.
35. ФЗ РФ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.01. № 137-Ф3 // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148.
36. Указ Президента РФ «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16.05.97. № 485 // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; 1999. № 45. Ст. 5418; 2003. № 13. Ст. 1229.
37. Указ Президента РФ «О некоторых мерах по поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов» от 27.07.93. № 1139 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №31. Ст. 2928.
38. Указ Президента РФ «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 29.01.92. // СЗ РФ. 2003. № 13.1. Ст. 1229.
39. Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ» от 24.12.93. № 2287 // САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
40. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.11.97. № 1378 // СЗ РФ. 1997. № 34. Ст. 1944; 1999. № 5. Ст. 718.
41. Постановление Правительства РФ «Об установлении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98. № 219 // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
42. Постановление Правительства РФ «Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 06.03.98. № 288 // СЗ РФ. 1998. № 47. Ст. 2103; 2003. № 37. Ст. 3595.
43. Постановление Правительства РФ «Вопросы федеральной службы земельного кадастра РФ» от 18.07.00. № 357 // СЗ РФ. 2000. № 21. Ст.2168.
44. Постановление Правительства РФ «Положение о порядке возмещения убытков собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяй-ственного производства» от 28.01.93. № 1378//СЗ РФ. 1993. №6. Ст. 483.
45. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 20.10.97 // СЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.
46. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» от 11.01.01. № 134 // СЗ РФ. 2001. №2. Ст. 1325.
47. Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.00 № 648 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст.3718.
48. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о принятии на учет бесхозных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.10.03. № 580 // СЗ РФ. 2003. № 38. Ст.3668.
49. Постановление Правительства РФ «О Федеральной целевой программе развития земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы» от 26.06.99. № 694 // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3379.
50. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.00. № 316 // СЗ РФ. 2000. № 16. Ст. 1709.
51. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.04.01. № 273 //
52. СЗ РФ. 2001. № 16. Ст. 1602.
53. Постановление Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» от 07.08.02. № 576 // СЗ РФ. 2002. № 32. Ст. 3189.
54. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «О необходимости регистрации сделки с земельным участком» от 30.11.99. № 1543/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 2. С. 85.
55. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Об определении нормативной цены земли» от 20.05.97. № 1602/97 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 6. С. 47.
56. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «О государственной регистрации договора субарнды» от 10.01.02. №1266/02 // ВВАС РФ. 2002. № 3. С. 33.
57. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «По спорам о налоге с имущества, переходящего в порядке наследованияили дарения» от 20.10.92. № 4330/92 // ВВАС РФ. 1992. № 12. С. 59.
58. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «Вопросы применения законодательства о земельной реформе» от 22.04.92 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. № 5. С. 58.
59. Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» от 01.07.96. №6/8//ВВАС РФ. 1996. №9. С. 35; 2001. № 1.С. 57.1. Научная литература
60. Аграрное и экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ. Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Норма, 1998.-265 с.
61. Алексеев С.С. Механизм правового регулирования в социалистическом государстве. -М.: Юридическая литература, 1996. -349 с.
62. Алексеев С.С. Проблемы теории права. Т. 1. Свердловск: Юридическая литература, 1972. - 425 с.
63. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.-273 с.
64. Болтанова Е.С. Земельное право. М.: Норма, 2001. - 239 с.
65. Борщевский М.Ю. Наследственное право. М.: Норма, 1996. - 305с.
66. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 1997.-329 с.
67. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Статут, 1950. -319 с.
68. Братусь С.Н. Имущественные и организационные отношения и их правовое регулирование в СССР. М.: Статут, 1962. - 356 с.
69. Буробин В. Договоры и сделки. М.: МНЭПУ, 1994. - 267 с. П.Веденин H.H. Земельное право. Вопросы и ответы. - М.: Новый юрист, 1999.- 169 с.
70. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. -М.: Статут, 1999.-230 с.
71. Галиновская Е.А. Оборот земельных участков. // В пособии «Земля и право». М.: Норма, 1998. - 281 с.
72. Галиновская Е.А. Купля-продажа земли и другие сделки. М. Норма, 1997. С. 27-31.
73. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Статут, 1961. -337с.
74. Глазков Г.П. Пособие по совершению сделок с земельными долями. М.: Норма, 1999.- 153. с.
75. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. СПб: Питер, 2002.-143 с.
76. Гражданское право. Под ред. С.П. Гришаева. М.: Юрист, 1999. -498 с.
77. Гражданское право России. Под ред. О.М. Садикова. М.: Юрист,1997.-475 с.
78. Гражданское право. Ч. 2. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект, 1998. 505 с.
79. Гражданское право России. Под ред. З.М. Цыбуленко. М.: Юрист,2000.-501 с.
80. Гражданское право. Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М.: Юрист,1998.-533 с.
81. Гусев Р.К. Земельное право. М.: Инфра-М, 2001. - 201 с.
82. Драчук В.П. Юридический справочник земледельца. М.: Норма,2001.- 168 с.
83. Духно H.A., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М.: Институт защиты предпринимателя. 1998.368 с.
84. Земельное право. Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2002. -400 с.
85. Земельное право. Под ред. В.Х. Улюкаева. - М.: Былина, 2002. -423с.
86. Земля и право: Учеб. пособие. Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 1998.-286 с.
87. Иконицкая И.А. Земельное право. М.: Юрист, 2001. - 239 с.
88. Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. М.: Норма, 2002.-365 с.
89. Колотинская E.H. Правовые основы земельного кадастра в России. -M.: издат. МГУ, 1968. 339 с.
90. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Под ред. проф. С.А. Боголюбова, Е.А. Мининой. М.: Норма, 2002. - 521 с.
91. Комментарий к земельному законодательству РФ. Под ред. С.А. Боголюбова, Е.А Мининой. М.: Норма, 2002. - 520 с.
92. Комментарий к ЗК РФ. Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. -М.: Норма, 2002.-501 с.
93. Комментарий к ч. 1 ГК РФ для предпринимателей. М.: Норма, 1995.-179 с.
94. Комментарий к ФЗ РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Юринформцентр, 1998. 166 с.
95. Комментарий к ФЗ РФ «Об акционерных обществах». Под ред. М.Ю. Тихомирова. -М.: Юринформцентр, 1998. 180 с.
96. Комментарий к ФЗ РФ «О некоммерческих организациях». Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Юринформцентр, 1998. - 190 с.
97. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Норма-Инфра, 2000. - 225 с.
98. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юрист,2000.-379 с.
99. Крассов О.И. Земельное право современной России. М.: Дело, 2003.-400 с.
100. Крашенинников П.В. Вводный комментарий. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: Спартак, 1998. - 335 с.
101. Колотинская E.H. Правовые основы земельного кадастра в России. -М.: Изд. МГУ, 1968.- 139 с.
102. Кротик A.C. Земельное право. Рязань: Изд. Акад. Права, 1999. -432 с.
103. Некрестьянов Д.С. Гражданское право: общая часть. СПб: Виктория плюс, 2002. - 573 с.
104. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М.: Норма, 1954. - 316с.
105. Общая теория советского земельного права. Под ред. H.A. Сыродоева. М.: Норма, 1983. - 529 с.
106. Оглоблина О.М. Сделки с землей в РФ: Учеб. пособие. М.: Проспект, 1999.-371 с.
107. Огородников В.В. в книге «Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спартак, 1999. - 311 с.
108. Осокина И.И. Земельное право России. М.: Юрист, 1993. - 383 с.
109. Панкратов И.Ф. Земельная реформа в РФ // Земля и право. М.: Норма, 1997.-346 с.
110. Пантюхина И.В. Земельное право РФ. Рязань: Изд. Акад. Права,2001.-398 с.
111. Петров В.В. Земельное право. М.: Юрист, 1998. - 217 с.
112. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Д.: Наука, 1960. - 149 с
113. Российское гражданское право. Под ред. Крыловой З.Г., Гаврилова Э.П. -М.: ЮрИнфор, 2001. -377 с.
114. Садиков О.Н. Комментарий Гражданского кодекса РФ. Ч. 1. М.: Инфра-М, 1997.-362 с.
115. Советское земельное право. Под ред. Н.И. Краснова, В.П. Балезина. -М.: Норма, 1977.-340 с.
116. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991.- 135 с.
117. Тархов В.А. Гражданское право. Уфа: Юрист, 1998. - 313 с.
118. Тархов В.А. Ответственность по советскому гражданскому праву. -Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1973. 247 с.
119. Тархов В.А. Собственность и право собственности. Уфа: Юрист, 2001.-253 с.
120. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. М.: Юрист. 2002. - 392 с.
121. Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л.: Изд-во ЛГУ, 1959. -349 с.
122. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Норма, 1999. -1 76 с.
123. Чубуков Г.В. Земельное право России. М.: Экзамен. 2003. - 381 с.
124. Чубуков Г.В. Земельное право России. М.: Юридическая литература, МГУ ПС. 2002. - 312 с.
125. Чубуков Г.В., Духно H.A. Экологическое право России. М.: Юридическая литература, 2002. - 295 с.
126. Чубуков Г.В., Погребной A.A. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование: Учеб. пособие. М.: Институт защиты предпринимателя, 1997. - 353 с.
127. Шейндлин Б.Г. Сущность советского права. Л.: Изд-во ЛГУ, 1952.-243 с.
128. Юридическая энциклопедия. Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Юринформцентр, 1997. - 452 с.1. Статьи
129. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву // Советское государство и право. 1996. № 3-4. С. 9-11.
130. Бархатов М.А. Система земельных организаций в РФ // Закон. 1999. № 6. С. 21-23.
131. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?//Законодательство 1999. № 6. С. 15-17.
132. Богатырев Ф.О. Вопросы, возникающие при залоге прав. // Материалы научно-практической конференции «Правовое обеспечение предпринимательской деятельности в России и СНГ». -М., 2000. С. 105-109.
133. Булатецкий Ю.С. Некоторые проблемы обеспечения кредитных обязательств с помощью ипотеки. // Материалы научно-практической конференции «Правовое обеспечение предпринимательской деятельности в России и СНГ». М., 2000. С.41-47.
134. Витрянский В.В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. №2. С. 10-15.
135. Власов В.А. Иностранные граждане как субъекты права собственности на землю // Сборник материалов научно-практической конференции «Экологическое право России». 2001. Выпуск 2. -М.: Политекс. 2001. С. 25-28.
136. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право. 1998. № 2. С. 50-53.
137. Волосатых P.E. Коллизии в гражданском праве / В сборнике «Судебная практика по гражданским делам». 2000. Выпуск 5. С. 17-20.
138. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: Виоланта, 1999. Сборник № 5. С. 3-8.
139. Галиновская Е.А. Проблемы правового регулирования сделок с земельными участками // Материалы научно-практической конференции «Правовое обеспечение предпринимательской деятельности в России и СНГ». М.: Инфра-М, 2000. С. 123-128.
140. Генкин Д.М. Значение применения института юридического лица во внутреннем и внешнем товарообороте СССР. // Сборник научных работ МИНХ им. Плеханова. М., 1995. С. 23-29.
141. Генкин Д.М. Недействительность сделок, совершенных с целью, противной закону // Ученые записки ВИЮМ, 1947. Вып. 4. С. 40-45.
142. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. № 6. С. 8-10.
143. Горохов Д.Б. Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2002. № 7. С. 14-17.
144. Дмитриев A.B. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство и экономика. 2000. № 7. С. 13-17.
145. Ермолова Г.А. Земля наше богатство // ЭЖ-юрист. 2000. № 43. С.9-16.
146. Зинченко A.C., Газарьян Б.Н. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства // Хозяйство и право. М., 1997. № 2. С. 21-25.
147. Зырянов А.И. Понятие и содержание права собственности // Материалы межкафедрального семинара «Право собственности: вопросы теории и практики». Рязань, 2001. С. 11-16.
148. Иконицкая И.А. Новый земельный кодекс РФ: некоторые вопросытеории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6. С.7-11.
149. Иконицкая И.А. Право предпринимателя на землю // Закон. 1999. № 6. С. 27-32.
150. Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении / В сборнике «Очерки по гражданскому праву». Л.: Изд-во ЛГУ, 1957. С. 27-33.
151. Калинин М.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. 1997. №. 1. С. 7-12.
152. Костюк В.А. Правовые проблемы регулирования земельных отношений и судебная практика в условиях формирования земельного законодательства // Хозяйство и право. 2000. № 3. С.30-35.
153. Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. 1997. № 1. С.35-40.
154. Назимкина О.М. Государственная регистрация прав на землю // Закон. 1999. №6. С. 21-23.
155. Носков Е.А. Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании арендных участков // Материалы научно-практической конференции «Роль договора в регулировании общественных отношений». Саранск, 2000. С. 45-49.
156. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2000. №4. С. 9-11.
157. Павлов П.Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1.С. 19-23.
158. Панкратов И.Ф. Пожизненное наследуемое владение и бессрочное пользование / В сборнике «Комментарий к земельному законодательству». -М.: Норма, 1997. С. 57-60.
159. Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс РФ и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. № 5-6. С. 43-49.
160. Пашов Д.М. Залог земли как способ обеспечения обязательств // В сборнике докладов научно-практической конференции «Проблемы применения нового земельного законодательства России». М.: Наука и кооперативное образование, 2002. С. 28-34.
161. Рахмилович В.А. О так называемом субстрате юридического лица (к вопросу о путях изучения юридического лица). Проблемы совершенствования советского законодательства // Труды ВНИИСЗ.-М.: Норма, 1984. Вып. 29. С. 15-21.
162. Скловский К.А. Последствия недействительности сделки // Закон. 2000. №6. С. 9-13.
163. Смирнов В.Ф. Вопросы применения земельного законодательства // Закон. 2000. №6. С. 8-14.
164. Судебная и арбитражная практика // ЭЖ-юрист. 1999. № 7. С. 10-12.
165. Сыродоев H.A. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. № 4. С. 40-45.
166. Сыродоев H.A. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. № 9. С. 41-47.
167. Сыродоев H.A. Земля и Закон // Закон. 1999. № 6. С. 32-39.
168. Сыродоев H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 45-50.
169. Тархов В.А. О понятии имущественных отношений // Правоведение. 1962. №3. С. 33-39.
170. Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право. 1998. № U.C. 49-52.
171. Халерина P.O. Значение договора в советском социалистическом гражданском праве / В сборнике «Вопросы советского гражданскогои трудового права. М., 1952. С. 18-25.
172. Чепига Т.Д. ЗК РФ и особенности наследования прав на землю / В сборнике докладов научно-практической конференции «Проблемы применения нового ЗК РФ в России» М.: Наука и кооперативное образование, 2002. С. 37-41.
173. Чмыхало Е.Ю. О соотношении гражданского и земельного законодательства / В сборнике «Новое российское гражданское законодательство и практика его применения. Саратов: СГАП, 1998. С. 35-38.
174. Чмыхало Е.Ю. Регулирование земельных отношений / В сборнике «Новое российское гражданское законодательство и практика его применения. Саратов: СГАП, 1998. С. 41-46.
175. Ширвис Ю.А. Последствия недействительности сделки // Закон. 2000. №6. С. 16-19.
176. Шаргородский М.Д., Иоффе О.С. О системе советского права // Советское государство и право. 1957. № 6. С. 49-53.
177. Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и признание их недействительными / В сборнике «Судебная практика по гражданским делам. Саратов: СГАП, 2000. Выпуск 1. С. 61-67.
178. Экологическое право России / В сборнике материалов научно-практических конференций М.: Тиссо, 2002. Выпуск 3. С. 23-31.
179. Якушев B.C. Метод и принципы регулирования земельных отношений //Правоведение. 1961. № 4. С. 27-33.
181. Акчурин A.B. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений: Дис. . канд. юрид. наук. -Саратов, 2001.- 191 с.
182. Акчурин А.В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2001. - 23 с.
183. Галиновская Е.А. Правовое регулирование земельных отношений в крестьянском хозяйстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 1995.-24 с.
184. Галицков Д.В. Особенности земельных правоотношений в сельском хозяйстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Уфа, 2000. - 24 с.
185. Герасин С.И. Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2000. - 26 с.
186. Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 1998. - 26.
187. Ярандайкин С.Р. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения от промышленного загрязнения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2001. - 24 с.
Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.
Страница 1 из 5
6.1. Понятие земельно-правовых сделок
Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли - процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо определенных земельным законодательством. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать 1 .
Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 ЗК РФ).
Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок - земельно-правовых.
Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, имеет многочисленные пробелы в разработке данной проблемы.
Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации 1 ,
В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст! 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду. Проведение такой оценки для граждан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования.
Частная собственность - на землю предполагает существование земельного рынка. Каким ему быть?
В цивилистическом понимании земельный рынок - это стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке; Поэтому государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей 2 .
Переход от командно-административной системы в регулировании, земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал врат можным применение методов правового регулирования гражданских-отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако,; нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учит тывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как о0-щее с частным. При этом общей является норма гражданского прара, а специальной - земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.
Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в Российской Федерации не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при схрож"айшем правовом регулировании земельным законодательством.
Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок, с земельными участками, то в 1999 г. - 5,2 млн 1 .
Особый порядок купли-продажи земельных участков был установлен для, городских и сельских поселений Указом Президента РФ от 26.11.1997 № 1263 «О продаже гражданами и юридическими лицами предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды» 2 .
В силу вышесказанного на сделки с землей распространяются общие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.
Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.
Понятие сделки -- одно из основных понятий права. Уже в римском праве существовало несколько разных значений понятия «сделка». Во-первых, это означало торговлю, промысел, торговую сделку. Во-вторых, дело (судебный процесс), свое или чужое, которым занято данное лицо. В-третьих, означало возмездную сделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.
В конце XVIII в. понятие сделки стало входить в русский юридический обиход, хотя сам термин «сделка» еще не фигурировал в литературе. Так, Радищев в своем проекте Гражданского уложения выделяет понятие сделки. Он указывает, что права приобретаются в результате 1 деяний недозволенных и деяний дозволенных, пишет по поводу дозволенных: «Но дабы деяние могло произвести право, то нужно, чтобы человек объявил на то свое волеизъявление, объявил, в чем воля его состоять может». Область же, в которой имеет силу «соизволение» определяется следующим образом: «Все вещи и деяния, на которые можно получить право или на которые можно правом поступиться другому, могут быть предметом соизволения, исключая то, что запрещено законом или что оскорбляет благонравие». Уже Радищев разграничивает одностороннюю сделку и договор. Договор он определяет как «обоюдное или взаимное соизволение приобрести право или оным поступиться».
В советском гражданском праве понятие сделок активно разрабатывалось, и на сегодняшний момент необходимо отметить, что определения сделки, приведенные в ст. 41 ГК РСФСР 1964 г. и в ст. 26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, идентичны определению сделок, которое содержится в ст. 153 ГК РФ: «...действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
Сделка - это прежде всего:
- действие (т.е. вид юридического факта). В указанном качестве сделки противостоят событиям, т.е. обстоятельствам, не зависящим от воли лица (например, явлениям стихийного характера - пожару, урагану, наводнениям);
- действие правомерное, т.е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские права. Этим сделки отличаются от действий противоправных - деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);
- действие целенаправленное, т.е. волевое. Это позволяет противопоставить сделки поступкам- действиям, лишенным такой целена
правленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего определенные права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было; - действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку.
Если рассматривать общие правила сделок в контексте земельного права (а оно, как было выяснено ранее, придает им особый специальный характер), иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, то, на наш взгляд, нужно выделить прежде всего следующие.
1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только
правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:
- дееспособные граждане,
т.е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и, не ограниченные в ней.
В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана не
законной со всеми вытекающими из этого последствиями.
К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица не достигшие совершеннолетия (18-летнего возраста). В частности, ст. 11 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетним лицами, если они вступили в законный брак.
Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия их законных представителей.
Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится
действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители, за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (п. 2 ст. СК РФ);
организации,
обладающие правами юридического лица, если, их уставная, правоспособность допускает совершение подобных сделок -
Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может
совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.
2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:
- дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
- иметь надлежащие полномочия насовершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов, служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).
3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; регистрация сделки в местной администрации и т.п.
Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону, только активные действия!
4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на
достижение определенной юридической цели. В
частности, ст. 17® ГК РФ признаёт недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так указанная статья ГК
РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявлений подразделяя их на деликтные и притворные. Если сделка
совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то
применяться должны правила сделки купли-продажи.
5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например; заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).
6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону,
поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание её
недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением
их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
- по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей; подлежащей нотариальному заверению;
- по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.
Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действовавшего ЗК РФ, сильно осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед гражданами - собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.
Для того чтобы убедиться, сколь высокого уровня достиг бюрократизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые необходимо представить гражданину, решившему продать собственный земельный участок.
После предоставления в земельный комитет необходимых материалов тот посылает на место геодезиста (землеустроителя) для осуществления кадастровой оценки земельного участка. Для чего собственник земельного участка пишет заявление на имя председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству о подготовке кадастрового дела на принадлежащий собственнику земельный участок и выдает план участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.
12 00 00 ИЛМ^ОИ ^УК,УК, 12 00 00 ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ 12 00 00 LAW SCIENCES
12 00 01 ТЕОРИЯ И ИСТОРИЯ ПРАВА И ГОСУДАРСТВА; ИСТОРИЯ
УЧЕНИЙ О ПРАВЕ И ГОСУДАРСТВЕ 12 00 01 THEORY AND HISTORY OF STATE AND LAW; HISTORY OF TENETS RELATED TO STATE AND LAW
УДК 347.2/.1 ББК 67.407.1-32
СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК О ПРАВЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
ПАЙДОИШ ВА ИНКИШОФИ ПАДИДАИ ТАНЗИМИ ГРАЖДАНИЮ
хукукИИ ахдхо БО ХУКУКИ
ИСТИФОДАИ КИТЪАИ ЗАМИН
FORMATION AND DEVELOPMENT OF THE INSTITUTE OF CIVIL-LEGAL REGULATION OF TRANSACTIONS CONCERNED WITH THE RIGHT FOR LAND PLOT USE
Сохибов Мухаммаджон Махмадалиевич,
ассистент кафедры гражданского права Таджикского национального университета (Таджикистан, Душанбе)
Сохибов Му^аммадцон Махмадалиевич,
ассистенти кафедраи ^уцуци граждании факултети ^уцуцшиносии ДМТ (Тоцикистон, Душанбе)
Sohibov Muhammadjon Mahmadalievich,
аssistant of the department of civil law under the Tajik National University (Tajikistan, Dushanbe) Е-MAIL: [email protected]
Ключевые слова: гражданско-правовое регулирование, сделка, земельное законодательство, гражданское законодательство, право пользования, земельный участок, землепользователь
Кратко рассматривается история возникновения и развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельным участком в рамках мусульманской, советской и современной правовых систем. Дан анализ современного состояния законодательства по развитию гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками путём обращения к истории развития гражданского и земельного законодательства Таджикистана в этой области. История возникновения и
развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками в Таджикском государстве рассмотрена согласно трем важнейшим этапам: досоветский период (c IX века до начала XX века); советский период (с 1924 по 1990 г.); период с начала 1990-х г. по настоящее время (период независимости). Дана периодизация развития законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком в РТ в период независимости.
Калидвожа^о: танзими гражданию ууцуцй, ауд, цонунгузории замин, цонунгузории гражданй, ууцуци истифодаи цитъаи замин, цитъаи замин, заминистифодабаранда.
Дар мацола ицмолан таърихи пайдоиш ва рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар чауорчубаи низомуои ууцуции мусулмонй, шуравй ва муосир мавриди баррасй царор гирифтааст. Холати муосири цонунгузорй оид ба рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин бо роуи муроциат ба таърихи инкишофи цонунгузории гражданй ва цонунгузории замини Тоцикистон дар ин соуа таулил шудааст. Се маруилаи мууимтарини таърихи пайдои-шу рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар давлати Тоцикистон баррасй гардидааст: давраи тошуравй (аз асри IX то ибтидои асри ХХ); давраи шуравй (аз соли 1924 то 1990); давраи аз ибтидои соли 1990 то имруз (давраи соуибистицлолй). Даврабандии рушди цонунгузорй дар соуаи танзими аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар ЦТ дар давраи истицлол пешниуод гардидааст.
Key words: civil-legal regulation, transaction, land legislation, civil legislation, right for land use, land plot, land user
The article is a brief analysis of the history of civil-legal regulations of transactions entitling to the right of using a land plot; the issues of their rise and development are dwelt on in the frames of Moslemic, Soviet and modern law systems. The author canvasses the contemporary legislation state concerned with the development of civil-legal regulation of transactions in question invoking the history of civil and land legislation of Tajikistan in reference to this sphere. The history under discussion is presented with three most important stages: pre-Soviet period (the IX-th - the beginning of the XX-th cc.), the Soviet span (1924-1990), the time since 90-ies up to nowadays (independence period). The author gives periodization of legislation development in the realm of regulation of civil-legal transactions entitling to the right of land plot use in TR in the period of independence.
Земля по причине её природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества является особым объектом экономического оборота и правовых отношений. На протяжении всего периода исторического развития неоднократно претерпевали изменение системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с правом пользования земельными участками.
По мнению М.В. Чередникова, любой правовой институт - это явление историческое, динамичное, развивающееся вместе с развитием правовой системы в целом. И именно поэтому одним из методов исследования того или иного правового института является исторический метод. С его помощью изучается становление и развитие самого института,
его содержания и понятийного аппарата. Это позволяет лучше понять и точнее оценить его современное содержание и соответствие современным потребностям экономического и правового развития . Исторический экскурс, предваряющий характеристику правоотношений сделок с правом пользования земельным участком, должен послужить основой для осмысления причин и целей возникновения данного ограниченного вещного права, особенностей его законодательного регулирования и практики правоосуществления на разных этапах развития права.
Метод историко-логического анализа требует, чтобы, с одной стороны, была определена история становления и развития правовых явлений, таких как сделки с правом пользования земельным участком, а с другой стороны, такой исторический анализ должен быть сделан логически. Во время логического исторического анализа реалий правовых явлений определяются эпохи, этапы и закономерности исторического процесса. Историко-логический анализ доказывает, что история реалий правовых феноменов не состоит из случайных событий. Наоборот, она имеет свои законы, является постоянной, развивается поэтапно. Историко-логический анализ имеет существенное значение для нынешнего положения и будущих сделок с правом пользования земельным участком.
По мнению Р.Ш. Сотиволдиева, историко-логический метод развивался во время конкретизации исторических общенаучных методов и его использования для исследования исторических реалий правовых феноменов. Необходимость использования данного метода исходит из научной потребности в анализе общих закономерностей появления и становления реалий правовых явлений. Такой теоретический анализ станет возможным в процессе использования историко-логического метода. Термин «историко-логический метод» не означает, что данный метод может быть использован только для исторического исследования права. Слово «правовой» также означает и юриспруденцию .
Анализируя современное состояние законодательства по вопросу развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками, нельзя не обратиться к истории развития гражданского и земельного законодательства Таджикистана в этой области. Изучение специфики гражданских и земельных отношений на различных исторических этапах развития нашего государства, источников права, выявление их позитивных и негативных сторон позволит наиболее грамотно построить рекомендации по дальнейшему совершенствованию действующих правовых норм в указанной сфере.
В данной статье вкратце рассматривается история возникновения и развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельным участком в рамках мусульманской, советской и современной правовых систем. Становление и развитие института гражданско-правового регулирования сделок о праве пользования земельным участком в Таджикском государстве целесообразно рассматривать согласно трем важнейшим этапам:
Досоветский период ^ IX и до начала XX века);
Советский период (с 1924 по 1990 гг.);
Период с начала 1990-х г. по настоящее время (период независимости).
ДОСОВЕТСКИЙ ПЕРИОД (С IX ВЕКА ДО НАЧАЛА XX ВЕКА) Истории гражданского и
земельного законодательства известны такие периоды, в которые земельные участки иногда пускались в гражданский оборот, а зачастую изымались из оборота. Иными
словами, отношения, складывающиеся по поводу гражданских сделок, имеют исторические основы.
Правовая система государства Саманидов предлагает различные формы сделок. Сделки составляли основу экономических отношений и обязанностей Саманидов. Под правовым регулированием оказывались различные формы сделок, в том числе сделки дарения, аренды, гарантии, рисков и другие. Сделки как основа появления экономических отношений имели такие характеристики; а) согласие сторон; б) наличие объекта договора; в) реальная сделка по вещи; г) наличие качеств оборота товара в сделках .
Так, анализ практики правления таджиков, особенно государства Саманидов, свидетельствует о существовании различных видов сделок с земельными участками в зависимости от форм землевладения. В то время в основном заключались три вида сделок с земельными участками. Так как одним из видов землевладения признавалось «частное землевладение» , в этой связи по этим категориям земель заключались сделки купли-продажи и дарения. Из-за государственной принадлежности значительной части форм землевладения самой распространённой сделкой считалась аренда земельных участков. В Средней Азии не существовало централизованного землевладения. Крупные землевладельцы, разделив земли на участки, по договору сдавали их в аренду крестьянам (дехканам, земледельцам). Арендатор в качестве вознаграждения получал 1/7 или 1/6 долю урожая. Землевладелец имел право давать арендатору семена и средства для вспашки земли, например быка для вспахивания полей.
В зависимости от условий аренды земельного участка, если у арендатора были свои быки, средства сельскохозяйственного производства и семена, то он получал 1/3, 1/4, 1/5 долю урожая . Хотя в стране существовали различные формы собственности на землю, однако земельные участки как собственность в основном принадлежали государству, крупным и средним землевладельцам. А пользование земельными участками осуществлялось крестьянами на различных правовых основаниях. Доходы от пользования земельным участком, по существу, шли в пользу собственников земель. Данные правоотношения регулировались, как правило, нормами мусульманского права, зиждущимися на правилах ислама и хадисах.
Следует отметить, что в условиях экономического строя стран Востока мусульманин в лице шаха, султана, эмира считался единственным и абсолютным владельцем воды и земли. Государство на основе национальных или исламских традиций передавало землю её пользователям - знати и крестьянам. Несомненно, до Октябрьской революции 1917 года экономическая сфера и средства сельского хозяйства страны не отвечали жизненным требованиям.
Право собственности на землю в соответствии с нормами мусульманского права основывалось на трёх формах: праве государственной собственности; праве частной собственности; праве вакуфной собственности. Право частной собственности, согласно нормам мусульманского права, имело различные источники возникновения: открытие права наследования, то есть права на наследственные дедовские, отцовские земли; приобретённые за деньги владения, то есть имущество, приобретённое по договору купли-продажи земли; неполивные земли (имущество), то есть имущество, возникшее в результате освоения залежных земель .
В некоторых случаях государственные земли передавались дехканам (крестьянам) в бессрочное пользование. На такой основе пользования дехкане платили государству налоги с собранного урожая с учётом размера выделенного государством для них земельного участка (танапа). Данное право, по нормам мусульманского права (шариат), принадлежало только государству и купцам. Однако следует отметить, что в некоторых случаях землепользователь, вопреки требованиям тогдашнего права землепользования, передавал землю, находящуюся в его хозяйственном пользовании, другому субъекту для пользования. Возникшее право не было правом собственности, а лишь закреплённым за ним правом пользования земельным участком.
Верно отмечает Дж.С. Муртазокулов, что многочисленные гражданские сделки, возникшие на основе норм мусульманского права о земле, несомненно, подтверждают наличие шариатского права частной собственности. Право частной собственности на землю существовало в самых разнообразных видах. В некоторых случаях государство в лице шаха или султана передавало отдельным лицам землю, освобождённую от налога, для осуществления различной деятельности с правом частной собственности (хурри холис). То есть это была собственность, освобождённая от всех видов налога, и частная собственность, облагаемая налогами харадж - поземельной податью (денежной податью) и ушр - податью с части произведенного урожая (обычно в размере 1/10 или 1/7 доли урожая). Таким образом, благодаря собственникам - государству в лице эмира, хана, султана и феодалам, баям, другим высокопоставленным должностным лицам, а также средним и мелким дехканам - земля участвовала в дехканском хозяйстве как объект собственности .
Касательно специфики правовых отношений в области землепользования также необходимо отметить, что к числу земель с правом частной собственности относились и государственные земли, которые передавались высокопоставленным должностным лицам собственником - государством в лице эмира, султана либо хана в качестве достойной награды, некоторые из них полностью включали земли местного населения. Если они были из числа земель системы права владения хурри холис и полностью не распределённых, то изымались из хозяйственного ведения компетентного органа и передавались в распоряжение награждённым лицам, которые в свою очередь управляли этими землями в соответствии с установленными правилами и условиями.
В Средней Азии в дореволюционный период были особенно развиты институты аренды и субаренды, на которых наживались крупные земельные собственники. Иногда состоятельные посредники арендовали у крупных землевладельцев большие участки земли, а затем в виде мелких наделов передавали их малоземельным и безземельным крестьянам на выгодных для себя условиях. В зависимости от условий аренды в то время была признана следующая классификация групп арендаторов:
1. нисфикоры - испольщики, арендовавшие земли на условиях передачи половины урожая собственнику земли, а половины - себе;
2. чоряккоры-арендаторы на условиях получения 1/4 урожая;
3. коранда - издольщики, бравшие землю в аренду за 1/5 урожая;
4. бывшие рабы, которые были пожизненно закреплены за определённым наделом земли, но никаких самостоятельных прав при этом не имели, подобно правовому положению колонов в Древнем Риме .
Государственные земли находились в бессрочном наследственном пользовании у дехкан и, как правило, облагались податями по урожаю (харадж) и по размеру земли, засеянной сельскохозяйственными культурами (танап). В различных местах они назывались по-разному: амлак, подшолык, мамлака, мамлака-подшолык . К государственным также относились маватные («мертвые») земли, подлежащие освоению, но фактически не находившиеся во владении и пользовании отдельного лица или общины. Ни одно частное лицо (за исключением правителя страны) не имело права заключать гражданско-правовые договоры, связанные с уступкой права собственности на амлаковые (государственные) земли. Государственные земли обрабатывались общим трудом крестьян на бесплатной основе. Обрабатывавший такие земли, по существу, являлся не более чем арендатором, с той лишь разницей, что эта аренда была бессрочной, передающейся по наследству от поколения к поколению. Иногда имевшие место факты продажи этих земель обрабатывающими, по существу, были не договором купли-продажи земли, а переуступкой принадлежащего им права пользования упомянутыми землями.
По мнению М.Н. Ростиславова, государственные земли могли принадлежать феодалам на правах частной собственности. Эти земли именовались мулки-хурри-халис (освобождённые от всяких государственных и других повинностей), мулки-хараджи (обложенные государственным денежным налогом) и мулки-ушри (отправлявшие хараджную повинность хлебом) и в гражданском обороте выступали как товар. На самом деле, согласно нормам шариата, только собственники упомянутых выше земель могли вступать в различные виды дозволенных гражданско-правовых сделок по поводу своих земель. В то же время лица, фактически пользовавшиеся амлаковыми землями, не могли во всем объёме совершать юридические действия в отношении используемых ими земель, так как эти земли принадлежали государству в лице его верховного властелина, который один имел право на совершение всех вышеуказанных юридических действий. Хотя переход земли и воды по праву купли-продажи от одного владельца к другому противоречил принципу ислама, но фактически он имел место.
В условиях среднеазиатских ханств было обычным явлением, когда ханы и эмиры по своему усмотрению распоряжались государственными землями. М.Ю. Юлдашев справедливо указывает, что каждый хан присваивал себе столько земли, сколько мог, причём особенно щедро наделялись землей родственники хана, его чиновники, на которых он опирался в своей политике . В результате постепенно государственные (амлаковые) земли переходили в частновладельческую (мулковую) собственность.
В отдельных исторических, юридических и экономических работах, опубликованных в дореволюционный и в послереволюционный периоды, без достаточных на то оснований утверждается тезис, что шариат якобы не знает права частной поземельной собственности . В действительности шариату известен институт частной собственности, и это очень убедительно доказывается существованием в нем таких гражданско-правовых сделок, как купля и продажа, дарение, завещание, наследование, мена, возделывание, иджора (аренда), а также наличием институтов вакфа, шифаата, закота, гасба (незаконное владение), гуддуда (санкции) и т.д. . Отмеченные выше гражданско-правовые сделки, совершаемые по поводу того или иного имущества, в частности по отношению к земле, по шариату могли иметь место именно потому, что только её собственнику
принадлежали такие существенные права, как право на владение, пользование и распоряжение.
Согласно шариату, всё, что передавалось путём продажи, дарения, мены, наследования и завещания, могло выступать в роли объекта частной собственности, в том числе земля, кроме вещей, которые получены незаконным путём . Нужно отметить, что в шариате есть нормы, которые непосредственно или опосредованно связаны с правовым регулированием земельных отношений, и без них, на наш взгляд, кажется невозможным корректно рассмотреть сложные общественные отношения, которые появились по причине существования права на частную собственность.
Пользуясь правом собственности на землю, землевладелец имел возможность реализовать такие правовые операции, в результате которых право на собственность передавалось от одного человека к другому. В других случаях земли передавались в аренду или в целях обеспечения обязанностей землевладельца давались под залог на неопределенный срок. В институте купли-продажи (васика) есть две нормы, которые непосредственно связаны с вопросами правового регулирования продажи указанных земельных участков. Согласно одной норме, если в договоре что-то не указано, то оно касалось даже деревьев, которые растут на данном участке. Значит, деревья превращались в собственность основного объекта. Но договор не касался пшеницы, растущей на земельном участке .
СОВЕТСКИЙ ПЕРИОД (С 1924 по 1990 гг.). Кардинальные преобразования экономической и идеологической основы Таджикистана, имевшие место после революции 1917 года, обусловили существенное изменение норм гражданского и земельного законодательства, в частности изменения не обошли стороной и сделки с правом землепользования.
В связи с тем, что долгое время Таджикистан находился в составе Советского Союза, в течение данного периода участок земли в целом не мог быть объектом гражданских сделок, за исключением аренды земельного участка. Таким образом, необходимо отметить, что различные правовые формы собственности на землю в дореволюционном Таджикистане до 1917 года осуществлялась согласно нормам мусульманского права. Основную часть государственного земельного фонда составляли государственные земли - так называемые эмирские, ханские, султанские или амлаковые земли. Остальная часть государственного земельного фонда относилась к частным землям - национальным и вакуфным. Использование всех этих земель обеспечивалось непосильным дехканским трудом.
Нельзя не подчеркнуть, что преобразования, произошедшие в области землевладения и землепользования в России в постреволюционные годы, отразились и на странах Средней Азии, в частности и на Таджикистане. Все принятые после Октябрьской революции Советским правительством нормативные правовые акты по разрешению вопросов землевладения и землепользования были приняты с учётом национальных особенностей каждой из республик.
Советское правительство путём отмены всяких прав на частную собственность, в том числе права частной собственности на землю, издало один из первых нормативно-правовых актов революционного периода - Декрет «О земле», который был принят на второй день после победы Октябрьской революции - 26 октября 1917 года. Согласно данному нормативно-правовому акту, все земли государства подвергались национализации; иными словами, право частой собственности на землю навсегда отменялось, все
земли страны стали государственными. Декрет провозгласил равноправие субъектов и свободный выбор форм землепользования.
Другим нормативно-правовым актом того времени был Декрет «О национализации земли». Данный правовой акт, развивая основную концепцию содержания Декрета «О земле», объявил землю всенародным достоянием. Послереволюционное законодательство, начиная с Декрета «О земле» 1917 г., объявило конфискацию всех помещичьих земель, отмену частной собственности на землю и передачу ее во всенародное достояние. Далее Положением о социалистическом землеустройстве, Гражданским кодексом РСФСР 1922 г. (ст. 53) и Земельным кодексом РСФСР 1922 г. (ст. 2) вся земля была отнесена к исключительной собственности государства. Землю нельзя было ни продать, ни купить, ни сдать в залог, ни распорядиться ею каким-либо другим способом. Аренда земли в первые годы после революции была весьма ограничена, а затем и полностью отменена. Провозглашалось право пользования землей, принадлежавшее всем гражданам Российского государства, желающим обрабатывать ее трудом, до той поры, пока они были в силах обрабатывать её своим трудом. Земледельцы при утрате (по тем или иным причинам) возможности лично обрабатывать землю теряли право пользования ею.
Таким образом, земля была практически исключена из гражданского оборота. Единственным урегулированным в Гражданском кодексе вещным правом на землю было право застройки. Впоследствии это право было отменено Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года в связи с установлением Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года права личной собственности на жилые дома. Вещное право застройки было заменено «бессрочным пользованием».
Не содержалось никаких упоминаний об ограниченных вещных правах на землю в Земельном кодексе (ЗК) РСФСР 1922 г., в Основах земельного законодательства (033) Союза ССР и союзных республик 1968 г., Земельном кодексе РСФСР 1970 г., а также в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и Гражданском кодексе 1964 г. Существование исключительной государственной собственности на землю предопределяло положение, что всякое фактическое использование земли было возможно только с разрешения государства и только на правах пользования . Землепользование являлось самостоятельным основанием для владения землей и базировалось на соответствующих принципах, непосредственно вытекавших из правовых норм данного института и определявших его сущность .
Все предписания Земельного кодекса России были отражены при формировании социалистических земельных отношений в Бухарской Народной Советской Республике (БНСР), некоторые из них были закреплены в Конституции, принятой 24 октября 1924 года. Земельный кодекс БНСР подробно систематизировал требования социалистического землепользования, а также закреплял свободный выбор форм землепользования, равноправие субъектов землепользования, нормы о законодательном обеспечении интересов землепользователей, а также об эффективном и рациональном использовании земель, способствующем прогрессивному развитию отдельных сельскохозяйственных производств в соответствии с размерами земельных участков. В Земельном кодексе БНСР с учётом объективных обстоятельств и особенностей местностей были предусмотрены нормы, в соответствии с которыми землепользователь мог продать своё право земле- и водопользования.
Данный нормативный правовой акт устанавливал порядок разрешения споров по использованию вод и земель земельной комиссией с учётом особенностей отношений, складывавшихся в области землепользования и водопользования. Судебное разбирательство споров по земельным и водным правоотношениям в порядке исключения имело место в случаях, если отношения были взаимосвязаны. В декларации предусматривалось, что все заключённые сделки, связанные с земле - и водопользованием, признаются недействительными.
Земельный кодекс Бухарской НСР, принятый в октябре 1923 года, дополняя основные моменты Декрета «О земле», объявил все земли, независимо от того, в чьём пользовании они находились, государственной собственностью. Он установил порядок демократизации землевладения, а также предоставил каждому гражданину равное право на землю в размере не больше 30 танапов (ст. ст. 1,17 и 25) и на куплю-продажу в таком же размере. Здесь следует подчеркнуть, что касательно особенностей права собственности на землю в Бухарской НСР в литературе высказывались две точки зрения. Некоторые авторы считают, что Конституция 1921 года Бухарской НСР (подразумевается ст. 6) признавала и защищала право частного землевладения . Трактовку, что «Земельный кодекс разрешал кулю-продажу... поливных земель...» можно считать продолжением данной точки зрения. Однако Р.С. Гимпелевич и О.У. Усмонов, не соглашаясь с этим мнением, утверждают, что Конституция никогда не отменяла действия Декрета «О национализации земли», и в ней, как и в последующем Земельном кодексе, речь шла не о купле-продаже самих земель, т.е. не о праве собственности, а о купле-продаже права пользования земельными участками .
Все дозволенные правовые вопросы в Бухарской НСР, связанные с землёй, говорили об управлении государством всеми формами своей собственности, и с данной точки зрения решение об использовании земель не свидетельствовало об осуществлении прав владельца и его нельзя признать способом отмены права собственности на землю. Также в ст. 24 Земельного кодекс Бухарской НСР определялся порядок продажи права пользования орошаемыми землями. По мнению Ф.Т. Тахирова, последняя точка зрения верна, так как она отражает сложность земельных отношений в Бухарской НСР и полностью соответствует тому смыслу, который изложен законодателем в Земельном кодексе. Действительно, анализ ст. 25 Земельного кодекса Бухарской НСР показывает, что подлежало допуску в гражданский оборот право пользования земельным участком, а не сама земля .
Например, после принятия упомянутой Декларации, некоторые статьи Земельного Кодекса Бухарской НСР, в частности ст. 25, допускающая куплю-продажу права пользования земельным участком в пределах установленной нормы землепользования, утратили значение . Декларация отменила ст. 6 Конституции Бухарской НСР1921 года, хотя в ней открыто это не излагалось. Согласно данной статье, бывшие землевладельцы имели право распоряжаться движимым и недвижимым имуществом. Действующие в Бухарской НСР и Восточной Бухаре (которые позднее составили основную часть территории Таджикской АССР) законы предоставили возможность свергнутым революцией эксплуататорским классам в определённой мере распоряжаться землями, всё ещё находившимися в их пользовании.
ПЕРИОД С НАЧАЛА 1990-х гг. ПО НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ (ПЕРИОД НЕЗАВИСИМОСТИ)
Развитие законодательства Республики Таджикистан в годы независимости можно разделить на следующие этапы:
1991-1994 годы;
1995-2000 годы;
С 2000 года по настоящее время .
В данные этапы также входит разработка гражданского и земельного права. Но развитие законодательства в области гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком с учетом их особенностей требует другой периодизации. Становление и развитие законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком происходило в стране в особых исторических условиях и под влиянием объективных и субъективных причин, а также внутренних и внешних факторов.
С учетом развития общественных отношений развитие законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком в нашем государстве условно можно разделить на следующие этапы:
Первый этап - с 1990 по 1995 гг.
Второй этап - с 1996 по 2009 гг.
Третий этап - с 2009 по настоящее время. В данной периодизации законодательства большое значение имеет Гражданский кодекс Республики Таджикистан. Нужно отметить, что ГК РТ вместе с другими имущественными отношениями также регулирует гражданско-правовые сделки с правом пользования земельным участком.
Правовое регулирование аренды земельного участка в гражданском законодательстве обсуждается шире. Правовые основы аренды земельного участка, в том числе земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрены ГК РТ от 11 декабря 1999 г., № 884, часть 2, глава 33 и частью шестой вопроса о договорах аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Данный Кодекс является основным актом регулирования арендных отношений и аренды земельного участка. Общие положения об аренде регулируются статьями 624-698, и договор об аренде земель сельскохозяйственного назначения - статьями 686-692.
Для регулирования отношений, связанных с землёй, имеют большое значение следующие положения ГК РТ:
1) земля признается собственностью и недвижимым имуществом;
2) вещное право дается лицам, которые не являются собственниками земельного участка;
3) определение правил регулирования права на ограниченное пользование чужими земельными участками, т.е. сервитута;
4) обширное регулирование сделок с правом пользования земельным участком (на примерах договора о купле-продаже, дарении, обмене, аренде, залоге и наследовании) и других.
Нужно отметить, что, согласно ст. 13 Конституции Республики Таджикистан и ст. 2 Земельного кодекса РТ, «земля является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует эффективное её использование в интересах народа». Нужно отметить, что, согласно пункту 7 части 1 статьи 12 ЗК РТ, «право пользования земельным
участком» - право на бессрочное использование, использование на срок или пожизненное наследственное использование земельного участка с правом его отмены - является особым объектом гражданского права. Оно может быть предметом купли-продажи, дарения, обмена, аренды, залога и других сделок, а также наследования и в общем порядке приобретения права передается другому лицу.
Из анализа положений этих статей законодательства можно сделать вывод, что в Республике Таджикистан земельный участок выведен из свободного гражданского оборота и не подлежит купле-продаже или дарению. В этой связи нужно отметить, что «право использования земельного участка с учетом права его отмены» является особым объектом гражданского права. Оно может быть предметом гражданских договоров, может быть использовано бессрочно, может быть заложено, и, самое главное, - право пользования земельным участком может передаваться по наследству другому лицу.
Из анализа положений действующего законодательства следует, что право бессрочного или пожизненного наследственного пользования земельным участком входит в ограниченное вещное право, которое признается особой формой права на собственность. Значит, субъекты гражданских отношений по отношению к данным формам собственности имеют не право на собственность, а ограниченное вещное право.
Право бессрочного пользования земельным участком. Как отмечено выше, согласно ст. 241 ГК РТ, право использования земли входит в «ограниченное вещное право». Право пользования землей - это законная возможность использовать землю с целью использования её полезных свойств в зависимости от целей её назначения.
Согласно положениям ст. 11 ЗК РТ, пользование земельным участком, срок которого не определен заранее, признается законом бессрочным. Значит, во время предоставления земли землепользователю срок ее использования не определяется или определить его просто невозможно. Нужно отметить, что право бессрочного пользования земельным участком, т.е. постоянного использования земельного участка, предоставляется только реальным и юридическим лицам РТ. Потому что, согласно требованиям ст.25 ЗК РТ, земельные участки предоставляются иностранным гражданам и юридическим лицам в форме использования на определенный срок, то есть сроком до 50 лет. В данную категорию землепользователей входят также лица без гражданства, т.е. апатриды. Согласно закону, у них тот же правовой статус, что и у иностранных граждан.
Право пожизненного наследственного использования земли. Наследование - это переход имущественного права, и в случаях, предусмотренных законом, это переход к другому лицу (наследнику) личных неимущественных прав, связанных с имуществом лица, передающего собственность, на основе условий универсальных прав наследования. То есть, на основе наследования субъект гражданских отношений может использовать землю, которая считается исключительной собственностью государства, пожизненно и передать ее по наследству. Нужно сказать, что земля передается в пожизненное пользование только реальным лицам - гражданам РТ. Пожизненное пользование земельным участком дается в следующих целях:
Для организации фермерского хозяйства;
Для организации традиционных народных ремесел;
Для организации личного вспомогательного хозяйства (как приусадебные земельные участки).
Изучив положения законодательства, можно сделать вывод, что ограниченное вещное право в форме «права наследственного пожизненного использования» предоставляется только гражданам или коллективу граждан РТ. Также нужно отметить, что земельные участки с правом наследственного пожизненного использования во время наследования заново проходят государственную регистрацию, в результате которой наследник обретает ограниченное вещное право. Во время перехода приусадебного земельного участка гражданина юридическому лицу этот земельный участок предоставляется на бессрочной основе. То есть ограниченное вещное право сохраняется, но система ограниченного вещного права - «право наследственного пожизненного пользования» - превращается в «право бессрочного пользования». Земельное законодательство регулирует отношения, связанные с пользованием и защитой земли, а также имущественных отношений в сфере землепользования, которые появляются с приобретением права на отмену права пользования земельным участком (ст. 1 ЗК РТ).
Список использованной литературы:
1. Гафуров Б.Г. Таджики. Древнейшая, древняя и средневековая история. Кн.2. - Душанбе,
2. Гимпелевич Р.С. О роли земельного права в укреплении союза рабочего класса и крестьянства в Таджикской ССР. 4-е изд. - Сталинабад, 1956. - 215 с.
3. Усмонов О. У. Становление советского гражданского права в Таджикистане. - Душанбе,
4. Джалилов И. Возникновение и развитие советского земельного права в Узбекистане -Ташкент, 1970. - 325 с.
5. Законодательство Республики Таджикистан в годы независимости: развитие и проблемы / Развитие законодательства Республики Таджикистан в период независимости: материалы научно-практической конференции, посвященной 20-летию Дня независимости Республики Таджикистан, 26-29 августа 2011 г. /под ред. М.З. Рахимова (на тадж. яз.). -Душанбе: Эр-граф, 2011. - 250 с.
6. Комментарии к мусульманскому праву. - Ташкент, 1893. - 298 с.
7. Муртазокулов Дж.С. Гражданско-правовые проблемы дехканского хозяйства. - Душанбе, 2002. - 250 с.
8. Новицкий И.Б. Римское право: учебник. -М., 1994. - 400 с.
9. Осипов H. T. Теоретические проблемы советского земельного права. - Л., 1972. - 250 с.
10. Очерки истории колхозного строительства в Таджикистане (1917-1965). - Душанбе, 1968. -326с.
11. Ростиславов М.Н. Очерк видов земельной собственности и поземельный вопрос в Туркестанском крае. - СПб., 1879. - 32 с.
12. Соболев Л.Н. Географические и статистические сведения о Зеравшанском округе с приложением списка населенных пунктов. - Ташкент, 1970. - 150 с.
13. Сотиволдиев Р.Ш. Теория и история государства (на тадж. яз.). - Душанбе: Империал-Групп, 2014. - 720 с.
14. Сохибов М.М. Земельное право Республики Таджикистан (на тадж. яз.) - Душанбе: Андалеб-Р, 2015. - 396 с.
15. Социалистическое переустройство сельского хозяйства в Узбекистане (1917-1926): сборник документов. -Ташкент: Изд-во АН УзССР, 1962 - 154 с.
16. Сафаров И.Д. Правовая система государства Саманидов. - Душанбе, 1999. - 200 с.
17. Тахиров Ф.Т. Развитие права в Таджикистане. - Душанбе: Ирфон, 1994. - 200 с.
18. Холиков А.Г. История государства и права Таджикистана (на тадж. яз.). - Душанбе: ЭР-граф, 2014. - 380 с.
19. Чередникова М.В. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав: дис...канд. юрид. наук / 12.00.03. Чередникова Мария Викторовна. -Екатеринбург, 2005. - 192 с.
20. Юлдашев М.Ю. Феодальное землевладение в Хиве XIX в. //Известия АН УзССР. - 1959. - № 3. -230 с.
Reference Literature:
1. Gafurov B.G. Tajiks. The Ancientest, Ancient and Mediaeval History. Book 2. - Dushanbe, 1989. -400 pp.
2. Gimpelevich R.S. On the Role of Land Law in Consolidation of Alliance of Working-Class and Peasantry in the Tajik SSR. The 4-th edition. - Stalinabad, 1956. - 215 pp.
3. Usmonov O.U. Conformation of Civil Law in Tajikistan. 1999. - 300 pp.
4. Djalilov I. Rise and Development of Soviet Land Law in Yzbekistan. - Tashkent, 1970. - 325 pp.
5. Legislation of Tajikistan Republic in the Years of Independence: Development and Problems// Legislation Development of Tajikistan Republic in the Period of Independence: materials of scientific-practical conference delicated to the 20-th anniversary of Independence Day of Tajikistan Republic under the editorship of M.Z. Rakhimov (in Tajik). - Dushanbe: Er-graph, 2011. -250 pp.
6. Commentaries to Moslemic Law. - Tashkent, 1893. - 298 pp.
7. Murtazokulov Dj. Civil-Legal Problems of Dekhans* Farming.- Dushanbe, 2002. 250 pp.
9. Osipov N.T. Theoretical Problems of Soviet Land Law. - L., 1972.-250 pp.
10. Essays of the History of Collective-Farm Building in Tajikistan (1917-1965). - Dushanbe, 1968. - 326pp.
11. Rostislavov M.N. The Essay on Land Property Types and Land Issue in Turkestan Region. - SPb., 1879. - 32pp.
12. Sobolev L.N. Geographical and Statistical Data Concerned with Zeravshan Circuit with the Supplement of the List of Populated Units. - Tashkent, 1970. - 150 pp.
13. Sotivoldiyev R.Sh. Theory andHistory of State (in Tajik). - Dushanbe: Imperial-Group, 2014. - 720pp.
14. Sokhibov M.M. Land Law of Tajikistan Republic (in Talik). - Dushanbe: Andaleb-R, 2015.- 396pp.
15. Socialist Reconstruction of Agriculture in Uzbekistan (1917-1926): collection of documents. -Tashkent: Publishing-house of Uzbek SSR Academy of Sciences, 1962. - 154 pp.
16. Safarov I.D. Law System of Samanids" State. - Dushanbe, 1999. - 200 pp.
17. Tahirov F. T. Development of Law in Tajikistan. - Dushanbe: Cognition, 1994. - 200 pp.
18. Kholikov A.G. The History of Law and State in Tajikistan (in Tajik). - Dushanbe: Er-Graph, 2014. - 380 pp.
19. Cherednikova M.N. The Right Entitling to Permanent (Perpetual) Land Plot Use in the System of those Ones Permitting Material Things Posession (candidate dissertation in jurispru-dence)//12.00.03. Cherednikova Maria Victorovna. - Yekaterinburg, 2005. - 192 pp.
20. Yuldashev M. Yu. Feudal Land Possession in Khiva in the XIX-th Century//Tidings of the Uzbek SSR Academy of Sciences. - 1959, №3. - 230pp.
Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.
Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.
Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.
Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.
Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако, это не означает, что земельное законодательство не регулирует круг этих отношений.
В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.
Статья 260 ГК РФ повторяет общий принцип, действующий в отношении права собственности на имущество. Собственник распоряжается им по своему усмотрению постольку, поскольку оно не исключено из гражданского оборота или не ограничено в обороте.
Возможность иметь землю в частной собственности, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, закреплена в Конституции РФ (ст. 36) как одно из важных прав граждан и их объединений. Земля, как и другие природные ресурсы, могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ).
Все формы собственности на землю - частная, государственная, муниципальная - признаются и защищаются равным образом.
ГК не содержит ограничений по кругу субъектов, которые вправе выступать собственниками земли, но дает возможность ограничить круг субъектов и оборотоспособность земельных участков на основании закона. Подзаконными актами основания для изъятия или ограничения в обороте земли, по смыслу статьи, вводиться не могут.
Статья 129 "Оборотоспособность объектов гражданских прав" ГК устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В соответствии со ст. 27 ЗК оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК изъятые из оборота земельные участки могут принадлежать только публично-правовым субъектам и не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Для земельных участков, ограниченных в обороте, содержание ограничений устанавливается ЗК и иными федеральными законами (п. 3 ст. 27 ЗК). Ограничения в первую очередь связаны с формой собственности. По общему правилу участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Перечень земельных участков несельскохозяйственного назначения, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК. К ним, в частности, отнесены земли, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские формирования и органы, объектами организаций федеральной службы безопасности, объектами использования атомной энергии, исправительно-трудовыми и лечебно-трудовыми учреждениями, воинскими и гражданскими захоронениями, инженерными сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраны Государственной границы РФ.
Ограничиваются в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к изъятым из оборота; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота; предоставленные для нужд организаций транспорта; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда.
При этом в отношении земельных участков, расположенных в пределах лесного фонда, действует специальное правило, установленное в ст. 12 ЛК, согласно которому оборот участков лесного фонда, понимаемый как совершение сделок, направленных на переход права собственности на такие участки, не допускается. Участки лесного фонда в соответствии со ст. 19 ЛК могут находиться только в федеральной собственности с возможностью их передачи в собственность субъектов РФ. В гражданском обороте могут находиться лишь права пользования лесным фондом.
Обороту земельных участков сельскохозяйственного назначения посвящен Закон об обороте земель. В соответствии с п. 1 ст. 1 названного Закона под оборотом земельных участков понимается совершение сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Названный Закон, помимо правил оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия их предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения подразделяются в законодательстве на отдельные категории. Общие правила об отнесении земель к определенным категориям и переводе их из одной категории в другую определены в ст. 8 ЗК. Категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных законом.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель сельскохозяйственного назначения и органами местного самоуправления - в отношении земель иного целевого назначения.