Задаток: инструкция по практическому применению. О взыскании задатка в двойном размере
РЕШИЛ:
Заочное решение
Именем Российской Федерации
г. Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска в составе: председательствующего судьи Худоноговой О.А., при секретаре Хохловой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к К. о взыскании суммы задатка,
УСТАНОВИЛ:
О. обратился в суд с иском к К. о взыскании суммы задатка в размере 400 000 рублей, указав, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Н» с соглашением о задатке, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 100 % доли уставного капитала ООО «Н» номинальной стоимостью 250 000 рублей, срок заключения основного договора определен сторонами ДД.ММ.ГГГГ. До указанного срока К., являющийся единственным участником ООО «Н», обязался совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на приобретение в собственность ООО «Н» арендуемого имущества. Пунктом 2.2 предварительного договора сторонами согласовано условие о задатке, в соответствии с которым в счет оплаты по основному договору он принял обязательство оплатить ответчику задаток в размере 200 000 рублей в день подписания предварительного договора, обязательства по оплате задатка в сумме 200 000 рублей исполнены истцом в полном объеме. В нарушение условий предварительного договора К. принятые обязательства по покупке нежилого помещения, предусмотренного условиями Договора, не исполнил, в результате чего основной договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Н» заключен не был, задаток подлежит возврату истцу в двойном размере.
В судебном заседании представитель истца А., действующая на основании доверенности от ДД.М.ГГГГ, исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям.
В судебное заседание истец О. не явился, о дате времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.
Ответчик К. в судебное заседание не явился о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.
Учитывая положения Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», согласно которым адрес места регистрации гражданина является условием для исполнения гражданином обязанностей перед государством и другими гражданами, т.е. гражданин обязать обеспечить получение корреспонденции по адресу регистрации от органов государства; требования ст. 35 ГПК РФ о недопустимости злоупотребления процессуальными правами, положения ст.ст. 118-119 ГПК РФ, о том, что судебное извещение направляется по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится, суд приходит к выводу, что ответчик извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
В соответствии со ст. 233 ГПК РФ с согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее.
Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ч.4 указанной статьи в предварительном договоре должен быть определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.1 ст.429 ГК РФ).
Как установлено судом:
ДД.ММ.ГГГГ между К. являющимся единственным участнике обладающим 100% доли уставного капитала ООО «Н», и О. предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Н» соглашением о задатке, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 100 % доли уставного капитала ООО «Н» номинальной стоимостью 250 000 рублей, по которому К. будет выступать Продавцом, а О. Покупателем доли. Основной договор Стороны обязались заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3 договора).
Пунктом 1.5 предварительного договора установлено, что нежилое помещение должно быть приобретено в собственность ООО «Н» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на следующих условиях: цена приобретаемого нежилого помещения не должна превышать 3 200 000 рублей; нежилое помещение должно быть приобретено на условиях предоставления ООО «Н» рассрочки по уплате покупной цены за него на срок не менее 5 лет.
Согласно п. 1.4 предварительного договора, до подписания основного договора К. обязался на условиях, указанных в п. 1.5 договора, совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на приобретение в собственность ООО «Н» арендуемого имущества, а именно: нежилого помещения, общей площадью 206.6 кв.м. расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Д., д. N, пом. N, кадастра номер N, результатом которых будет получение ООО «Н» свидетельства о праве собственности на указанное нежилое помещение.
В соответствии с п. 2.2 предварительного договора, в счет оплаты по основному договору О. уплачивает К. задаток в размере 200 000 рублей в день подписи предварительного договора.
Как следует из п. 3.5 предварительного договора, при незаключении основного договора в срок, указанный в п. 1.3 предварительного договора, по вине К., сумма задатка предусмотренного п. 2.2 договора, возвращается К. О. в двойном размере в течение 5 рабочих дней с момента истечения срока, установленного для заключения Основного договора. Под виной Продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления основного договора, а также отказ от других согласованных Сторонами условий по договору, в том числе неисполнение обязательств, предусмотренных п. 1.4, п. 1.5 договора (л.д. 8-9).
ДД.ММ.ГГГГ К. принял задаток в размере 100 000 рублей предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ от О., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).
ДД.ММ.ГГГГ К. получил от О. 100 000 рублей по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).
Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании, по вине ответчика основной договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Н» в установленный срок заключен не был, в связи с чем задаток подлежит возврату истцу в двойном размере.
Оценивая представленные суду доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд принимает во внимание следующее.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что основной договор купли-продажи не был заключен именно по вине ответчика К.
Руководствуясь приведенными нормами ГК и исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий заключенного между сторонами предварительною договора, суд приходит к выводу о том, что уплаченная истцом сумма в размере 200 000 рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в самом предварительном договоре, а также в расписке о передаче задатка ответчику.
Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи была ответственна сторона, получившая задаток, т.е. ответчик К., суд, с учетом положений п. 2 ст. 381 ГК РФ приходит к выводу о возложении на него обязанности уплатить покупателю О. двойную сумму задатка и взыскании с К. в пользу О. 400 000 рублей.
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ),
предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца К. и покупателя О. заключить основной договор - договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Н» на согласованных условиях в определенный срок.
При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя но основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика К. подлежит взысканию в пользу истца О. возврат государственной пошлины в сумме 7 200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ. суд
РЕШИЛ:
Исковые требования О. к К. о взыскании суммы задатка удовлетворить.
Взыскать с К. в пользу О. сумму задатка в размере 400 000 рублей, возврат государственной пошлины в размере 7 200 рублей, а всего 407 200 рублей.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком К. в Советский районный суд г. Красноярска в течение 7 дней со дня получения копии заочного решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.
Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.
Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.
Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.
Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.
Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.
Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.
3 комментарияСистема и наблюдатель
Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.
Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.
Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.
Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.
Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).
Гипотеза №1. Всевидящее око
Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».
Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.
Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель
Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:
Течение времени
Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.
Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.
Взыскание задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома
Документ от 02.03.2010, опубликован на сайте 18.03.2010 под номером 15606, 2-я гражданская, о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, решение (осн. требов.) отменено полностью с вынесением нового решения
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
УЛЬЯНОВСКИЙОБЛАСТНОЙСУД
Дело33 –***/2010 г.Судья А***
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
Председательствующего Королёвой А.В.,
судейТрифоновой Т.П.иКинчаровой О.Е.,
при секретареРабчук Л.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Ж***на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 09 февраля 2009 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ж*** к С*** о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Димитровград, ул. Т****** , от 27.03.2009 года отказать.
Заслушав доклад судьи Трифоновой Т.П., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Ж***. обратился с иском к С***. о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли- продажи жилого дома и земельного участка.
Иск мотивировал тем, что 27.03.2009 года между ним и С***. был заключен договор о намерениях (предварительный договор купли- продажи), по условиям которого стороны обязались до 01.08.2009 года включительно заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, находящихся по адресу: г. Димитровград, ул. Т***, ***. В обеспечение взятых на себя обязательств по покупке дома и земельного участка Ж***. передал С***. задаток в общей сумме 420 000 руб. В предусмотренный в предварительном договоре срок он – Ж*** был готов заключить основной договор купли-продажи: собрал необходимую сумму денег, прибыл в помещение УФРС по Ульяновской области.Однако ни в срок до 01.08.2009 года, ни в настоящее время основной договор купли- продажи не заключен. Истец считает, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по вине продавца, поскольку дом и земельный участок находились в ипотеке у банка. По состоянию на 01.08.2009 года ипотека С***. погашена не была. В настоящее время дом и земельный участок проданы С*** другому лицу.
В соответствии с условиями предварительного договора в случае неисполнения основного обязательства по вине продавца он обязан уплатить покупателю в течение трех дней с даты, указанной п. 1 настоящего Договора, двойную сумму задатка, т.е. 840 000 рублей. Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавцаС***., истец просил взыскать с него двойную сумму задатка – 840 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 8 300 руб.
Рассмотрев спор по существу, суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Ж***. не соглашается с решением суда. Указывает при этом, что никакого письменного договора между ним и С***., по условиям которого он - Ж*** взял бы на себя обязательство погашать кредит С***. перед банком, заключено не было. Вместе с тем заключение подобного рода договора в письменной форме предусмотрено ст. 159 и 160 ГК РФ. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность в силу ст. 162 ГК РФ.
Суд не принял во внимание тот факт, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не мог быть заключен, поскольку указанное имущество находилось в залоге у банка в качестве обеспечения обязательствС*** перед банком по кредитному договору. По состоянию на 01.08.2009 года ипотека С***. погашена не была. Отсутствовало и согласие банка на отчуждение предмета ипотеки.
Не согласен с выводом суда о том, что 20 и 30 июля 2009 года С*** находился в помещении УФРС по Ульяновской области с целью заключения основного договора купли-продажи имущества.
В возражениях на кассационную жалобуС***. просит оставить решение суда без изменения. Указывает при этом, что Ж***. знал о нахождении дома и земельного участка в ипотеке. При этом между ними была достигнута устная договоренность о том, что Ж***. будет погашать вместо него ипотечный кредит. Во исполнение указанной договорённости Ж***. один раз заплатил вместо него очередной платеж в банк, однако впоследствии отказался исполнять взятые на себя обязательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав пояснения представителя Ж***. – Б***., поддержавшего доводы кассационной жалобы, С***., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп.2-4 ст.429 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток согласно ст.329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом действующее законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что 27 марта 2009 года между С***., выступающим в качестве продавца, и Ж***., выступающим в качестве покупателя, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: г. Димитровград, ул. Т***. При этом стороны определили, что основной договор будет заключен до 1 августа 2009 года, стоимость продаваемого объекта была оценена в 8 млн. руб.
Согласно п. 2.5 указанного предварительного договора продавец взял на себя обязательства не обременять объект какими-лидо другими обязательствами, кроме передачи в собственность покупателя.
В соответствии с п. 5 предварительного договора, а также дополнительного соглашения к нему, в качестве доказательства обеспечения исполнения основного обязательства покупатель в момент заключения (подписания) предварительного договора передал продавцу задаток в сумме 420 000 руб. При этом стороны предусмотрели в предварительном договоре, что при прекращении основного обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения в силу обстоятельств, за которые любая сторона не отвечает, задаток должен быть возвращен покупателю в течение 3 дней с момента получения письменного уведомления стороной от другой стороны о наступлении таких обстоятельств либо даты подписания сторонами соглашения о прекращении основного обязательства. Если за неисполнение основного обязательства ответственен покупатель, то задаток остается у продавца. Если за неисполнение основного обязательства ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю в течение 3 дней с даты, указанной в п. 1 настоящего договора, двойную сумму задатка.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ж***., суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по его вине.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
На момент заключения предварительного договора купли-продажи дом и земельный участок по ул. Т*** в г. Димитровграде находились в ипотеке у ООО «В***» в качестве обеспечения исполнения С***своих обязательств перед банком по кредитному договору от 25.05.2007 года.
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, для заключения предварительного договора купли-продажи имущества, являющегося предметом ипотеки, требовалось согласие банка-залогодержателя, поскольку основной договор купли-продажи дома и земельного участка мог быть заключен только с его согласия.
С учётом вышеизложенного, в силу ст. 166-167 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, заключенный между С*** и Ж***., является недействительной сделкой, не влекущей для сторон никаких юридических последствий.
Поскольку предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка является недействительным, недействительным является и условие о задатке. В связи с этим С***. должен возвратить Ж***. полученную сумму 420 000 руб.
В соответствии со ст. 98 ГК РФ и ст. 333.19 НК РФ (в ред. до изменений, внесенных Федеральным законом от 27.12.2009 N 374-ФЗ) со С***. в пользу Ж***. подлежат взысканию расходы по госпошлине пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований – в сумме 5 800 руб.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом неверно применены положения законодательства, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое решение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Отменить решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 09 февраля 2009 года.
Вынести по делу новое решение.
Исковые требования Ж***удовлетворить частично.
Взыскать со С*** в пользу Ж*** 420 000 руб. (четыреста двадцать тысяч) руб., расходы по госпошлине в сумме 5 800 (пять тысяч восемьсот) руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий
Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.
Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость. Доказательная функция указывает на то, что договор заключен. Соответственно обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Согласно указанной статье в случае, если договор не исполняет сторона, давшая задаток, задаток остается у стороны, принявшей задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая задаток, эта сторона должна выплатить стороне, дававшей задаток, двойную сумму задатка.
Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.
Для формирования правовой позиции по вопросам задатка с целью успешного использования знаний, например в суде, необходимо проанализировать действующее законодательство России исходя из позиций, изложенных в определениях Верховного суда РФ и постановлениях Высшего арбитражного суда РФ.
Правовая позиция Верховного суда Российской Федерации по вопросу задатка
Как следует из определения от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ, Истец направил в суд исковое заявление о взыскании с Ответчика суммы задатка в двойном размере, возмещении убытков и компенсации морального вреда, причиненного Истцу в результате отказа Ответчика продавать квартиру. При этом Ответчик отдал Истцу полученный ранее задаток в сумме 50 тысяч рублей.Суд первой инстанции взыскал с Ответчика 50 тысяч рублей (то есть двойной задаток) отказав во взыскании с Ответчика убытков и компенсации за причиненный моральный вред.
Суд второй инстанции оставил решение первой инстанции в силе.
Ответчик подал надзорную жалобу, указав, что 50 тысяч рублей по сделке не задаток, а авансовый платеж, что исключает возможность взыскания с Ответчика двойного задатка. При рассмотрении надзорной жалобы Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не выявила оснований для отмены решений нижестоящих судов, разъяснив следующее.
Удовлетворяя исковые требования Истца, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что уплаченная сумма является задатком, а не авансовым платежом, так как таковой она названа в дополнительном соглашении к предварительному договору, в котором также указано, что задаток является обеспечением обязательств по сделке купли-продажи.
Учитывая, что ответственной за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры признана сторона, принявшая задаток, суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика двойную сумму задатка в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Также Верховный суд РФ в своем определении указал, что уплата задатка является способом исполнения обязательств по сделке купли-продажи недвижимости. В Гражданском кодексе РФ нет запретов на обеспечение задатком предварительного договора.
По мнению Верховного суда РФ, доводы, указанные Ответчиком в жалобе о том, что нормы Гражданского кодекса РФ о задатке не могут быть применимы к обязательствам, которые возникают из предварительного договора, так как сам договор купли-продажи не был заключен и, соответственно, нет обязательства денежного характера, не основаны на законе.
В своем определении Верховный суд РФ сделал вывод о том, что задатком в данном случае обеспечивались обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры, а денежный характер заключается в том, что уплаченная сумма задатка должна пойти в счет обязательств по основному договору купли-продажи недвижимости.
С учетом выводов Верховного суда РФ можно заключить, что при оплате задатка по предварительному договору и дополнительному соглашению к нему присутствуют все три функции, присущие задатку, в т.ч. платежная, доказательная и обеспечительная.
Таким образом, суды общей юрисдикции, вынося решения по исковым заявлениям, касающимся задатка, учитывают позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, то есть признают возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору.
В то же время, практика судов общей юрисдикции на местах может быть и другой, но при достаточной осведомленности сторон и желании идти до конца, в конечном итоге решение по гражданскому делу, будет принято с учетом позиции Верховного суда РФ.
Вышеизложенная позиция Верховного суда РФ также поддержана и в более поздних его определениях, в т.ч. в определении от 13 ноября 2012 г. № 11-КГ12-20.
Правовая позиция Высшего арбитражного суда Российской Федерации по вопросу задатка
Подход Высшего арбитражного суда РФ по вопросу оплаты задатка при исполнении предварительного договора, связанного с арендой или куплей-продажей недвижимости, в корне отличается от подхода, которого придерживается Верховный суд РФ.Согласно Постановлению от 19 января 2010 г. № 13331/09 Президиума Высшего арбитражного суда РФ между ООО «Нефтьэнерго» и ООО «РК-Газсетьсервис» был заключен предварительный договор об обязанности заключить договоры о передаче ООО «Нефтьэнерго» ООО «РК-Газсетьсервис» прав и обязанностей по договорам аренды. Также было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым обязательства (их исполнение) по предварительному договору обеспечивались задатком.
ООО «РК-Газсетьсервис» в качестве задатка перечислило ООО «Нефтьэнерго» соответствующую сумму.
Несмотря на это в дальнейшем основные договоры не были заключены.
В связи с этим ООО «РК-Газсетьсервис» направило исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы о взыскании с ООО «Нефтьэнерго» двойной суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
По результатам рассмотрения арбитражного дела иск ООО «РК-Газсетьсервис» удовлетворен не был, так как, по мнению суда, задаток должен остаться у ООО «Нефтьэнерго» согласно п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ на основании того, что Истец нарушил обязательства по предварительному договору и дополнительному соглашению между сторонами.
Девятый арбитражный апелляционный суд своим постановлением отменил указанное выше решение первой инстанции, и с ООО «Нефтьэнерго» в пользу ООО «РК-Газсетьсервис» были взысканы соответствующие суммы в связи с неосновательным обогащением и пользованием чужими денежными средствами, а также удержаны расходы на госпошлину.
Отменяя решение, Девятый арбитражный апелляционный суд исходил из ошибочности толкования судом первой инстанции норм ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений.
ООО «Нефтьэнерго» направило жалобу в порядке надзора, в которой просило Высший Арбитражный Суд РФ отменить постановления апелляционной и кассационной инстанций.
Основной довод ООО «Нефтьэнерго» заключался в том, что выводы судов о недопустимости задатка в качестве обеспечения по предварительному договору не соответствуют нормам гражданского законодательства о задатке и противоречат судебно-арбитражной практике.
Высший Арбитражный Суд РФ, рассмотрев надзорную жалобу, посчитал, что обжалованные в порядке надзора постановления судов не подлежат отмене по следующим основаниям.
По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, ни дополнительный договор, ни дополнительное соглашение о задатке не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
Таким образом, правоотношения, возникшие между сторонами в результате заключения предварительного договора, в связи с незаключением основного договора можно считать прекращенными и взыскание с ООО «Нефтьэнерго» суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами признано правомерным.
По сути, вышеизложенная позиция Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждена его определением от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13 и другими решениями арбитражных судов.
Возможные изменения законодательства по вопросу задатка в ближайшем будущем
Как показывает вышеприведенная судебная практика, подходы различных судов в решении вопросов, связанных с задатком, разнятся, что не позволяет однозначно сделать выводы касательно применения действующего гражданского законодательства России. При этом также имеются различные взгляды на соответствующие вопросы со стороны научного сообщества, мнения которого изложены в изданиях по гражданскому праву.В настоящее время в Государственной Думе РФ находится на рассмотрении проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, могут быть внесены изменения в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, согласно которым будет допускаться обеспечение задатком предварительного договора.
Другими словами, если вышеуказанные изменения будут внесены в Гражданский кодекс РФ и задатком можно будет обеспечивать предварительный договор, то подходы Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при решении вопросов с задатком должны совпадать. Соответственно, нижестоящие суды смогут трактовать законодательство в одном русле, что также положительно отразится на субъектах экономической деятельности, так как иначе различия в подходах высших судов России по одной и той же проблематике вносят некоторую путаницу при применении права.
На данный момент судами не выработана единая правовая позиция по вопросу задатка. Возможно, ее выработке будет способствовать будущее объединение Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которое было предложено президентом России.
Можно по-разному относиться к идее объединения судов, но при решении юридических проблем, в т.ч. по вопросу задатка на практике, хотелось бы отталкиваться от мнения высшей судебной инстанции, а не выбирать между несколькими подходами, гадая, как обернется дело в будущем.