Стадии банкротства жск. Особенности банкротства строительной компании
ЖСК – вид юридического лица. Это – добровольное объединение физических лиц с целью удовлетворения их жилищных нужд и управления домом. Как и все юридические лица, ЖСК также может быть признан банкротом. Но банкротство ЖСК имеет свои особенности.
Рамки закона
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
ЖСК очень отличается от разных хозяйственных предприятий и обществ. Основной законодательного регулирования является Жилищный кодекс РФ. Но законодательство также предполагает наличие определенных актов регулирующих процесс банкротства ЖСК.
Некоторые законодательные акты указывают, что ЖСК является категорией застройщиков. А застройщики должны соответствовать определенным требованиям, которые связаны с передачей жилья в собственность других участников кооператива. Кроме того ЖСК – вид кооператива, но который распространяются особенности рассмотрения судебных дел о несостоятельности.
Регулирующие вопросы, связанные с банкротством ЖСК, практически не предусматривает каких-либо принципиальных отличий и особенностей
Особенности
Давайте более подробно рассмотрим особенности банкротства ЖСК:
Этапы проведения | Начальный этап банкротства ЖСК – введение моратория и осуществление .
После осуществления данных действий в арбитражном суде предъявляются следующие требования:
После признания ЖСК банкротом, все участники данного кооператива должны составить и предъявить арбитражному суду . В качестве альтернативного средства они участники также могут потребовать передачу в собственность жилья, за которое они заплатили определенную сумму денег. В подобных случаях создается 2 реестра:
|
Гарантии |
|
Нюансы банкротства ЖСК
А какие нюансы имеет процесс банкротства ЖСК и как избежать обмана.
Раскрыть обман
Многие становятся жертвами мошенников в сфере строительства жилья. Как отмечают специалисты ЖСК – самый опасный способ покупки жилого помещения, так как велика вероятность быть обманутым.При этом число обманутых дольщиков растет с каждым днем.
Схема обмана довольно проста: сперва застройщик собирает деньги с дольщиков. При этом цена за квартиру указывается довольно низкая, что привлекает многих. После того, как деньги были собраны, застройщик начинает строительство части жилого дома.
Остальная часть собранных денег уходит в оффшор, после чего застройщик признается банкротом, оставляя за собой свои долги. Дольщикам предлагают самостоятельно продолжить строительство.
Создается инициативная группа-правопреемник застройщика, организовывается ЖСК. После оказывает, что по заниженной цене жилье получат только члены правления ЖСК: остальные участники кооператива доплачивают довольно большую сумму денег.
При этом действующее законодательное регулирование дает возможность ЖСК самостоятельно изменять дату окончания строительства. Это приводит к еще большим нарушения прав дольщиков.
Чтобы не стать жертвами мошенников, к выбору застройщика нужно относиться очень тщательно, остановив свой выбор на тех фирмах, которые имеют многолетний опыт работы и благополучно построили жилищные комплексы. Кроме того стоит обратить внимание на заниженную цену, которая в несколько раз ниже рыночной стоимости: таких предложений нужно избегать.
Действия управляющего
Играет центральную роль в процессе банкротства ЖСК. Основная угроза, с которой может столкнуться управляющий, это – изъявите земельного участка у застройщика, а также наличие обременения.
Законодательство предусматривает определенные меры обеспечения, которые дают возможность исключить осуществление неправомерных действий во время банкротства.
В качестве таких мер можно указать внесение запрета на заключение договора аренды или запрета на распоряжение застройщиком данным земельным участком и т.д. Довольно эффективной мерой является также арест имущества должника. Данные меры принимает арбитражный управляющий.
Кроме полномочий и обязанностей, предусмотренных законодательством о банкротстве, арбитражный управляющий осуществляет некоторые дополнительные действия при банкротстве ЖСК
В качестве таковых можно упомянуть:
- публикация сведений (например, о признании застройщика банкротом или о передаче дела другому суду);
- уведомление участников ЖСК о введении наблюдения и моратория;
- привлечение оценщика и т.д.
Если участник ЖСК узнал о том, что кооператив был признан банкротом, ему следует предъявить заявление о своих требованиях. Заявление предъявляется арбитражному суду, который рассматривает дело о банкротстве ЖСК. В его тексте указываются требования участника. При этом участник может потребовать как возврат своих денежных средств, так и передачу недвижимого имущества.
Верховный суд РФ объяснил, почему жилищно-строительный кооператив, созданный после банкротства застройщика для завершения строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.
Если вы жилищно-строительный кооператив, который оказался в подобной ситуации, прочитайте нашу статью.
Обманутые дольщики и судебные тяжбы
Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.
Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания - защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.
На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.
Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.
Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.
Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:
- нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
- не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
- не предоставил возможность вступить в члены кооператива.
Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.
Что решил Верховный суд
Привлекать деньги граждан для достройки многоквартирных домов с последующим возникновением права собственности на помещения в этом доме можно двумя способами:
- заключить договор участия в долевом строительстве,
- создать жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 1 N 214-ФЗ).
Источник формирования имущества потребительского общества - паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах (п. 3 ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-I). Паевые взносы формируют паевой фонд потребительского общества (п. 1 ст. 23 Закона РФ N 3085-I).
Верховный суд РФ указал , что ЖСК создали для защиты прав участников долевого строительства жилого дома и завершения строительства дома. Для этого с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ЖСК передали земельный участок и недостроенный дом.
Поэтому у ЖСК появилась обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства МКД, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного кооперативу объекта.
Жилищно-строительный кооператив должен был в суде доказать, что исполнил эту обязанность (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 401 ГК РФ). ЖСК не предоставил таких доказательств. Кооператив не принял решение включить дольщицу в члены кооператива, не закрепил за ней соответствующий паевой взнос и площади, не сообщил ей о созыве общих собраний членов кооператива и о принятых на них решениях.
Верховный суд РФ отменил апелляционное определение предыдущего суда и направил дело на новое рассмотрение.
Конкретные причины для прекращения функционирования определяют способ его устранения: кооператив можно закрыть по добровольному согласованию участников, в принудительной форме на основании судебного решения, и в случае банкротства объединения.
Если формат добровольного прекращения деятельности ЖСК предусматривает коллективное согласие и выполнение всех процедур непосредственно на заседании его членов, то для принудительной ликвидации ЖСК по требованию суда могут служить следующие основания:
- формирование и оформление объединения с очевидным нарушением законодательства;
- осуществление некоторых действий, не имеющих на то разрешения;
- нарушение прав участников объединения;
- коммерционализация деятельности ЖСК (неприбыльный формат работы определяется для жилищных кооперативов по законодательству РФ).
Внимание! Согласно Ст. 141 Жилищного кодекса РФ, в некоторых случаях принудительная ликвидация может осуществляться при владении меньше 50% голосов от их общего количества среди владельцев квартир в МКД.
Статья 141 ЖК РФ. Ликвидация товарищества собственников жилья
- Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Что такое реорганизация ЖСК и в каких случаях она применяется?
Изменение формата деятельности жилищного кооператива не всегда ведет к прекращению его существования – оптимальным решением может стать и реорганизация объединения жильцов.
Какие документы нужны?
Кроме непосредственно Уведомления о ликвидации жилищного кооператива председатель подает в органы ИФНС и регистрационные службы следующие документы:
- Свидетельство регистрации юрлица, и постановки его на налоговый учет.
- сведения из Единого реестра юридических лиц.
- паспортные данные руководящего состава (председатель, бухгалтер, члены ликвидационной комиссии).
- документы-уведомления о прекращении деятельности ЖСК фондов, государственных служб, публикация в местном печатном издании.
- Протокол заседания, на котором было принято решение закрыть объединение. Документ должен быть прошит и пронумерован.
Проведение процедуры по причине банкротства
Согласно Ст. 65 Гражданского кодекса РФ банкротство жилищного кооператива может стать одной из форм его ликвидации . Неспособность предприятия выполнять свои платежные обязательства в течение трех месяцев дает право определения его «банкротом».
ГК РФ Статья 65. Несостоятельность (банкротство) юридического лица
- Юридическое лицо, за исключением казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации, по решению суда может быть признано несостоятельным (банкротом). Государственная корпорация или государственная компания может быть признана несостоятельной (банкротом), если это допускается федеральным законом, предусматривающим ее создание. Фонд не может быть признан несостоятельным (банкротом), если это установлено законом, предусматривающим создание и деятельность такого фонда. Публично-правовая компания не может быть признана несостоятельной (банкротом).
- Основания признания судом юридического лица несостоятельным (банкротом), порядок ликвидации такого юридического лица, а также очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается законом о несостоятельности (банкротстве).
При этом, минимальная сумма долга (за коммунальные услуги с пеней за просрочку, ремонтные работы и пр.) должна превышать 100 тыс. рублей.
Каким образом ликвидируется обанкротившийся ЖСК? Для совершения данной процедуры возможны 2 варианта:
- Кооператив обращается в арбитражный суд с прошением о ликвидации предприятия самостоятельно, предоставляя подтверждения своей неплатежеспособности и невозможности погасить кредиторские долги.
- В арбитражный суд подает прошение представитель налоговой инспекции на основе обращения в ФНС кредитора ЖСК и представленного последним исполнительного документа о взыскании задолженности с кооператива.
В течение 14 дней арбитражный суд рассматривает прошения и на основании представленных документов выносит решение о ликвидации жилищного кооператива, либо же – откладывает эту процедуру при недостаточной доказательной базе.
После того, как деятельность жилищного кооператива будет прекращена, а само предприятие – признано официально устраненным, основная задача собственников жилья в многоквартирном доме – выбор новой подходящей формы организации жильцов для управления объектом имущества.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Банкротство жилищного-строительного кооператива
ЖСК является специфической формой юридического лица: добровольным объединением граждан-потребителей для удовлетворения нужд в жилье и управлении многоквартирным домом. Правовое положение ЖСК регулируется, в том числе, жилищным законодательством.
Несмотря на то, что потребительский кооператив это некоммерческая организация и по существу сильно отличается от хозяйственных обществ, законодательство предусматривает возможность банкротства данного вида юридических лиц ().
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» относит ЖСК к застройщикам - лицам, привлекающим денежные средства участников строительства, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Соответственно, на ЖСК распространяются особенности рассмотрения дел о банкротстве застройщиков, установленные параграфом 7 данного федерального закона.
При этом законодательством о несостоятельности не предусматривается каких-либо отличительных черт банкротства ЖСК в сравнении с другими формами привлечения средств третьих лиц в строительство (долевое участие, инвестирование и т.д.). То обстоятельство, что члены ЖСК фактически становятся собственниками жилых помещений с момента полной выплаты пая (в силу закона, а не с момента государственной регистрации) законом о банкротстве не учитывается.
Процедуры банкротства ЖСК
При введении наблюдения в отношении ЖСК следующие требования могут быть предъявлены только в рамках арбитражного дела:
О признании/отсутствии права собственности в отношении недвижимого имущества, о его истребовании;
О сносе самовольной постройки; . о признании сделки в отношении недвижимого имущества незаконной;
О передаче недвижимого имущества; . о государственной регистрации перехода права собственности.
Члены кооператива должны обратиться в арбитражный суд с требованиями о возврате внесенных денежных средств или передаче жилых помещений. Формируется два реестра требований участников строительства - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр денежных требований.
В реестр требований о передаче жилья включаются данные о том, какие средства еще должен внести участник строительства, если обязательства по договору им выполнены не полностью. Если участник кооператива не намерен далее принимать участие в стройке, он должен заявить требование о расторжении договора и возврате денежных средств. В противном случае член кооператива рискует остаться без жилья и без денежных средств.
Формируется и обычная очередность - текущие платежи, требования первой, второй, третьей, четвертой очередей. Требования участников строительства о выдаче жилья и денежных средств относятся к требованиям третьей очереди.
Поскольку текущие требования и требования первой, второй очередей должны быть погашены до передачи участникам строительства незавершенного строительством объекта, данные требования могут быть погашены участниками строительства при недостаточности денежных средств у должника. От участников строительства требуется волеизъявление, утверждаемое арбитражным судом. Должнику открывается специальный банковский счет в целях финансирования объекта незавершенного строительства.
Общая обязанность застройщиков страховать обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений в случае с ЖСК не реализуется, соответственно, требования членов ЖСК не могут быть погашены за счет таких страховых выплат.
Существует два механизма погашения требований членов ЖСК о передаче жилых помещений: при наличии объекта незавершенного строительства создается новый ЖСК - для его достройки, при этом должно соблюдаться множество условий; если строительство объекта ЖСК-банкрота завершено - жилые помещения передаются членам ЖСК.
В целом, юридическая схема дел о банкротстве ЖСК сложна и запутанна, ее реализация на практике зависит от множества факторов и осложняется столкновением интересов не только различных очередей кредиторов, но и позицией членов кооператива из одной очереди. Решение вопросов, возникающих в связи с рассмотрением дела, производится на собрании участников строительства, в котором имеют право принимать участие и другие кредиторы. Очевидно, что лицам, имеющим разные интересы в получении денежных средств либо жилья, будет непросто договориться.
Яна Польская
Юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook .
Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.
Если вам необходима юридическая помощь в сфере банкротства, то обращайтесь к нам без задержки и стеснения.
Иные наши полезные и интересные материалы:
а) ;
б) ;
в) ;
г) ;
д) ;
е) .
ж) .
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.